부산지방법원 2025타경5323. 부산 기장읍 청강리에 있는 남경아파트 에이동 2층 205호입니다. 전용 58.5㎡, 지상 4층 건물의 2층 세대로, 1984년 준공된 30세대 규모의 공동주택입니다. 현재 소유자는 김명희 씨이며, 2012.08.08 매매를 원인으로 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 말소기준권리는 1991.04.06 기장새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며, 그 이후 설정된 케이비국민카드 및 한화생명보험의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리가 오래되었다는 점과 임대관계가 미상이라는 점을 구별해서 봐야 합니다. 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 모든 점유 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
가격도 주목할 부분입니다. 감정가 75,000,000원이 세 번의 유찰을 거쳐 25,725,000원으로 낮아졌습니다. 최신 확인 거래인 2025.05의 80,000,000원과는 큰 차이가 있지만, 그 거래 이후의 시세 변동은 확인되지 않습니다. 따라서 저렴한 최저매각가와 실제 매도 가능한 가격을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 64-1 남경아파트 에이동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 499-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.5㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 4층 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 30세대 · 1984.08.30 준공 |
| 소유자 | 김명희 (2012.08.08 소유권 취득 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 | 75,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,725,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한화생명보험주식회사 / 57,688,264원 |
| 말소기준권리 | 1991.04.06 기장새마을금고 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 (점유 및 임차권 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 명확하다
핵심은 1991년 기장새마을금고 근저당권입니다. 현재 남아 있는 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 발생한 케이비국민카드 가압류 25,993,412원, 한화생명보험 가압류 55,520,035원 및 강제경매개시결정도 매수인이 별도로 인수하지 않는 권리입니다.
1984년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2005.01.12 이미 말소되었으며, 과거 동부산농업협동조합·삼성캐피탈 가압류 및 케이알앤씨 강제경매개시결정 역시 등기부상 말소된 사항입니다. 기장군의 압류도 2026.03.13 해제로 말소되었습니다.
또한 한화생명보험의 2025.05.12 강제경매개시결정은 2025.01.23 가압류의 본압류 이행입니다. 따라서 별개의 독립채권인 것처럼 동일 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액 57,688,264원과 배당표상 가압류 청구금액 55,520,035원도 서로 다른 기준의 금액이므로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가의 34.3%, 그러나 거래 표본은 적다
남경아파트의 전용 58.5㎡ 거래 사례는 다음과 같습니다. 확인된 거래는 4건이며, 전체 평균은 63,750,000원입니다. 최신 거래는 2025.05의 80,000,000원이고, 최근 12개월 집계 평균도 80,000,000원으로 표시되지만 해당 집계의 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 58.5㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 58.5㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.12 | 58.5㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.10 | 58.5㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.5㎡ | 4건 | 63,750,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 58.5㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 25,725,000원은 전체 거래 평균 63,750,000원의 40.4%, 최근 12개월 집계 평균 및 최신 확인 거래 80,000,000원의 32.2%입니다. 단순 거래가 비교에서는 큰 할인 폭을 보입니다.
과거 거래 대비 최근 거래의 집계상 추세는 +37.1%입니다. 그러나 최근 표본이 1건에 불과하므로 이 상승률을 지속적인 가격 상승의 근거로 일반화해서는 안 됩니다. 특히 최신 확인 거래가 2025.05로, 2026.10.26 매각기일을 기준으로는 최근 12개월 이내 거래가 아닙니다. 집계 시점과 실제 매각 시점의 차이를 고려해 현재 시세는 별도로 재검증할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 863,050원 |
| 1. 근저당 · 기장새마을금고 | 30,000,000원 | 24,861,950원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 25,993,412원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 | 55,520,035원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 한화생명보험 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 25,725,000원에서 추정 집행비용 863,050원을 차감하면, 기장새마을금고 근저당권에 24,861,950원이 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 한화생명보험의 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 동일 채권의 중복 배당으로 계산하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 위험이 사라지는 것은 아니다
현재 3회 유찰 상태이며, 추가 유찰을 가정한 금액은 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 산정 인수액은 0원이지만, 채권자 미배당액은 최저매각가가 낮아질수록 증가합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 (34.3%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 86,651,497원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 94,230,082원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 12,605,250원 | 11,978,356원 | 99,535,091원 |
추가 유찰 시나리오는 현재 조건에 따른 가정치이며, 실제 최저매각가와 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 배당에는 당해세와 미확인 임차인의 우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 동해선 기장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1984.08.30 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물이며 대상은 2층 205호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등의 구조이고 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 평가대상 서측은 폭 약 8m, 남측은 폭 약 6m의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 토지이용계획이 확인되며, 방화지구, 도로 접합, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 사항이 있습니다. 공시지가는 953,800원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 노후 건물 특성상 실제 내부 수선 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 30세대 소규모 단지로, 확인된 실거래는 4건입니다. 거래가 48,000,000원에서 80,000,000원까지 차이가 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 거래 표본 부족과 매수 수요의 불확실성을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 주민등록 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 실질취득액과 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 기장새마을금고의 1991.04.06 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 선후관계 및 실제 매각물건명세서의 인수사항을 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.05의 80,000,000원입니다. 매각기일과 시차가 있으므로 현재 거래 가능가격, 유사한 노후 소규모 아파트 매물 및 수선 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이며 단지 경매 평균도 3.0회입니다. 낮은 가격에도 응찰이 부족했던 이유가 점유 문제인지, 물건 상태인지, 수요 부족인지 구별하는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 및 수선비. 준공 시기와 건물의 외벽·창호·설비 현황을 고려해 누수, 배관, 난방, 전기설비 및 내부 수선 필요성을 확인해야 합니다. 예상 수선비는 실제 취득 경제성에 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비와 조세. 공용부분 관리비 체납과 법정 우선채권 등 낙찰 후 추가 부담 가능성을 관리주체와 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 입찰자금 확인. 현재 최저매각가는 25,725,000원입니다. 입찰보증금 및 납부 방식은 해당 매각기일의 법원 공고에서 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 준비해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 가격보다 중요한 것은 매수 이후”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 25,725,000원입니다. 감정가의 34.3%, 최신 확인 실거래가의 32.2%라는 수준만 보면 상당한 가격 메리트가 있는 것으로 보입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고 현재 산정 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
하지만 1984년 준공된 30세대 아파트라는 특성, 3회 유찰, 적은 실거래 표본, 오래된 최신 거래 시점, 그리고 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 시세 차익을 예상하기 전에 실제 점유와 건물 상태, 현재 매수 수요를 검증하는 것이 우선입니다.
결론은 ‘가격 매력은 크지만, 권리·환금성 검증을 전제로 한 조건부 접근’입니다. 선순위 임차권 등 추가 인수위험이 없는 것으로 확인되고 실제 수선비와 처분 가능가격까지 검증된다면 검토할 만합니다. 반대로 이러한 확인이 어렵다면 감정가 대비 큰 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
