창원지방법원 2025타경11423. 김해시 대동면 초정리 일대의 대지·토지 및 근린생활시설·주택 이용 물건입니다. 감정평가상 기호 (3)은 1층 근린생활시설, 2층 주택, 기호 (3-1)은 1층 근린생활시설로 추정됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 555,880,600원에서 두 차례 유찰돼 272,381,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2022.06.09. 설정된 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 402,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기, 가처분, 롯데카드 가압류, 주식회사동아지질 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다. 다만 임차·점유 관계에서는 전입일이 확인되지 않은 점유자가 있어, 등기만 깨끗하다고 곧바로 인수 위험까지 0으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11423 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 초정리 952-11, 952-591 · 경상남도 김해시 대동면 동남로49번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호 (3) 1층 근린생활시설, 2층 주택 · 기호 (3-1) 1층 근린생활시설 |
| 토지 | 163.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박영섭 |
| 감정가 / 최저가 | 555,880,600원 / 272,381,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산축산업협동조합 / 347,582,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.06.09. 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 박영섭 명의로 소유권이 이전됐고, 근저당권의 채권최고액은 402,000,000원입니다. 이후 2023.05.23. 박윤섭 명의의 소유권이전청구권가등기, 2024.12.13. 롯데카드 가압류, 2025.05.08. 가등기 처분금지가처분과 임의경매개시결정, 2025.05.09. 주식회사동아지질 가압류가 이어집니다.
② 임차·점유 관계 — 7건 중 1건은 대항력 판정 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최복자 · 2층 우측 일부 | 2022.08.30 | — | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그루빅건설,김정규 · 2층 | — | 1,500원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| HEIN HTET AUNG · 2층 | 2025.01.14 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| THAN MIN SOE · 2층 | 2025.03.25 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW NYEIN CHAN · 2층 | 2025.01.14 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| HTET YAR ZAR KYAW · 2층 | 2025.04.08 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지만 · 1층 좌측 점포 | 2024.09.10 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
최복자와 HEIN HTET AUNG, THAN MIN SOE, KYAW NYEIN CHAN, HTET YAR ZAR KYAW, 장지만은 전입일이 2022.06.09. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 (주)그루빅건설,김정규는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 점유자의 실제 전입·사업자등록, 점유 개시 시점과 계약관계가 확정되기 전에는 배당표상 인수 0원을 절대적인 결론으로 보면 안 됩니다.
③ 가격·유찰 구조 — 현재 최저가는 감정가 49%
감정가 555,880,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 272,381,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가로 한 차례 유찰되면 시나리오상 190,666,700원(감정가 34%), 네 차례 유찰 시에는 133,466,689원(감정가 24%)으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,613,334원 |
| 2. 근저당권 · 부산축산업협동조합 | 402,000,000원 | 267,767,666원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,190,196원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사동아지질 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 444,190,196원 중 267,767,666원이 배당되고, 미배당액은 176,422,530원입니다. 신청채권자 부산축산업협동조합의 청구액은 347,582,611원이며 현재 회차 예상배당액 267,767,666원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대동면 초정리 소재 대동중학교 남동측 인근이며, 부근은 소규모 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 (3)은 1층 근린생활시설·2층 주택, 기호 (3-1)은 1층 근린생활시설로 추정되나 폐문부재 등으로 정확한 이용 내역은 확인되지 않았습니다.
- 구조. 기호 (3)은 블록조 슬라브지붕 2층 건물, 기호 (3-1)은 블록조 슬라브지붕 1층 건물이며 타일·몰탈 위 페인팅과 샷시 창호 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,473,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 중로2류·소로2류 등에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자. (주)그루빅건설,김정규의 실제 점유 개시일, 전입·사업자등록 및 계약 내용을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 6번 소유권이전청구권가등기의 원인과 담보가등기 여부를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 경계, 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합 이용. 1층 근린생활시설과 2층 주택이 함께 있는 형태로, 각 층의 실제 점유자와 영업·주거 이용상태를 확인하세요.
- 배당표. 현재 회차 채권 미배당액은 176,422,530원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 물건 상태와 권리 확인 결과를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 권리 확인이 먼저”
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 555,880,600원에서 272,381,000원까지 내려온 49%입니다. 등기만 보면 2022.06.09. 근저당권 이후의 가등기·가처분·가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 바꾸는 부분은 점유입니다. 2층의 (주)그루빅건설,김정규는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 갑구 6번 가등기 역시 종류 확인 경고가 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인이 아직 끝나지 않은 물건입니다. 대항력 미상 점유자와 가등기 성격을 해소한 뒤에야 현재 272,381,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
