부산지방법원 2025타경599. 부산 남구 문현동의 문현동월가아파트 4층 403호입니다. 명칭에는 아파트가 들어가지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 54.1137㎡이고, 건물은 2018년 7월 18일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 주식회사월가입니다. 이 물건에서 가장 먼저 분석해야 하는 것은 최저가가 아니라 2020년부터 이어진 임대차와 그 보증금의 인수 여부입니다.

경매는 조현석의 신청으로 진행됐으며 청구금액은 130,000,000원입니다. 조현석은 동시에 임차권등기권자이자 종전 전세권자이기도 합니다. 임차인의 전입·점유 개시일은 2020.08.28, 말소기준권리는 2024.09.04 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 대항력 발생요건이 말소기준권리보다 앞선 구조이므로, 매각으로 임차권등기의 순위가 정리되는지만 볼 일이 아닙니다. 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

권리 흐름에서 중요한 사건은 세 가지입니다. 2020년 임차인의 전입·점유, 2024년 주택도시보증공사의 가압류, 그리고 2024년 임차권등기입니다. 가압류가 말소기준권리이고 경매개시결정은 그 이후이지만, 임차인 조현석은 그보다 앞서 전입하고 점유한 것으로 기재돼 있습니다. 확정일자 역시 1차 계약에 관해 2020.08.13으로 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 1차·2차 임대차계약은 같은 임차인의 보증금 변경 내역이므로 180,000,000원과 190,000,000원을 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류채권자로 등재돼 있으며, 임차인의 보증금 승계인으로 중복 집계하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 물건입니다. 하지만 낙찰자에게 인수되는 임차보증금을 포함하면 이 숫자의 의미가 완전히 달라집니다.

확인되는 동일 건물 유사 면적 실거래는 2023년 12월, 전용 54.11㎡, 5층, 130,000,000원입니다. 분석 대상은 전용 54.1137㎡, 4층이므로 면적은 유사하지만, 비교 거래가 1건이고 거래 시점도 2023년이라는 한계가 있습니다. 따라서 130,000,000원을 2026년 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.

그럼에도 이 거래와 현재 경매가격을 단순 비교하면 최저가 57,967,000원은 실거래가의 44.6%에 불과합니다. 바로 이 지점이 위험한 착시입니다. 실제로 부담하는 금액은 인수보증금을 더한 181,443,406원이므로, 확인 실거래보다 51,443,406원 높고, 약 139.6%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 사실상 임차인 조현석의 보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 별도 경매신청채권에 대한 예상 배당은 없습니다.

집행비용 1,443,406원은 추정치입니다. 배당표는 1차 임차보증금 180,000,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 경매신청채권자와 임차인은 동일인으로, 각 채권의 관계와 중복 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당받는 금액도 감소합니다. 그 결과 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담을 상쇄합니다. 아래는 1차 보증금 기준의 회차별 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 문현동 소재 문현4동 주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 문현역이 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.07.18 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층/지상 20층 중 4층 403호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 일반적인 아파트와 동일한 상품성·매수층을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 감정요항상 북측과 남측 도로에 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 등재돼 있어 매각 후 등록 및 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 42세대 규모이고 확인 실거래는 2023.12의 1건입니다. 같은 건물 경매물건 평균 유찰횟수는 2.8회로, 매도기간과 매수가격에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득의 구분. 57,967,000원만 입찰자금으로 계산하면 안 됩니다. 1차 보증금 기준 인수액 123,476,406원을 포함하면 예상 총부담은 181,443,406원입니다.
• 임차권등기 인수 확인. 을구 2번 임차권등기는 전액 배당받지 못하면 말소되지 않을 수 있다는 명세서 문구가 있습니다. 원본과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
• 2차 보증금 증액분. 2022.06.24 계약 보증금 190,000,000원과 2차 확정일자 부재의 법적 효과를 확인해야 합니다. 현재 추정 인수액에 반영하지 않은 10,000,000원의 추가 위험이 있을 수 있습니다.
• 임대차의 실재. 조현석이 임차권자이자 경매신청채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급·반환 내역, 신청채권의 원인과 관계를 확인해야 합니다.
• 배당금 변동 가능성. 집행비용과 임차인 배당은 추정치입니다. 당해세·우선변제 항목 등에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 기존 전세권 말소와 임차권 존속 구분. 종전 전세권이 말소됐더라도 주택임차권에 기초한 대항력과 인수 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록상태, 임대료 제한 및 매수인 승계 의무 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 임차보증금 반환과 인도·명도 관계가 연결될 수 있습니다. 배당 후 잔액 및 임차권등기 말소 절차를 함께 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기계식주차. 미납 공용관리비와 주차설비 이용조건 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인 실거래는 2023.12의 1건이므로, 매각기일에 가까운 거래사례와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 5,796만원, 부담은 약 1.81억”

이 사건의 핵심은 3회 유찰됐다는 사실이 아니라, 유찰로 내려간 낙찰가만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 구조라는 점입니다. 2020년 전입·점유와 확정일자를 가진 임차인 조현석은 2024년 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수와 임차권등기 존속 가능성을 명시하고 있습니다.

현재 최저가 57,967,000원에서 예상 인수액 123,476,406원을 더하면 실질취득 부담은 181,443,406원입니다. 이는 확인 가능한 2023년 실거래 130,000,000원보다 약 39.6% 높은 수준입니다. 비교 거래가 오래된 1건이라는 한계는 있지만, 적어도 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 근거는 없습니다.

더욱이 2차 계약에서 보증금이 190,000,000원으로 변경된 점, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 점, 민간임대주택등기가 존재하는 점도 별도로 검증해야 합니다. 4회 또는 5회 유찰을 가정해도 총부담이 약 180,000,000원에 머무는 만큼 추가 유찰만으로 구조적인 가격 위험이 해소되지 않습니다.

종합 판단: 고위험 · 입찰 보류 권고. 이 물건의 관건은 최저가가 아니라 실제 인수할 보증금의 범위, 임차권 정리 가능성, 그리고 그 부담을 감수할 만한 현재 시장가격이 확인되는지에 있습니다.