부산지방법원 2025타경5323. 기장읍 청강리 남경아파트 에이동 2층 205호, 전용 58.5㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김명희이고, 2012.08.08. 거래가액 50,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 1991.04.06. 설정된 기장새마을금고 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳤습니다. 감정가 75,000,000원에서 현재 최저매각가는 36,750,000원, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 같은 면적의 최근 12개월 거래는 2025.05. 80,000,000원 1건이고 최신 거래도 같은 금액입니다. 따라서 현재 가격은 전체 평균 63,750,000원보다 낮다는 사실보다, 최근 12개월 평균·최신 거래의 45.9%라는 점을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 64-1 남경아파트 에이동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.5㎡ · 지상4층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 김명희 (2012.08.08. 거래가액 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 57,688,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 1991.04.06. 기장새마을금고 근저당권이고, 2024.03.19. 케이비국민카드 가압류 25,993,412원, 2025.01.23. 한화생명보험 가압류 55,520,035원 및 2025.05.12. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 과거 가압류·강제경매 및 한국주택은행 근저당은 이미 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
남경아파트는 30세대, 준공일은 1984.08.30.이고 대상 면적은 전용 58.5㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건이며, 최근 12개월 평균은 80,000,000원, 최신 거래 역시 2025.05. 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 58.5㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 58.5㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.12 | 58.5㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.10 | 58.5㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 63,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간보다 37.1% 높은 것으로 집계되어 하락 추세가 아닙니다. 현재 최저가 36,750,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 45.9%입니다. 따라서 권리 인수액이 0원인 현재 회차에서는 실질취득액 역시 36,750,000원으로, 최근 거래 대비 가격 여유가 분명합니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 80,000,000원을 단일한 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,061,500원 |
| 1. 근저당 · 기장새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,993,412원 | 5,688,500원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 55,520,035원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,750,000원 가정 시 채권자 총 청구액 111,513,447원 중 35,688,500원이 배당되고 미배당은 75,824,947원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 기장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 2층 205호이며, 현상은 보통입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터 내외, 남측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 953,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 30세대, 1984.08.30. 준공 단지입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0으로 집계되어 있어, 가격 할인과 별개로 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 확인. 임차인 및 인수권리가 없어 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 36,750,000원입니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근12개월 평균 80,000,000원은 거래 1건으로 산출된 값입니다. 2025.05. 2층 80,000,000원 거래와 대상 물건의 상태를 직접 대조하세요.
- 3·4회 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원으로 내려가지만, 채권 미배당은 각각 86,651,497원·94,230,082원으로 늘어납니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 노후·소규모 단지 확인. 30세대, 1984.08.30. 준공 물건이므로 내부 상태·공용부 관리·관리비 체납 여부를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 승부처는 환금성”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 1991.04.06. 기장새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 케이비국민카드·한화생명보험 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 36,750,000원, 인수는 0원입니다. 가격 측면에서도 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 45.9%로 낮아져 있습니다. 다만 최근 시세 표본이 1건이고 단지가 30세대 규모이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점은 환금성 점검 요소입니다. 권리와 현재 가격은 긍정적이지만, 최종 판단은 현장 상태와 실제 매수층 확인에 달려 있습니다.
