부산지방법원 2025타경619. 해운대구 좌동 해운대상록아파트 105동 602호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 데이터상 소유자는 이도훈 씨이고, 신청채권자는 주식회사 신한은행, 청구액은 146,353,826원입니다. 말소기준권리는 데이터상 1998.09.25 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있으며, 이후 신한은행 근저당권들과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오 기준 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 ‘권리보다 가격’입니다. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 324,000,000원이 그대로 최저가입니다. 같은 단지·동일 면적 최근 실거래 평균은 301,166,666원이고, 최저가는 그 평균의 107.6%입니다. 즉 신건에 최저가 근처로 응찰하면 시세 평균보다 높게 사는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1331 해운대상록아파트 105동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.85㎡ · 20층 중 6층 · 통칭 23평형 · 남동향 |
| 소유자 | 이도훈 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 146,353,826원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 단 전입자 원본 확인
데이터상 말소기준은 1998.09.25 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2004.03.05, 2010.03.09, 2012.06.21, 2015.03.27, 2015.11.27 설정된 신한은행 근저당권과 2022년 이후 가압류들, 2025.06.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 근저당권은 등기 흐름상 2004.02.03 말소 기재가 있어, 입찰 전 원본 등기부에서 실제 말소기준권리와 배당순위를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 전입자는 있으나 대항력 없음으로 정리
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유자 | 미상 | 2020.06.22 | 미상 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. | 대항력 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 표시된 임차인·점유자는 1명입니다. 보증금은 미상이나, 데이터상 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
상록 아파트 동일 면적 59.85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2~5월 거래로 비교적 최신 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.85㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 14 | 302,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 313,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 14 | 304,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 313,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 301,166,666원 |
최근 실거래는 280,000,000원~335,000,000원에 분포하고, 평균은 301,166,666원입니다. 감정가 324,000,000원은 이 평균보다 22,833,334원 높고, 시세 평균의 107.6%에 해당합니다. 즉 권리가 단순하더라도 신건 최저가에는 가격 메리트가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 6,720,000원 | 6,720,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 59,280,000원 | 59,280,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 15,140,613원 | 15,140,613원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박나선 | 196,000,000원 | 109,123,387원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,796,220원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 18,472,203원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 아이엔티 | 62,514,760원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 324,000,000원 가정 시 채권총액 510,323,796원 중 318,664,000원이 배당되고, 미배당은 191,659,796원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해송초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지 및 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있고 주위환경은 양호시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 정도입니다. 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 6층, 사용승인일자는 1998.07.15입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 지역난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 공동주택용지입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 상록 단지는 총 1,000세대, 1998.07.15 준공, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 있으나 가격대는 280,000,000원~335,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가가 실거래 평균의 107.6%입니다. 단순히 감정가 대비 유찰이 없다는 이유로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 전입자 확인. 전유자는 보증금 미상입니다. 데이터상 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유관계와 보증금 기재를 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 데이터상 말소기준은 1998.09.25 을구 1번 근저당권이나, 등기 흐름에는 2004.02.03 말소 기재가 있습니다. 실제 등기부 원본으로 기준권리와 잔존 권리 여부를 확인하세요.
- 미배당 채권. 현재가 가정에서도 채권총액 510,323,796원 중 191,659,796원이 미배당됩니다. 인수액은 0원이나 소유자 협의·명도 실무는 별도입니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 사건은 배당표 기준 매수인 인수액이 0원이고, 전입자 역시 데이터상 말소기준권리 이후 전입으로 정리됩니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 324,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균 301,166,666원보다 높습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건 최저가만 보고 싸다고 판단하기보다, 실거래 평균과 유찰 시 가격을 기준으로 입찰 상한을 잡아야 합니다.
