153,683,000원
창원지방법원 2025타경10313. 김해시 율하동 1305-11의 주건축물제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 지붕용 판넬지붕 단층이고 사용승인일은 2011.05.26.입니다. 매각물건명세서에는 단독주택 및 근린생활시설로 기재되어 있으며 현재 공실 상태입니다. 토지는 대 241.4㎡, 주상용으로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2017.08.09. 설정된 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이고 채무자는 김경옥입니다. 그보다 앞선 경남은행·남창원농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2019년 설정된 정옥자의 근저당도 2023.07.28. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2017년 진주축산업협동조합 근저당과 그 이후 권리들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10313 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하2로88번길 24 (율하동, 주건축물제1동) |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골구조 지붕용 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2011.05.26. |
| 토지 | 대 · 241.4㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 448,059,000원 / 153,683,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 238,674,746원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 현재 상태 | 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.09. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.27. 김해세무서장의 압류, 2025.01.24. 임의경매개시결정, 2025.07.15. 조도권의 55,700,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.06.12.에는 한국자산관리공사 2025-06242-003 관련 공매공고 부기등기도 존재합니다.
② 점유·임차 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 미상 | 2020.05.08. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김미정의 전입일은 2020.05.08.로 말소기준인 2017.08.09.보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 구조는 아니며 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 매각물건명세서상 현재 상태는 공실입니다.
③ 가격 — 감정가 448,059,000원에서 153,683,000원까지
이 사건은 현재 3회 유찰됐습니다. 감정가 448,059,000원에서 현재 최저매각가는 153,683,000원으로 내려왔고, 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 제시된 매각가격은 107,578,100원, 그 다음은 75,304,670원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 153,683,000원 | 150,731,438원 | 178,568,562원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 107,578,100원 | 105,272,007원 | 224,027,993원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 75,304,670원 | 73,549,186원 | 255,750,814원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 근린생활시설이 결합된 물건은 토지·건물 상태와 실제 이용성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가의 34.3%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,951,562원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 273,600,000원 | 150,731,438원 |
| 3. 가압류 · 조도권 | 55,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,683,000원을 가정하면 집행비용 2,951,562원 공제 후 진주축산업협동조합에 150,731,438원이 배당되고, 조도권 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 329,300,000원 중 미배당액은 178,568,562원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 율하동 소재 율하초등학교 남동측 인근이며 근린생활시설·다가구주택·단독주택·아파트·교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 경량철골구조 지붕용 판넬지붕 단층, 사용승인일 2011.05.26. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 241.4㎡의 대지로 주상용, 평지, 가로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 985,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 기준시점 현재 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매와 법원경매의 진행·중지·매각 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 김미정은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 매각물건명세서와 감정평가에는 공실로 기재되어 있으므로 실제 현장에서도 점유·잔존물 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 토지 241.4㎡와 단독주택·근린생활시설의 현장가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮지만, ‘34%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 정돈되어 있습니다. 2017.08.09. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김미정의 2020.05.08. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격 검증과 절차 확인입니다. 3회 유찰로 448,059,000원의 감정가가 153,683,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이것만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 한국자산관리공사 공매공고가 병존합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증, 공매는 반드시 교차 확인. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
