부산지방법원 2025타경5308. 해운대구 우동 해피투모로우마린 19층 1905호, 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사도시와공간이고, 2021.11.22. 소유권을 이전받은 날 같은 날 부경양돈협동조합이 채권최고액 299,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 존재했던 부산은행 근저당과 김성은의 전세권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국세 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 실제 임차인 이재현은 2022.12.13. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 19층 1905호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층 지상20층 · 19층 1905호 |
| 소유자 | 주식회사도시와공간 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 159,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.22.
핵심은 을구 4번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 299,000,000원이고, 2021.11.22. 설정됐습니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당 385,000,000원은 같은 날 말소됐고, 김성은의 전세권 300,000,000원도 2021.11.18. 말소됐습니다. 따라서 앞선 근저당·전세권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 | 미상 | 2022.12.13 / 2025.07.21 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이재현의 전입신고일은 2022.12.13.으로 말소기준권리인 2021.11.22. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.21. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 325,000,000원, 현재 최저매각가는 159,250,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 111,475,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 78,032,500원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에서 확인되는 동일 유형 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 오피스텔은 해당 호실의 임대수익, 관리비, 공실, 층·향·내부 상태와 실제 거래가격 확인이 입찰가 판단에 직접 영향을 줍니다. 현재 확인 가능한 가격 사실은 감정가 325,000,000원과 최저가 159,250,000원이라는 점까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,029,500원 |
| 을구 4번 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 299,000,000원 | 156,220,500원 |
| 미배당 | - | 142,779,500원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 159,250,000원 가정 시 집행비용 3,029,500원, 부경양돈협동조합 배당 156,220,500원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 미배당은 142,779,500원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 해운대역 남서측 인근이며, 주상용건물·숙박시설·병원·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 해운대역이 있어 대중교통 사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조, 지하4층·지상20층 건물 중 19층 1905호이며 엘리베이터·공동소화전·화재경보 및 탐지설비·급배수 및 위생설비·공동현관기·기계식주차설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 소로가 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 10,870,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 159,250,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 해피투모로우마린 오피스텔의 최근 동일·유사 호실 실거래와 현재 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 이재현은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 관련 서류와 매각물건명세서를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 변동할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원 경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 운영비 확인. 관리비·기계식주차설비 운영 상태와 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 공매 진행 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 가장 큰 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 이재현도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 앞선 부산은행 근저당과 김성은 전세권도 이미 말소돼 있어 전형적인 선순위 임차보증금 인수형은 아닙니다.
그러나 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 가격 매력이 증명되지는 않습니다. 동일 유형 실거래 비교값 없이 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없고, 국세·지방세 압류, 공매공고, 민간임대주택등기, 보증금이 확인되지 않은 임차인 서류까지 점검해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원은 긍정적, 가격 메리트는 실거래 확인 전 보류”로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
