부산지방법원 2025타경4990. 해운대구 반여동 현대그린맨션 3동 15층 1501호 아파트입니다. 감정가는 436,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 305,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.02.08. 설정된 우리은행 채권최고액 246,400,000원의 근저당입니다. 이것이 말소기준이고, 이후 2021.07.26. 삼성화재해상보험 근저당 115,000,000원과 2025.06.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 정은희의 전입일은 2022.07.04.로 말소기준인 2017.02.08.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 2025.06.20. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4990 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 3동 15층1501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 선수촌로21번길 65 |
| 물건종류 | 아파트 · 1987.04.21. 사용승인 · 지하1층 지상15층 건 내 15층 1501호 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 현재 소유자 | 장준희, 정은숙, 진은경, 하민준, 하서준, 하수민, 하제현, 하지원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 2017년 우리은행 근저당이 기준
2017.02.08. 하경문·진은경·장준희가 각 3분의 1 지분을 취득한 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 하경문 지분에 대한 압류 2건은 각각 이미 말소됐고, 2021년 삼성화재 근저당이 후순위로 설정됐습니다. 하경문의 지분은 2024.01.02. 상속을 원인으로 정은숙·하수민·하제현·하민준·하지원·하서준에게 이전됐으며, 2025.06.11. 삼성화재해상보험의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은희 | 미상 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정은희의 전입신고는 말소기준권리인 2017.02.08.보다 늦은 2022.07.04.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,072,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 246,400,000원 | 246,400,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 115,000,000원 | 53,727,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 361,400,000원 중 300,127,200원이 배당되고, 미배당은 61,272,800원입니다. 삼성화재해상보험에는 53,727,200원이 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 305,200,000원 | 300,127,200원 | 61,272,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 151,550,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 214,745,672원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 미배당 증가와 매수인의 권리 인수를 구분해 봐야 합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 장산초등학교 남서측 인근이며 주변은 공동주택 단지, 학교시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1987.04.21. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 15층 1501호입니다. 승강기·소방설비가 설치돼 있고 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 실제 이용상태. 공부상 아파트이지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 및 부대복리시설 건부지로 이용 중이며 공로에 접해 차량 진출입이 가능하고 단지 내 가로망과 주차시설이 있습니다.
- 정비구역. 관련 토지 일부는 정비구역으로 기재돼 있으며 반여동 1477-1에는 정비구역(반여3-1 주택재건축)이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 공유지분 구조
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 장준희 | 39분의 13 |
| 진은경 | 39분의 13 |
| 정은숙 | 39분의 3 |
| 하민준 | 39분의 2 |
| 하서준 | 39분의 2 |
| 하수민 | 39분의 2 |
| 하제현 | 39분의 2 |
| 하지원 | 39분의 2 |
2017년 취득 당시 하경문·진은경·장준희가 각각 3분의 1 지분을 보유했고, 하경문의 지분 전부가 상속을 원인으로 정은숙과 자녀들에게 이전돼 현재는 8명의 공유자 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정은희의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 점유부분이 미상이고 감정평가에서도 실제 이용상태 확인이 필요하다고 적시돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
- 공유자·명도. 현재 등기상 공유자가 8명이므로 점유자와 실제 거주자를 구분해 인도·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 정비구역 확인. 토지 일부에 정비구역 및 반여3-1 주택재건축 관련 기재가 있으므로 대상 토지와 사업 진행 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수는 0원, 확인 포인트는 남아 있다
이 사건의 말소기준은 2017년 우리은행 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 정은희도 2022년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 있고, 감정평가에서도 실제 이용상태를 현장에서 확인하도록 적시돼 있습니다. 또한 시장 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 305,200,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 가격과 점유는 별도 확인”입니다.
