부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경5303 · 동부지원 · 아파트
철근콘크리트구조 83.012㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

774,000,000원 7억 7,400만 감정가 798,000,000원

감정가의 96% 2026-08-03 낙찰

최저매각가 558,600,000원 최저가 대비 +38%

낙찰일

08-03 낙찰 완료

동부지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

5,586만원

최저가의 10% · 55,860,000원

실거래 대비

▼ 9.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8.57억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원 구조지만 7.98억 신건 가격 대비 권리부담·후순위 미배당이 큰 해운대 고가 아파트 경매입니다.

가격 최저가 798,000,000원은 최근 실거래 평균 1,089,000,000원의 73.3% 수준
자금 낙찰가 기준 인수액 0원이나 후순위 채권 미배당 부족액 3,993,412,481원 발생
리스크 임차인 대항력 없음. 다만 전세권·근저당 다수와 권리관계 복잡성 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 인수는 없습니다. 다만 해운대아이파크 고가 아파트답게 가격은 시세 대비 낮지만, 등기부상 근저당·전세권·가압류가 다층으로 쌓인 물건입니다. 권리는 소멸되지만 배당 구조는 복잡합니다.

감정가 / 최저가

798,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

1,089,000,000원

최근 12건

최저가 ÷ 시세

73.3%

시세 대비 할인

매수인 인수

0원

임차인 대항력 없음

부산지방법원 2025타경5303. 해운대아이파크 주동2동 407호는 전용 83.012㎡급 아파트입니다. 소유자는 이철균이며, 2012년 한국외환은행 근저당을 시작으로 여러 금융기관의 근저당과 전세권이 설정되었습니다. 그러나 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경5303
소재지	부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 4층407호
물건종류 / 면적	아파트 · 83.012㎡
소유자	이철균
감정가 / 최저가	798,000,000원 / 798,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 다층 권리

말소기준권리는 2012.02.06 설정된 을구 1번 한국외환은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기권자인 프랭클린데이비드레이먼드는 2019.09.02 등기 접수되었으나, 말소기준권리 이후 권리이며 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	비고
전승혜	미상	없음	전입신고 2025.05.20, 말소기준권리 이후
프랭클린데이비드레이먼드	50,000,000원	없음	임차권등기(2019.09.02 접수), 원인 2019.08.13

③ 시세 비교 — 신건 할인은 존재

해운대아이파크 최근 거래 12건 기준 평균은 1,089,000,000원입니다. 최저매각가 798,000,000원은 평균 대비 73.3% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.05	89.5㎡	30	1,290,000,000원
2026.05	80.79㎡	52	900,000,000원
2026.03	83.01㎡	51	970,000,000원
최근 12건	-	-	1,089,000,000원

✅ 가격 관점 최저가 798,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아 가격상 할인 폭은 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 798,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,380,000원
한국외환은행 근저당	267,600,000원	267,600,000원
동부화재해상보험 근저당	273,600,000원	273,600,000원
국민은행 근저당	280,800,000원	246,420,000원
후순위 권리 전체 미배당 부족액	3,993,412,481원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균

⑤ 입찰 체크리스트

인수권리 확인. 임차인 대항력 없음으로 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 구조 확인. 채권 총액 4,781,032,481원 대비 매각대금 부족 구조입니다.
권리관계 복잡성. 다수 근저당·전세권·가압류가 존재하므로 등기 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 시세 대비 할인은 있으나 고가 아파트 특성상 환금성과 관리비 등을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음 ≠ 단순 물건”

이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 하지만 해운대아이파크라는 고가 자산 특성상 등기부에는 다수 금융권 권리가 얽혀 있습니다. 가격은 실거래 평균 대비 낮지만, 복잡한 배당 구조와 권리 분석 난도를 감안해야 합니다. 인수 위험은 낮고, 권리 검토 난도는 높은 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

인수는 없지만, 권리 구조는 복잡하다 — 해운대아이파크 407호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 다층 권리

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 할인은 존재

④ 예상배당표 (매각가 798,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음 ≠ 단순 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	7억 9,800만원
2	2026-08-03	대기	5억 5,860만원