창원지방법원 2025타경11332. 김해 어방동 대우유토피아아파트 9동 19층 1903호입니다. 전용면적은 84.54㎡이고 감정가와 현재 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 현 소유자 주식회사지니코퍼레이션은 2022.02.25. 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 151,000,000원입니다. 현재 살아 있는 담보권은 없으며, 강제경매개시결정일인 2025.04.16.이 말소기준이 됩니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 김명환은 2022.02.25. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 2023.10.27.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 직접 제거하는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 9동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.54㎡ · 지상 21층 건물 내 19층 |
| 사용승인 | 1994.11.24. |
| 소유자 | 주식회사지니코퍼레이션 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (2회 유찰 이력) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,761,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2025.04.16. 강제경매개시결정입니다. 김명환의 전입·점유 및 확정일자는 2022.02.25., 임차권등기는 2023.10.27.이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 150,000,000원에 대해 우선변제권도 행사하고 있어, 확약을 제외한 기계적 배당 계산에서는 매각대금 137,000,000원 중 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 배당되고, 부족분 15,718,000원이 남습니다.
* 확약 미반영 배당 계산상 미배당액은 15,718,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 반영한 것입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명환 | 건물 9동 1903호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.02.25. | 2022.02.25. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 중복신고 아님 | 0원* |
김명환은 보증기관 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 문제는 없습니다. 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 갖춰진 선순위 임차권이지만, 위 확약서 때문에 이 사건에서 매수인에게 남는 실질 보증금 반환 부담은 0원으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.37억도 최근 거래보다 높다
대우유토피아의 최근 거래 12건 평균은 100,291,666원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가인 137,000,000원은 이 최근 평균의 136.6%입니다. 특히 2026년 8월에는 이 물건과 같은 전용 84.54㎡·19층이 100,000,000원에 거래됐습니다. 현재 경매 최저가는 이 거래보다 37,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 84.54㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 77.56㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 77.56㎡ | 22 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.54㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 17 | 109,500,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 77.56㎡ | 9 | 91,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 100,291,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 72,000,000원~139,000,000원입니다. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 평균을 크게 웃돌고, 최근 전체 최신 거래 86,000,000원보다도 높으며, 동일 전용·동일 19층의 2026.08 거래 100,000,000원과 비교해도 가격 우위가 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 김명환 보증금 | 150,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,761,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 15,718,000원이지만, 2026.08.11. 확약서가 유효하게 반영되는 경우 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 159,761,436원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 어방동 대곡중학교 동측 인근. 주변은 아파트·주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 대우유토피아는 2,041세대, 사용승인일 1994.11.24.의 아파트입니다.
- 도로. 아파트 단지는 4면으로 도로와 접하고 동측에 주출입구가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 대로3류·중로1류·중로2류·소로2류·소로3류와 접하거나 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,027,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·사다리형·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상21층 중 19층 단위세대로, 급·배수 및 위생설비, 도시가스·난방, 옥내소화전, 화재경보, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.08.11.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일 현재 그대로 유효한지 확인해야 합니다.
- 가격부터 다시 계산. 현재 실질취득 137,000,000원은 최근 12개월 평균 100,291,666원의 136.6%입니다. 권리가 안전해졌다는 이유로 가격 리스크를 무시하면 안 됩니다.
- 동일 조건 거래 확인. 2026.08 전용 84.54㎡·19층 실거래 100,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹 금지. 2회 유찰 이력이 있어도 현재 최저가는 감정가 137,000,000원과 동일합니다. 유찰 횟수 자체가 할인율을 보장하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 처음 보면 보증금 1.50억의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험한 인수형으로 보입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 가격에서 15,718,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 남습니다. 그러나 2026.08.11. 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 137,000,000원은 최근 12개월 평균 100,291,666원의 136.6%이고, 불과 2026년 8월 같은 전용 84.54㎡·같은 19층이 100,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래 최고 139,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 확약으로 권리는 개선됐지만, 가격은 여전히 시세 이상. 이 물건은 권리 해소만 보고 들어갈 사건이 아니라, 실거래와 응찰가 사이의 간격을 먼저 따져야 하는 사건입니다.
