창원지방법원 2025타경11405. 김해시 어방동 1096-12의 대지·토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 1층과 2층은 모두 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 일반상업지역의 대 1,090.9㎡입니다. 등기상 공유자는 김추순·김혜은·전미숙·전병현·전성진·전용수·정세정·주식회사제이에스지티·최성민·최정옥으로, 총 10명의 공유구조입니다.
권리분석에서 먼저 봐야 할 점은 말소기준보다 앞선 2019년 신윤섭 근저당 2건이 2024.01.19 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐다는 사실입니다. 현재 선언된 말소기준은 2020.04.29 이병회 근저당권 800,000,000원입니다. 그 뒤의 국 근저당, 가압류·압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 끝나는 물건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 중 보증금이 확인된 4명은 배당모형상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조이고, 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 3명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 곧바로 ‘싸다’는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11405 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1096-12 |
| 등기 부동산 | 경상남도 김해시 어방동 1096-12, 1096-13 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 1층·2층 근린생활시설 |
| 토지 | 대 1,090.9㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 감정가 / 최저가 | 5,907,476,300원 / 2,894,663,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 경매 원인 | 2025.04.29 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 전성진 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 표시 | 1096-12, 1096-13은 1998.09.29 합병되어 현황 1096-12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2020.04.29 을구 3번 이병회 근저당권 800,000,000원입니다. 2019년 신윤섭 근저당권 400,000,000원·300,000,000원은 2024.01.19 매각으로 이미 말소됐고, 이후 남은 김해시·수영구 압류, 국 명의 근저당권, 신윤섭 가압류와 2025.04.29 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명
보증기관이나 보증금 대위·승계 신고는 없으며, 아래 10건은 모두 실제 임차인 신고입니다. 말소기준일 2020.04.29보다 앞선 전입이라도 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양현학 | 미상 | 2014.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김에리 | 미상 | 2024.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정열 | 2층 좌측점포 | 2015.06.30 | 2,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 2,000원 |
| 하현술 | 좌측부터 5번째 호실 | 2008.10.06 | 1,000원 | 2025.06.13 | 있음 | 없음 | 1,000원 |
| 김시내 | 좌측부터 6번째호실 | 2013.04.09 | 2,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 2,000원 |
| 김선희 | 미상 | 2015.02.04 | 1,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 1,000원 |
| 이유진 | 좌측부터 1번째호실 | 2011.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 여정화 | 좌측으로부터 2번호실 | 2021.08.26 | 2,000원 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경수 | 좌측으로부터 7번호실 | 2019.04.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| (주)이오푸드,김도훈 | 좌측으로부터 3번째호실 | 2024.12.03 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,894,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,346,630원 |
| 인수 · 이정열 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 인수 · 하현술 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 김시내 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 인수 · 김선희 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 이병회 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 국 | 58,136,760원 | 58,136,760원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 국 | 563,893,788원 | 563,893,788원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신윤섭 | 195,532,907원 | 195,532,907원 |
| 6. 갑구 12번 경매개시결정 · 전성진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,245,752,915원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,617,563,455원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,245,752,915원으로 계산됩니다. 매수인 확정 인수액 6,000원은 매각대금 배당 밖의 부담이며, 양현학·이유진·이경수의 보증금은 별도 확인 대상입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 2,894,663,000원 | 1,617,563,455원 | 0원 | 1,245,752,915원 | 6,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,026,264,099원 | 1,617,563,455원 | 0원 | 386,038,003원 | 6,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 1,418,384,869원 | 1,401,801,020원 | 215,762,435원 | 0원 | 6,000원 |
3회 유찰 시에도 채권총액은 전액 배당되지만, 4회 유찰 시에는 215,762,435원의 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 회차가 내려가도 배당모형상 매수인 확정 인수액 6,000원은 그대로라는 것입니다. 더구나 미상 임차인 보증금이 확인되면 실질취득비용은 각 회차의 매각가보다 추가로 높아질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층과 2층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 어방동 삼정중학교 북동측 인근이며, 주위는 각종 상업시설·소규모 공장·주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 1,090.9㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형·광대소각이며 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역에 포함되며 중점경관관리구역에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조의 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인팅·일부 판넬, 내벽은 인테리어·벽지, 창호는 새시창 구조입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 1096-12와 1096-13은 1998.09.29 합병돼 현황상 1096-12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양현학·이유진·이경수 보증금 확인. 세 점유자는 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정 인수 6,000원 반영. 이정열 2,000원·하현술 1,000원·김시내 2,000원·김선희 1,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 배당요구 확인. 하현술은 2025.06.13, 여정화는 2025.07.22 배당요구가 접수되어 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 1096-12·1096-13 합병 표시를 매각목록·등기·토지대장과 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 공유자 10명의 권리관계와 점유·인도 범위를 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 49% 숫자만으로 응찰하지 않기. 감정가 대비 최저가율보다 실제 승계할 임차보증금과 점유관계가 우선입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 세 사람
이 사건은 표면만 보면 감정가 5,907,476,300원에서 두 번 유찰돼 2,894,663,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아닙니다. 등기권리는 말소기준 이후 소멸하는 흐름이지만 실제 임차인 10명이 존재하고, 이정열·하현술·김시내·김선희의 확정 인수액 6,000원에 더해 양현학·이유진·이경수의 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 숫자로 계산되는 최소 실질취득액은 2,894,669,000원이지만, 이 값은 어디까지나 확인된 인수액만 더한 하한선입니다. 세 점유자의 보증금이 확인되면 총 부담은 그만큼 올라갑니다. 여기에 공유자 10명, 근린생활시설, 제시외 건물 포함, 국세·지방세 압류까지 겹쳐 있어 권리·명도 확인 난도도 낮지 않습니다. 이 물건은 할인율보다 임차인 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
