229,556,000원
창원지방법원 2025타경11081. 김해시 내덕동 231-2의 토지와 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설(사무실 등), 2층과 3층은 각각 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 226.9㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다. 현재 공유자는 서가인·서산으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준은 2020.05.27 부경양돈협동조합의 채권최고액 403,000,000원 근저당입니다. 이후 김해시 압류, 임의경매개시결정, 문경철의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 앞선 점유·전입관계에 있습니다. 김경미의 전입일은 2017.05.02로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11081 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내덕동 231-2 · 경상남도 김해시 내덕로86번길 26-13 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무실 등) · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기와잇기지붕 3층 |
| 토지 | 226.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 현재 소유자 | 서가인 2분의 1 · 서산 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 956,089,800원 / 229,556,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 343,085,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선전입 임차인을 먼저 봐야 한다
2014.10.28 설정됐던 부경양돈협동조합 근저당 2건은 2020.05.27 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 403,000,000원의 부경양돈협동조합 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2025.03.21 김해시 압류와 2025.05.28 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 성격이 완전히 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 미상(등본 표시:202호) | 2017.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 문경철 | 건물 2층 중 위 도면 표시 | 2022.08.01 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경미는 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유자로 전입일이 2017.05.02입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 반면 문경철은 2022.07.28 임대차계약 후 2022.08.01 전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 2025.04.25 임차권등기명령으로 등기됐지만 전입일 자체가 말소기준 2020.05.27보다 뒤라 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘24.01% = 싸다’는 결론은 금물
감정가는 956,089,800원, 현재 최저매각가는 229,556,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 160,689,200원, 6회 유찰 시 112,482,440원입니다.
그러나 이 사건에서 가격 판단의 분모는 단순한 감정가가 아닙니다. 김경미에게 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 승계되는 미배당 보증금이 됩니다. 현재 김경미 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,013,784원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 403,000,000원 | 225,542,216원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 부경양돈협동조합 근저당 채권에 177,457,784원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김경미의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 내덕동 내덕중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·주상나지·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설(사무실 등), 2층과 3층은 각각 다가구주택(공부상 2가구)으로 이용 중입니다.
- 토지. 226.9㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 850,200원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와잇기지붕 3층이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경미 임대차 원본 확인. 2017.05.02 전입의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 김경미에게 대항력이 인정될 경우 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 산정한 뒤 최저가와 합산해 실질취득비용을 봐야 합니다.
- 문경철 배당관계 확인. 보증금 50,000,000원, 2022.08.01 전입·확정일자, 2025.04.25 임차권등기 및 배당요구 관계를 배당표 원본과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물(2-1)이 모두 매각에 포함되는 범위를 현황도와 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 혼합용도 현장 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 주거부분의 실제 사용·점유 상태가 감정평가 기재와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 할인율 단독 판단 금지. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실질취득액과 현장 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “선전입 보증금 미상”이 더 중요하다
956,089,800원의 감정가가 229,556,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 안전하거나 싸다고 평가할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준은 2020.05.27인데 김경미의 전입은 2017.05.02로 더 빠르고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 명시합니다.
문경철의 50,000,000원 임차권은 말소기준 이후라 대항력 인수형이 아니지만, 김경미 문제는 별개입니다. 김경미의 실제 보증금과 배당 후 미회수액이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리확정이 먼저. 2017년 선전입 임차관계를 해소하지 않은 채 24.01%라는 할인율만 보고 들어가는 것은 위험합니다.
