창원지방법원 2025타경10351. 창원시 의창구 북면 신촌리 405-2에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(상호명: 자바무인텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 지하는 주차장·기계실·관리실, 1층은 주차장, 2·3층은 객실로 이용되고 있습니다. 토지는 1,047.7㎡의 대지이며 일반상업지역에 속합니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 2,195,149,820원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 860,498,000원, 감정가의 39.2%입니다. 그러나 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않아 이 39.2%만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 204호실의 진호주, 208호실의 송진성, 나머지 부분의 최경희까지 실제 임차인 3명이 확인되지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 권리위험의 크기가 아직 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10351 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 405-2 · 천주로1165번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(자바무인텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 · 지하 주차장·기계실·관리실 · 1층 주차장 · 2·3층 객실 |
| 토지 | 대 · 1,047.7㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 권미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,195,149,820원 / 860,498,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,617,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준권리는 2019.05.03 주식회사경남은행 근저당권 1,617,000,000원입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류 30,000,000원, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정 및 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015년·2017년·2018년 설정된 기존 경남은행 근저당들은 2019년에 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진호주 | 204호실 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송진성 | 208호실 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경희 | 204, 208호를 제외한 전부 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 하지만 세 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확정할 수 없어 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 가격 — 3회 유찰 39.2%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 860,498,000원입니다. 이는 감정가 2,195,149,820원의 39.2% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 602,348,600원(27.44%), 5회 유찰 시 421,644,020원(19.21%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39.2% | 860,498,000원 | 797,506,980원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 602,348,600원 | 1,053,074,886원 |
| 5회 유찰 시 | 19.21% | 421,644,020원 | 1,231,972,420원 |
유찰이 이어질수록 최저가는 크게 낮아지지만, 이 사건은 실거래 가격과 직접 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다. 숙박시설의 운영상태와 토지·건물 가치, 임차관계가 함께 확인돼야 실질 취득가를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 860,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,004,980원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,617,000,000원 | 849,493,020원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,647,000,000원 가운데 849,493,020원이 배당되고, 797,506,980원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북면주민자치센터 북측 인근으로 숙박시설·온천·근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설 자바무인텔로 이용 중이며 지하 주차장·기계실·관리실, 1층 주차장, 2·3층 객실 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비, 비상발전기, 승강기, 화재발신기, 무인시스템 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,047.7㎡ 대지로 일반상업지역이며 평지·세로장방·소로각지입니다. 공시지가는 667,000원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·관광지에 포함되고 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 전입일 확인. 말소기준일 2019.05.03 전후를 가르는 핵심 자료입니다. 전입일을 확인하기 전 대항력 없음으로 판단하지 마세요.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 진호주·송진성·최경희 각각의 보증금과 우선변제 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 39.2%만 보고 저가 판단 금지. 감정가 대비 할인율은 크지만 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라져 후순위 미배당 규모가 변할 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 객실·주차장·무인시스템 등 현 시설상태와 실제 영업·점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “39.2%보다 먼저 볼 것은 임차인 3명”
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 2,195,149,820원에서 최저가 860,498,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2019.05.03 경남은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류는 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다. 하지만 실제 임차인 진호주·송진성·최경희 3명의 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
현재 배당표상 인수액은 0원이나 이는 임차인의 미확정 권리를 반영한 확정 결론이 아닙니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 39.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 임차관계·당해세·숙박시설 현황을 먼저 확정하는 것입니다.
