부산지방법원 2025타경5322. 부산 수영구 민락동 부산더샵센텀포레 102동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 최초 소유권은 민락제1구역주택재개발정비사업조합에 보존됐고, 2015.04.20 손주영이 거래가액 491,490,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 개명으로 현재 소유자는 손연후입니다. 같은 날 설정된 부산은행 채권최고액 456,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 김리호가 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2025.02.27로 말소기준권리인 2015.04.20보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 이 점유자의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당관계는 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5322 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 765 부산더샵센텀포레 102동 2층 201호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 손연후 |
| 감정가 / 최저가 | 1,093,000,000원 / 765,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 308,799,154원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 시세 비교 면적 | 128.6082㎡ · 동일면적 매칭 |
| 단지 | 부산더샵센텀포레 · 1,006세대 · 2014.07.31 준공 |
① 권리 흐름 — 2015년 부산은행이 기준
핵심은 2015.04.20 을구 1번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당 138,000,000원, 부산동부신용협동조합 근저당 108,000,000원, 김광호 근저당 200,000,000원, 수영구·해운대구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김리호 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 765,100,000원 vs 최근 평균 1,261,500,000원
동일면적 실거래는 12건이 확인되고, 그중 최근 12개월 표본은 10건입니다. 최근 12개월 평균은 1,261,500,000원, 최신 2026.06 거래는 1,215,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 765,100,000원으로 최근 12개월 평균의 60.7%입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +5.1%로 하락 추세가 아닙니다. 전체 12건 평균은 1,251,250,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 1,261,500,000원과 최신 거래 1,215,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가는 두 기준 모두 크게 밑돌고 있어 가격 측면에서는 분명한 할인 구간입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.72㎡ | 19 | 1,215,000,000원 |
| 2026.05 | 128.61㎡ | 20 | 1,510,000,000원 |
| 2026.05 | 128.61㎡ | 4 | 1,310,000,000원 |
| 2026.04 | 128.61㎡ | 20 | 1,100,000,000원 |
| 2025.12 | 128.61㎡ | 21 | 1,495,000,000원 |
| 2025.10 | 128.61㎡ | 3 | 1,130,000,000원 |
| 2025.09 | 128.61㎡ | 14 | 1,205,000,000원 |
| 2025.08 | 128.61㎡ | 9 | 1,225,000,000원 |
| 2025.08 | 128.61㎡ | 9 | 1,225,000,000원 |
| 2025.08 | 128.61㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2025.02 | 128.61㎡ | 6 | 1,150,000,000원 |
| 2024.12 | 128.61㎡ | 8 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 1,261,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 765,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,051,000원 |
| 1. 부산은행 · 을구 1번 근저당 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 부산은행 · 을구 2번 근저당 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 3. 부산동부신용협동조합 · 을구 6번 근저당 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 김광호 · 을구 7번 근저당 | 200,000,000원 | 53,049,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 902,000,000원 중 755,049,000원이 배당되고, 미배당액은 146,951,000원입니다. 김광호 근저당에서 미배당이 발생하지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 765,100,000원 | 755,049,000원 | 146,951,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 535,569,999원 | 527,814,299원 | 374,185,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 374,898,999원 | 368,850,413원 | 533,149,587원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 대항력 임차인 인수형 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 지하철 민락역 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 민락역이 있어 일반적인 대중교통 사정이 양호합니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선 규모의 수영로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물 중 2층이며, 급배수·위생·화재탐지·경보·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 규제. 감정요항표상 제3종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공동주택 부지이며 공시지가는 2,944,000원/㎡, 토지면적은 46,134.0㎡입니다.
- 단지. 부산더샵센텀포레 1,006세대, 2014.07.31 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원문 확인. 김리호의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인하세요.
- 명도 준비. 대항력은 없지만 현재 점유자가 확인되므로 인도·명도 일정과 협의 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 765,100,000원은 최근 12개월 평균 1,261,500,000원의 60.7%, 최신 거래 1,215,000,000원보다도 낮습니다.
- 저층 가격 편차. 대상은 21층 건물 중 2층이고 최근 동일면적 거래는 층별 금액 편차가 있으므로 단순 평균만으로 개별 호수 가격을 확정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 146,951,000원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 가격과 명도다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.20 부산은행 근저당이 말소기준이고, 김리호의 전입은 2025.02.27로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자에게 146,951,000원의 미배당이 발생하지만 낙찰자 인수는 0원입니다.
가격 쪽은 더 눈에 띕니다. 1회 유찰된 최저가 765,100,000원이 그대로 실질취득액이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 1,261,500,000원의 60.7%입니다. 최근 거래 추세도 +5.1%로 하락장이 확인되지 않습니다. 따라서 권리와 가격 지표는 우호적이지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자 김리호의 실제 점유관계와 명도 조건을 입찰 전 확정하는 것이 마지막 핵심 확인사항입니다.
