창원지방법원 2025타경11152. 김해시 삼방동 574-4, 남부아카데미빌라 4층 503호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2012.10.24 설정된 주식회사진주저축은행의 채권최고액 6,500,000원 근저당권입니다. 이후 2012.12.20 같은 금융기관의 3,900,000원 근저당, 2025.03.14 주식회사 경남은행의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
현재 소유자는 최순보이며 2024.11.10 상속을 원인으로 2025.02.25 소유권이전등기가 됐습니다. 신청채권자 주식회사 경남은행의 청구금액은 17,584,681원입니다. 다만 이번 물건에서 더 큰 판단 포인트는 권리보다 매각성과 시세 검증력입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 5,042,000원까지 내려왔고, 해당 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회, 매각률 20.0%로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 574-4 4층503호 · 경상남도 김해시 인제로244번길 1-18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 제4층 제503호 |
| 사용승인 / 규모 | 1996.04.08 · 남부아카데미빌라(574-4) 12세대 · 시세 비교 대상면적 25.24㎡ |
| 소유자 | 최순보 (2024.11.10 상속, 2025.02.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 5,042,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 17,584,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수로 계산된 금액도 0원입니다. 등기상 현재 살아 있는 담보권 중 가장 빠른 권리는 2012.10.24 주식회사진주저축은행의 6,500,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2012.12.20 후순위 근저당과 2025.03.14 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 27.3%라는 숫자보다 ‘표본의 질’을 먼저 봐야 한다
시세 비교 기준값과 최신 거래가는 모두 18,500,000원입니다. 현재 최저가 5,042,000원은 이 기준의 27.3%로 표시됩니다. 다만 실제 확인되는 거래는 2022.04 한 건뿐이며, 거래 면적은 30.57㎡, 대상 시세 비교 면적은 25.24㎡로 면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 30.57㎡ | 3 | 18,500,000원 |
| 시세 비교 기준 | 25.24㎡ | — | 18,500,000원 |
감정가 21,000,000원은 최신 확인 거래 18,500,000원보다 높은 수준이고, 현재 최저가는 그보다 크게 낮아져 있습니다. 하지만 거래 건수가 1건이고 면적도 불일치하므로, 27.3%라는 할인율 자체를 가격 메리트의 확정 근거로 삼기는 어렵습니다. 특히 거래가 오래된 소규모 다세대에서는 낙찰가보다 향후 재매각 가능성과 실제 수요 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 9.7% 추정) | - | 490,756원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 6,500,000원 | 4,551,244원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 3,900,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사 경남은행 | 17,584,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 27,984,681원 중 채권자 배당은 4,551,244원, 미배당은 23,433,437원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료의 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 김해캠퍼스 동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·연립주택·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물의 제4층 제503호이며 사용승인일은 1996.04.08입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 새시창 구조입니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비, 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접하며, 대지권 목적 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 540,700원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 20.0%입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰됐으며 실거래 비교 표본도 1건에 그칩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격만 보고 판단하지 않기. 현재 최저가는 5,042,000원으로 시세 비교 기준 18,500,000원의 27.3%지만, 확인 거래가 2022.04 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다.
- 환금성 우선 점검. 평균 유찰 3.0회·매각률 20.0%, 사건 자체 4회 유찰이라는 수치를 실제 재매각 가능성 판단에 반영해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 입찰 전 대조하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2012.10.24 주식회사진주저축은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각 소멸하는 구조인지 최신 등기 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 비교 거래의 면적 차이 확인. 대상 시세 비교 면적은 25.24㎡, 확인 거래는 30.57㎡이므로 거래가 18,500,000원을 그대로 대상 호실 시세로 등치하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.24 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 5,042,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 12세대 다세대이고 이미 4회 유찰됐으며, 관련 경매 매각률은 20.0%입니다. 시세 비교 숫자는 18,500,000원이지만 실거래는 2022.04 한 건, 그것도 면적이 일치하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “최저가가 낮으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 실질취득액은 인수 0원 덕분에 현재 최저가와 같은 5,042,000원이지만, 가격 가점보다 저환금성·다회유찰·시세 표본 부족을 더 크게 반영하는 것이 적절합니다. 핵심은 낙찰 자체가 아니라, 이후 이 다세대주택을 실제 시장에서 다시 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.