부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 해운대 좌동 동신아파트 1501호는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 권리 자체는 단순합니다. 다만 현황조사상 대항력 있는 임차인 강이순이 표시되어 있고 보증금이 확인되지 않아, 가격 매력만 보고 접근하기보다 임차관계 확인이 먼저 필요한 물건입니다.

감정가

614,000,000원

평가금액

최저가

429,800,000원

1회 유찰

실거래 평균

616,666,666원

최근 12개월 6건

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

부산지방법원 2025타경5164. 부산 해운대구 좌동 동신아파트 104동 1501호는 전용 134.88㎡ 대형 평형 아파트입니다. 소유자는 한우광이며, 말소기준권리는 2016년 설정된 사하중앙새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 6.166억 대비 최저가는 약 69.7% 수준으로 가격 여지는 있습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태라 최종 취득비용은 임차관계 확인 이후 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경5164 (임의경매)
소재지	부산광역시 해운대구 좌동 1302 동신아파트 제104동 제15층 제1501호
물건종류 / 면적	아파트 · 134.88㎡
소유자	한우광
감정가 / 최저가	614,000,000원 / 429,800,000원
신청채권자 / 청구	사하중앙새마을금고 / 255,812,040원
매각기일	2026.08.03

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조

말소기준권리는 2016.11.30 설정된 을구 32번 근저당권(사하중앙새마을금고)입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 매각 절차에서 정리되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 변수 확인 필요

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
강이순	2011.08.29	有	확인 필요	보증금 미상

⚠️ 임차 위험 강이순은 전입일이 말소기준권리(2016.11.30) 이전으로 표시되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 확인이 필요합니다. 또한 등기상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시된 관계인 가능성에 대한 확인도 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 매력, 임차 확인은 필수

동신아파트 동일 면적 134.88㎡ 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 616,666,666원이며, 최저가는 이 기준의 69.7% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2024.11	14	570,000,000원
2024.09	11	600,000,000원
2024.08	20	630,000,000원
2024.07	14	670,000,000원
2024.01	14	630,000,000원
2023.12	2	600,000,000원
평균	6건	616,666,666원

✅ 가격 관점 최저가 429,800,000원은 최근 12개월 평균 실거래 616,666,666원의 약 69.7%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -15.2%로 하락 추세가 반영되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 429,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,698,000원
사하중앙새마을금고 근저당	302,000,000원	302,000,000원
소유자 교부	-	121,102,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 대항력 임차인 확인 전 확정 취득비용 판단은 제한됩니다.

⛔ 입찰 전 핵심 최저가 자체는 시세 대비 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상인 상태이므로 보증금 규모 확인 없이 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 강이순의 보증금·배당요구 여부·실제 관계를 확인해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리인 사하중앙새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮지만 임차 변수 반영 후 판단해야 합니다.
현장 확인. 폐문·부재 등 현황조사 내용을 바탕으로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차 확인이 먼저”

부산 해운대 좌동 동신아파트 1501호는 권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 정리되는 안정형 물건입니다. 특히 1회 유찰로 최저가가 실거래 대비 낮아진 점은 장점입니다. 하지만 대항력 있는 것으로 표시된 강이순 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “실질 취득비용이 얼마인지 확인하는 것”입니다. 권리는 단순하지만 임차 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	6억 1,400만원
2	2026-08-03	대기	4억 2,980만원

부동산임의경매

대항력 임차인 변수는 있지만, 시세 대비 69% 수준 — 부산 동신아파트 1501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조

② 임차인 분석 — 대항력 변수 확인 필요

③ 시세 비교 — 가격은 매력, 임차 확인은 필수

④ 예상배당표 (매각가 429,800,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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