창원지방법원 2025타경11423. 김해시 대동면 초정리의 대지·토지와 블록조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 1층 근린생활시설·2층 주택, 제시외 건물은 1층 근린생활시설로 추정됩니다. 현재 소유자는 박영섭이며, 2022년 6월 9일 부산축산업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 402,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.

등기부만 보면 기준권리 이후의 소유권이전청구권가등기, 해당 가등기에 대한 처분금지가처분, 롯데카드와 주식회사동아지질의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 1층 점포와 2층 주택에 걸쳐 7건의 점유·임차관계가 조사됐고, 이 가운데 1건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸형

말소기준권리는 2022.06.09. 설정된 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 박윤섭 명의의 소유권이전청구권가등기, 주식회사동아지질의 가등기 처분금지가처분, 롯데카드 및 주식회사동아지질의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 7건 중 1건은 대항력 판정 불가

최복자와 외국인 점유자 4명, 장지만은 전입일이 말소기준일인 2022.06.09.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 (주)그루빅건설, 김정규는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 함께 확인해야 매수인의 보증금 인수 여부를 결론 낼 수 있습니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 7건은 모두 일반 점유·임차관계입니다. 최복자는 2025.08.12. 배당요구를 했지만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 나머지 점유관계도 보증금 또는 배당요구 여부가 확정되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 389,116,000원으로, 감정가 555,880,600원의 70% 회차입니다. 다만 근린생활시설과 주택이 결합된 주상용 부동산이고 다수 점유관계가 존재하므로, 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 인근 실거래 기준을 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 부산축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액 347,582,611원은 충족하는 것으로 계산되지만, 채권최고액과 후순위 가압류를 포함한 총 채권액 444,190,196원에는 미달해 61,321,820원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 미배당은 크게 늘어나며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 모든 시나리오에서 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 389,116,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 점유자들의 보증금·확정일자 확인 결과에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대동중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 주된 건물은 1층 근린생활시설·2층 주택, 제시외 건물은 1층 근린생활시설로 추정되나 폐문부재로 정확한 이용 내역은 확인하지 못했습니다.
• 구조·설비. 블록조 슬라브지붕 2층 건물과 블록조 슬라브지붕 1층 건물이며, 급·배수설비와 위생설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 1,473,000원/㎡입니다. 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다.
• 도로·규제. 소로2류와 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 개발제한구역·자연녹지지역에는 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독형 주상용 부동산으로서 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 상가와 주택의 복합 이용 및 다수 점유관계가 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. (주)그루빅건설, 김정규의 전입·사업자등록 시점, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
• 배당요구·최우선변제. 최복자 외 점유자들의 배당요구 여부와 각 보증금을 확인해 최우선변제금이 배당표에 미치는 영향을 다시 계산해야 합니다.
• 가등기 원문 대조. 갑구 6번 가등기의 성격과 피담보채권 여부, 가처분 내용을 등기부 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 초정리 952-11·952-591 토지와 제시외 건물의 포함 범위, 경계, 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 1층 점포와 2층 주택에 여러 점유자가 조사됐으므로 개별 연락처, 영업 여부, 퇴거 협의 가능성을 점유자별로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 인근 주상용 토지·근린생활시설·단독주택 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 세금·공과금. 당해세, 공과금, 건물 관련 체납과 실제 인수 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “소멸형 등기보다 미상 점유가 더 중요하다”

이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명료합니다. 2022년 부산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가등기·가처분·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 닫기에는 점유자료가 부족합니다. 7건의 점유관계 중 6건은 기준권리 이후 전입이지만, (주)그루빅건설, 김정규는 전입일이 미상입니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이 부동산은 근린생활시설과 주택이 결합된 주상용 건물이고 다수 점유자가 존재합니다. 인근 실거래와 임대수익, 실제 건물 상태, 미상 임차인의 대항력 및 보증금까지 확인해야 비로소 실질취득비용과 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다. 등기는 소멸형, 점유는 미확정, 가격은 추가 검증. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.