창원지방법원 2025타경11460. 김해시 삼계동 화정마을부영아파트 104동 15층 1504호로, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 130,200,000원입니다. 동일 면적 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면의 여유는 분명합니다.
권리판정상 말소기준은 2015년 9월 17일 설정된 부산의사신용협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 이후의 롯데캐피탈 가압류, 신해용 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 같은 날 설정된 한화손해보험 근저당권이 2019년 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있고, 현재 경매 신청채권자도 한국자산관리공사입니다. 이 권리와 예상배당표의 연결 관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11460 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1439-1 화정마을부영아파트 제104동 제15층 제1504호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼계로 253 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 18층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 유순남 (단독소유 · 2010.02.23. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 217,440,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 연결은 원본 확인
말소기준권리는 을구 16번 부산의사신용협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 그 이후 설정된 롯데캐피탈 가압류 7,897,708원과 신해용 명의 근저당권 26,800,000원·40,000,000원, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.0%
화정마을1단지의 동일 면적 84.98㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 178,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 170,000,000원입니다. 현재 최저가 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%로, 실거래 자료만 놓고 보면 가격 차이가 확보된 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 11 | 176,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 178,333,333원 |
실거래 범위는 162,000,000원~225,000,000원이며, 최신 거래가는 170,000,000원입니다. 현재 최저가와 배당 시뮬레이션상 실질취득액은 130,200,000원으로 동일하므로, 확인되지 않은 인수금이 추가되지 않는다는 전제에서는 최근 거래자료보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 부산의사신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 7,897,708원 | 7,897,708원 |
| 3. 근저당 · 신해용 | 26,800,000원 | 26,800,000원 |
| 4. 근저당 · 신해용 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,879,492원 |
현재 회차 최저가 130,200,000원에서는 배당표에 반영된 채권 98,697,708원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 28,879,492원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 98,697,708원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 9,598,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 36,448,073원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권이 전액 변제되지만, 2회 유찰 시에는 9,598,228원, 3회 유찰 시에는 36,448,073원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 18층 건물 중 15층 1504호입니다.
- 입지. 삼계중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측과 남서측으로 각각 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 단지. 화정마을1단지는 612세대이며 2003.06.25. 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 자료가 12건 확인돼 가격 비교 표본은 존재합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란해 외부조사와 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 15번·15-1번 원본 대조. 한화손해보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기의 현재 상태, 경매 신청채권과의 연결 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 권리판정상 말소기준은 을구 16번 부산의사신용협동조합 근저당권이지만, 동일 날짜의 선행 근저당권과 이전등기가 존재하므로 등기 접수순서와 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문부재와 임대관계 미상 기록이 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 내부 관리상태 확인. 내부 이용상황을 직접 확인하지 못한 평가이므로 누수·수리·설비 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 실거래 개별 비교. 실거래가는 162,000,000원부터 225,000,000원까지 편차가 있으므로 15층의 향·조망·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 검증. 신청채권액 217,440,481원과 예상배당표상 신청채권자 배당 0원의 관계를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리원본 확인 후 판단
현재 최저가 130,200,000원은 감정가 186,000,000원보다 낮고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 178,333,333원의 73.0%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 가격과 계산상 권리 구조는 긍정적입니다.
그러나 이 물건의 결론을 가격만으로 내리기에는 확인할 사항이 있습니다. 현장조사가 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 미상이고, 을구 15번 근저당권의 한국자산관리공사 이전등기와 현재 경매 신청, 예상배당표 사이의 관계도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 최종 판단입니다.
