창원지방법원 2025타경11405. 김해시 어방동 1096-12에 위치한 대지와 2층 근린생활시설의 일괄매각 사건입니다. 1층과 2층은 모두 근린생활시설로 이용 중이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 공유자는 김추순·김혜은·전미숙·전병현·전성진·전용수·정세정·주식회사제이에스지티·최성민·최정옥 등 10명이며, 전성진이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 29일 설정된 이병회의 근저당권 800,000,000원입니다. 그 이후의 김해시 압류, 국의 근저당권 2건, 신윤섭 가압류, 수영구 압류, 경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 말소기준권리는 전병현 지분에 설정된 권리이고, 현재 소유관계도 여러 공유지분으로 나뉘어 있어 지분별 권리 범위와 일괄매각 조건을 원본에서 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도

2019년에 신윤섭 명의로 설정됐던 400,000,000원 및 300,000,000원의 근저당권은 2024.01.19. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 주요 권리는 이병회 근저당권 800,000,000원, 국의 근저당권 58,136,760원과 563,893,788원, 신윤섭 가압류 195,532,907원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 10명, 인수액은 확정되지 않았다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 사람과 법인은 모두 실제 점유 관계로 분류된 임차인 10명입니다. 이 가운데 이정열·하현술·김시내·김선희는 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.

③ 가격·회차 분석 — 70% 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 4,135,233,000원으로 감정가 5,907,476,300원의 70%입니다. 다만 동일 입지와 유사 규모의 거래가격을 대조하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 미상 보증금이 남아 있어 낙찰가가 곧 총취득비용도 아닙니다.

세 시나리오 모두 현재 계산에 포함된 채권은 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 이것은 대항력 임차인의 매수인 인수액과는 별개의 계산입니다. 낙찰가가 내려가더라도 확인되지 않은 보증금은 별도로 더해질 수 있으므로, 미상 보증금 확인 전에는 회차별 총취득비용을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,135,233,000원 가정)

현재 계산에 포함된 채권 총액 1,617,563,455원은 전액 배당됩니다. 양현학·이유진·이경수의 미상 보증금은 매수인 인수 가능액에 포함되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 및 경량철골조의 2층 건물이며, 1층과 2층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 주위환경. 삼정중학교 북동측 인근으로 각종 상업시설, 소규모 공장 및 주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하며, 관내 대중교통 여건을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지 조건. 1,090.9㎡의 대지로 평지·사다리형·광대소각이며 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 폭 25m~30m의 대로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 중점경관관리구역에 접합니다.
• 지번 정리. 제시목록에는 1096-12와 1096-13으로 표시돼 있으나 1998.09.29. 합병돼 현황은 1096-12입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반사항 표시는 없고, 위생설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 보증금 확인. 양현학·이유진·이경수의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 점유 호실 대조. 일부 점유 부분이 미상이고 좌측부터 1·2·3·5·6·7번째 호실과 2층 좌측점포 등으로 나뉘어 있어 현황 배치와 실제 영업자를 확인해야 합니다.
• 지분별 등기 검토. 말소기준 근저당권이 전병현 지분에 설정돼 있으므로 공유자별 지분과 권리 범위를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위 및 1096-12·1096-13 합병 관계를 매각목록과 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 일반상업지역 내 유사 토지·근린생활시설 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자 10명이 조사된 만큼 호실별 인도 협상, 영업 중단 비용 및 명도 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 미상 보증금이 먼저”

이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 4,135,233,000원까지 내려왔고, 현재 계산에 포함된 채권은 전액 배당됩니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이나 소유자 잔여액이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 6,000원은 매수인이 인수하며, 말소기준보다 앞선 전입자 3명의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.

따라서 실질취득액은 현재 최저가가 아니라 최저가 + 6,000원 + 미상 보증금으로 봐야 합니다. 여기에 공유자 10명의 지분 구조, 전병현 지분에 설정된 말소기준권리, 실제 점유자 10명, 일괄매각과 제시외 건물까지 겹칩니다. 가격은 70%지만 권리·명도 난도는 낮지 않습니다. 미상 보증금과 점유관계를 확정하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 이 사건의 결론입니다.