부산지방법원 2025타경599. 문현동월가아파트 4층 403호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 최저가는 82,810,000원까지 내려왔지만 이 숫자만 보고 할인폭을 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 임차인 조현석은 2020.08.28 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2024.09.04에 접수됐습니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.

현재 예상배당에서는 매각대금 82,810,000원 중 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 임차인 보증금에 배당되고, 나머지 99,080,580원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 최저가가 82,810,000원이라는 사실은 실질적인 취득비용을 뜻하지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 말소기준권리는 2024.09.04 주택도시보증공사 가압류 400,000,000원입니다. 그러나 조현석은 2020.08.28 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기재되어 있어 그보다 먼저 대항요건을 취득했습니다. 2024.09.30 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 말소되지 않을 수 있다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

실제 임차인은 1명입니다. 조현석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차권등기에는 보증금이 1차 180,000,000원, 2차 190,000,000원으로 함께 기재돼 있고, 2차 계약에는 확정일자가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 배당·인수 계산은 180,000,000원을 기준으로 되어 있으므로, 실제 인수잔액 판단 전에는 해당 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 63.7%가 아니라 실질취득 약 140%를 봐야 한다

문현동월가아파트는 42세대, 사용승인일은 2018.07.18입니다. 대상 면적 54.1137㎡와 매칭되는 실거래는 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 130,000,000원으로 잡혀 있습니다.

최저매각가 82,810,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 63.7%입니다. 하지만 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰대금 82,810,000원에 미배당 인수액 99,080,580원이 붙는 구조라 실질취득은 약 180,000,000원 수준이 되고, 이는 130,000,000원 시세의 약 140%입니다. 즉 최저가는 시세보다 낮아 보여도 실질취득비용은 시세보다 높습니다.

단지 경매 통계도 보수적입니다. 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0%로 집계돼 있습니다. 42세대 규모의 주거용 오피스텔이라는 점과 실제 거래 표본이 1건뿐이라는 점까지 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

현재 예상배당에서는 임차인 보증금 중 99,080,580원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권은 배당액 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현4동 주민센터 북동측 인근으로, 오피스텔·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 2호선 문현역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
• 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 42세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 82,810,000원에만 시선을 두지 말고 현재 인수 추정 99,080,580원을 함께 계산해야 합니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 123,476,406원, 4회 유찰 시 140,553,484원으로 증가해 낙찰가 하락분이 상당 부분 인수액으로 옮겨갑니다.
• 임차권등기 원문 대조. 1차 보증금 180,000,000원과 2차 보증금 190,000,000원이 함께 기재되고 2차 확정일자는 없습니다. 실제 잔존보증금 범위를 확인해야 합니다.
• 조현석의 관계 확인. 임차인과 강제경매개시결정 채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있으므로 임대차·채권관계를 함께 대조해야 합니다.
• 배당표 변동요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
• 시세 표본의 한계. 동일 면적 실거래가 2023.12의 130,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “보증금 수준의 실질취득”

이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 82,810,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 조현석의 보증금 180,000,000원 중 현재 예상배당 후 99,080,580원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 123,476,406원, 140,553,484원으로 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 130,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 실질취득이 시세보다 높은 대항력 인수형 물건입니다. 42세대 주거용 오피스텔, 현재 2회 유찰, 단지 평균 유찰 2.8회, 경매 낙찰률 0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리 인수 부담과 가격 모두 보수적으로 볼 사건입니다.