22,295,000원
창원지방법원 2025타경11356. 창원시 의창구 팔용동 창원기계공구상가 2층 229호입니다. 감정 이용상태는 판매시설이며 건물 외부에 부착된 상호는 디엠텍(DM Tech)입니다. 소유자는 하재출이고, 2007.04.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.06.12 설정된 하세홍의 채권최고액 75,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 하나캐피탈 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계가 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 김동민·이인호·구형권 3명이며, 이 가운데 구형권은 2015.04.22 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 구형권의 보증금 5,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11356 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 16-1 창원기계공구상가 2층229호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매시설(건물 외부에 부착된 상호: 디엠텍(DM Tech)) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물 내 제2층 제229호 |
| 소유자 | 하재출 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하세홍 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017.06.12 하세홍 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 구형권의 전입일은 2015.04.22로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 5,000,000원, 월세 250,000원이며 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 전부 | 2022.04.22 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인호 | 미상 | 2021.06.09 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구형권 | 미상 | 2015.04.22 | 5,000,000원 | 250,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 시세보다 권리·비용 구조를 먼저 본다
현재 회차는 3회 유찰된 상태로 최저가는 22,295,000원, 시나리오 표기상 감정가의 34%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 판매시설입니다. 최저가가 크게 낮아졌더라도 구형권 보증금 인수, 관리비 미납 탐문, 다수의 국세·지방세 압류까지 함께 점검해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 인수 · 임차인 구형권 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 하세홍 | 75,000,000원 | 21,493,690원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,127,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 80,127,943원, 배당액은 21,493,690원, 미배당은 58,634,253원입니다. 구형권 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합터미널 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공구상가·가구 도소매업소·유통판매시설·자동차관련시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 창원기계공구상가까지 차량 접근이 가능하고, 물류수송 및 대중교통 등 일반적인 도로·교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 판매시설이며 건물 외부에 부착된 상호는 디엠텍(DM Tech)입니다.
- 도로. 북서측으로 대로, 북동측으로 세로(가), 남서측으로 소로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·시가지경관지구(일반)·고도지구·지구단위계획구역 등에 속합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이고 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 건물. 급수·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 최저가 22,295,000원에 구형권 보증금 5,000,000원을 더한 27,295,000원을 실질취득 부담의 출발점으로 보세요.
- 임차인 확인. 실제 임차인은 김동민·이인호·구형권 3명입니다. 구형권은 대항력이 있고, 김동민·이인호는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
- 관리비 확인. 25년 4월 기준 5,967,520원 미납 탐문이 있으므로 관리주체를 통해 현재 체납액과 부담범위를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고 판매시설의 실제 거래·임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 조세·관리비 관련 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰폭보다 인수와 현장확인이 먼저”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 22,295,000원까지 내려왔습니다. 그러나 구형권의 대항력 있는 보증금 5,000,000원이 남아 실질취득 부담은 27,295,000원입니다. 동시에 관리비 5,967,520원 미납 탐문과 국세·지방세 압류 7건이 존재합니다.
말소기준권리 뒤의 등기권리는 대부분 소멸하지만, 구형권의 임차보증금 인수는 별개입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로는 가격 우위를 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 대항력 임차인·관리비·조세·판매시설의 실제 환금성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
