창원지방법원 2025타경11316. 김해 동상동 롯데캐슬가야2단지 202동 1층 103호 아파트입니다. 감정가는 233,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 등기부상 이미 말소된 과거 근저당이 아니라 2025.04.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2021년 전입의 임차권은 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
핵심은 이나래의 임차보증금 215,000,000원입니다. 전입신고 2021.12.17., 확정일자 2021.12.20., 점유개시 2021.12.23.으로 말소기준 2025.04.15.보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 배당안에서는 집행비용을 뺀 160,016,600원을 배당받아 룰상 54,983,400원이 남습니다. 확약이 없었다면 매수인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 202동 1층103호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 가야로463번길 14 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 10층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김피라 · 2021.09.17. 소유권 취득 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,073,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
현재 소유자 김피라는 2021.09.17. 매매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 삼성생명보험 근저당은 2021.12.23. 이미 말소됐고, 그보다 앞선 농협·신한은행 근저당도 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.15. 강제경매개시결정입니다.
이나래는 2021.12.17. 전입, 2021.12.20. 확정일자, 2021.12.23. 점유개시 후 2024.01.03. 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있지만, 2026.07.06. 주택도시보증공사의 확약이 현재 사건의 실질 인수 판단을 바꾸는 핵심입니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나래 | 건물 202동 103호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.17 확정 2021.12.20 배당요구 2024.01.03 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 범위 실질 0원 룰상 미배당 54,983,400원 |
| 박미연 | 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 74.5%, 시장은 -4.8% 하락
롯데캐슬가야2단지 동일평형 84.99㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 224,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 219,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 1 | 234,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 219,000,000원 |
현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 할인율을 그대로 ‘안전마진’으로 보면 안 됩니다. 최근 시세가 -4.8% 하락 중이고, 무엇보다 확약 밖 미상 점유의 대항력·보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 이나래 관련 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수권리가 없다는 점이 확인될 때에만 현재 최저가를 실질취득가로 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 이나래 보증금 | 215,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,073,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이나래 보증금 중 54,983,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.07.06. 확약에 따라 해당 범위는 실질 0원으로 반영합니다. 박미연 등 미상 점유의 권리는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 54,983,400원 | 해당 범위 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 130,480,000원 | 87,146,720원 | 해당 범위 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 104,384,000원 | 112,877,376원 | 해당 범위 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 표면 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 위험을 제거하는 핵심 자료이므로, 입찰 전 확약서 원문과 임차권 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 외부관찰·평가선례·탐문조사를 통해 통상적인 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 단지. 롯데캐슬가야2단지는 214세대, 사용승인일은 2005.12.29.입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 중로, 북동측·남서측·남동측 소로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구 45미터, 공시지가 823,200원/㎡, 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.06. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
- 박미연 점유 확인. 전입신고일·보증금·점유개시일이 확인되지 않았으므로 대항력 여부를 주민등록·현황조사·명세서 원본과 대조하세요.
- ‘기사항전’ 기재 확인. 주거 점유로 기재돼 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 실체와 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 구간이 이전보다 -4.8% 하락했습니다. 전체 평균 224,500,000원보다 최근12개월 평균 219,000,000원과 최신 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 조건 반영. 본건은 10층 중 1층 103호이고, 비교 거래에는 여러 층이 섞여 있으므로 층별 가격 차이를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 집행비용과 이나래 우선변제 중심이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확약 밖을 확인”
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 163,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일평형 평균 219,000,000원의 74.5%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 낮아, 표면가격 자체는 충분히 낮아진 구간입니다.
다만 일반적인 아파트 경매처럼 ‘낙찰가만 내면 끝’인 사건은 아닙니다. 이나래의 215,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 매각가만 놓고 계산하면 54,983,400원의 미배당이 생깁니다. 이 위험을 실질 0원으로 바꾸는 근거가 바로 주택도시보증공사의 2026.07.06. 확약입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 주된 보증금 위험은 확약으로 해소되는 구조지만, 박미연 등 확약 밖 미상 점유의 대항력·보증금이 확인될 때까지 권리를 ‘완전 안전’으로 평가해서는 안 됩니다. 최근 시세도 -4.8% 하락하고 있으므로, 가격 메리트는 인정하되 권리 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정하는 사건입니다.