부산지방법원 2025타경5355. 부산 남구 감만동 판테라오피스텔 6층 613호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 현재 최저매각가는 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰된 56,350,000원입니다. 등기부상 소유자는 안자영이며, 2019.06.17 거래가액 209,289,550원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 남부산새마을금고 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준은 2019.06.17 남부산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고, 이후 2025.05.19 같은 채권자에 의해 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인 주보철은 2025.03.20 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5355 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 500-2 판테라오피스텔 6층 613호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건 내 6층 613호 |
| 소유자 | 안자영 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산새마을금고 / 118,690,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.06.22 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2019.06.17 이미 말소됐고, 같은 날 안자영에게 소유권이 이전됐습니다. 그 직후 설정된 남부산새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.05.19 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주보철 | 미상 | 2025.03.20 | 미상 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
주보철의 전입일 2025.03.20은 말소기준인 2019.06.17보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.26 접수됐지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 배당액은 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 56,350,000원으로 감정가 115,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 근저당 · 남부산새마을금고 | 151,200,000원 | 54,935,700원 |
| 근저당 미배당 | - | 96,264,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 남부산새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 96,264,300원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동항초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 1,371,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주보철의 보증금·확정일자·실제 점유부분을 매각물건명세서와 문건접수 원본에서 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 56,350,000원의 시장 대비 위치를 검증하세요.
- 수익성 확인. 업무시설(오피스텔)이므로 실제 임대료·공실·관리비 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2019.06.17 남부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2025.03.20로 뒤이므로 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 그 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 보증금 미상 임차인 확인과 실제 시장가격 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
