부산지방법원 2025타경5377. 기장읍 시랑리 ‘스타테라스’ 11층 1103호입니다. 사건 용도 표시는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 대상은 오시리아관광단지 인근의 구분건물(상가)로서 현재 근린생활시설인 사브쌈주머니 오시리아점의 일부로 이용 중입니다. 감정가는 580,000,000원, 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 284,200,000원입니다.

권리구조의 중심은 2021년 3월 17일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 561,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025년 5월 22일 같은 경남은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매청구액은 476,902,270원입니다. 등기상 구조만 보면 매각으로 소멸하는 형태지만, 현장 점유 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수

2020년 12월 30일 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 3월 17일 윤주희·윤랑희가 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 다만 점유부분, 보증금, 신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않아 권리순위와 매수인 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 배당표의 인수 0원만으로 안전성을 결론내리면 안 됩니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 금지

현재 최저매각가는 284,200,000원으로 감정가 580,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격이며, 현재 시세를 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.

회차가 내려갈수록 경남은행의 미배당은 현재 282,178,800원에서 3회 유찰 시 366,245,160원, 4회 유찰 시 425,091,612원으로 커집니다. 이 미배당은 후순위 인수액을 뜻하는 것이 아니라, 근저당 채권최고액 기준으로 배당되지 못하는 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,778,800원을 제외한 279,421,200원이 경남은행에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 561,600,000원 기준 미배당은 282,178,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현재 1103호는 근린생활시설인 사브쌈주머니 오시리아점의 일부로 이용 중입니다.
• 경계벽. 현재 경계벽이 없으나 일시적인 상태로, 원상회복이 용이하고 원벽체 및 건축물현황도 도면 등에 의해 1103호의 위치와 면적을 특정할 수 있다고 평가됐습니다.
• 입지. 오시리아관광단지 남동측 인근 도로변에 위치하며 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측·북동측·남동측으로 대로·소로·중로의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지·주차장에 포함되며, 토지면적은 6,840.9㎡, 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아니라 관광단지 내 상가형 구분건물이므로 입찰가는 실제 임대조건과 점포 사용관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 조건 확인. 샤브쌈주머니(박미란)의 보증금, 신고일, 확정일자, 점유범위와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 신고일과 보증금이 미상인 만큼 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다. 실제 승계액이 0원인지 원본 서류로 확정해야 합니다.
• 경계벽 확인. 현재 경계벽이 없는 상태가 실제 사용·인도·원상회복 과정에서 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 점포 실제 사용범위 확인. 1103호가 사브쌈주머니 오시리아점의 일부로 이용 중인 만큼 경계와 점유 범위를 현황도와 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대수익과 주변 상가 거래·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 580,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 284,200,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2021년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리돼 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 현장에는 실제 임차인 1명이 있고 보증금과 신고일, 확정일자가 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 단순합니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 감정가의 49%라는 할인율을 먼저 볼 것이 아니라 샤브쌈주머니(박미란)의 권리요건과 보증금을 확인해 실제 승계 여부를 확정해야 합니다. 여기에 현재 경계벽이 없는 점과 근린생활시설이라는 용도까지 함께 검토해야 하므로, 권리 확인 후 가격 판단 순서가 맞는 사건입니다.