부산지방법원 2025타경5377. 부산 기장군 오시리아관광단지 남동측 인근에 위치한 스타테라스 11층 1103호입니다. 사건 용도에는 '대지'로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서상 집합건물이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상가)입니다. 실제로는 '사브쌈주머니 오시리아점'의 일부로 이용되고 있으며, 감정평가서에는 22.5평형으로 기재되어 있습니다.

최초 소유권은 케이비부동산신탁주식회사에 있었고, 이후 윤랑희·윤주희가 각각 지분 2분의 1씩 취득했습니다. 당시 거래가액은 715,103,500원입니다. 2021년 3월 경남은행의 채권최고액 561,600,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 권리관계에서 말소기준은 비교적 명확하지만, 점유자의 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 분석의 핵심입니다.

더욱이 본건은 현재 인접 영업공간과 구분하는 경계벽이 없는 상태입니다. 감정평가에서는 호실 위치·면적 특정과 원상회복이 가능하다고 판단했지만, 실제 매수 후 독립적인 점포로 사용할 수 있는지와 점유를 정리할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 별개

말소기준권리는 2021.03.17 설정된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 561,600,000원이며, 경남은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 미확정 변수

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유자는 1명입니다. 영업장 일부를 사용하고 있지만 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 감정평가서에도 이해관계인의 응답 기피로 임대내역을 조사하지 못했다고 기재되어 있습니다.

실제 확인 점유자 1명. 보증금·차임·계약일·대항력·우선변제권이 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.

이 사건에서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 이는 보증금 자체가 미상인 점유자의 권리를 확정적으로 평가한 결과가 아닙니다. 만약 매수인이 인수해야 하는 보증금이 확인된다면 실질취득비용은 낙찰대금에 그 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금이 해당 보증금에 배당된다는 가정에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 경우 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰의 의미

감정가 580,000,000원으로 출발한 물건의 현재 최저가는 198,940,000원입니다. 감정가의 약 34.3%에 해당하며, 세 차례 유찰됐습니다.

가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 상가의 실제 시장가치와는 별개의 이야기입니다. 현재 거래사례에 근거한 비교시세를 확인할 수 없으므로, 최저가가 인근 유사 상가의 실제 거래가격이나 수익가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 그대로 투자수익이나 안전마진으로 받아들여서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 주어진 회차별 계산값입니다. 실제 매각가격과 일정은 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)

현재 최저가인 198,940,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,585,160원을 공제하고 경남은행에 195,354,840원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

경남은행의 채권최고액 561,600,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 366,245,160원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다르므로, 이를 실제 잔존채무라고 단정할 수 없습니다. 신청채권자의 청구액은 476,902,270원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 오시리아관광단지 남동측 인근 도로변에 위치합니다. 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장까지 도보로 약 10분이 소요되는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2020.12.17 사용승인된 지상 11층 건물의 11층에 위치합니다. 철골철근콘크리트합성구조로 공동 위생설비·급배수설비·소화전·화재경보·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역, 지구단위계획구역 및 관광단지에 해당합니다. 토지 지목은 주차장이며, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
• 도로. 북서측·북동측·남동측으로 포장도로에 접하고, 대로·중로·소로 접근이 가능한 입지입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현재 경계벽이 없어 호실 구분과 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 관광단지 인근 근린생활시설이라는 입지 특성이 있으나, 실제 상가 매매가격·임대료·공실률을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다. 3회 유찰 사실도 가격 수용성을 면밀히 점검할 근거입니다.

⑥ 경계벽·점포 분리 사용의 문제

매각물건명세서에는 현재 사브쌈주머니 오시리아점의 일부로 이용 중이며, 경계벽이 없는 상태라고 기재되어 있습니다. 다만 해당 경계벽 부재는 일시적인 것으로, 원상회복이 용이하다는 내용도 함께 기재되어 있습니다.

감정평가에서는 기존 벽체와 건축물현황도 등을 통해 본건 1103호의 위치 및 면적을 특정할 수 있고, 원상회복에 과대한 비용이 들지 않을 것으로 판단하여 정상 평가했습니다.

이 물건은 동일 층의 다른 공간과 물리적으로 연결되어 있는 상태이므로, 단순히 경매절차에서 소유권을 취득하는 것만으로 독립 점포 사용이 바로 가능하다고 가정해서는 안 됩니다. 감정평가상 복구 가능성을 확인하되, 현장 실측과 실제 사용관계 대조가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자의 대항력 확인. 샤브쌈주머니(박미란)의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차계약일을 확인하고 2021.03.17 말소기준권리와 비교하세요.
• 임대차계약 원본 확보. 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 인수보증금이 확인되면 최저매각가와 합산하고, 명도·원상회복·관리비·세금 등 추가 비용까지 고려해 입찰 상한을 정하세요.
• 점포 경계 현장 점검. 건축물현황도와 실제 영업장 구조를 대조하여 1103호의 위치, 출입 및 복구 가능 여부를 확인하세요.
• 상가 수익성 검토. 인근 유사 상가의 실거래가격, 실제 임대료, 공실 가능성 및 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 메리트로 해석하지 마세요.
• 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 시장가격 문제인지, 점유·권리 문제인지, 점포 사용 문제인지 현장과 관련 서류를 통해 구분해야 합니다.
• 배당 및 채권액 확인. 경남은행의 청구액과 실제 확정 채권액, 당해세 및 법정 우선변제 항목을 확인해 배당표를 재검토하세요.
• 관리비·시설비 확인. 상가 관리단에 미납 관리비, 공용부분 부담금 및 원상회복에 필요한 관리규약상 사항을 확인하세요.
• 입찰 전 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행 상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 인수액

부산 스타테라스 1103호는 감정가 580,000,000원에서 최저가 198,940,000원까지 내려온 3회 유찰 상가입니다. 가격 하락 폭은 크지만, 현재 확인된 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.

등기상 말소기준인 경남은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 실제 점유자의 보증금·대항력·우선변제권이 미상이고, 점포 경계벽도 없는 상태입니다. 등기상 근저당권 소멸과 실질적인 인수 위험 해소를 동일하게 판단해서는 안 됩니다.

향후 유찰로 최저가가 더 내려가더라도, 선순위 임차보증금 인수 위험이 확인된다면 그 금액을 포함한 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 특히 인수보증금이 매각가격보다 크다면 매각가격 하락만큼 인수액이 증가하여 실제 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

이 물건의 우선순위는 가격보다 임차관계 확인, 다음은 점포의 독립 사용 가능성, 마지막으로 실거래 시세와 수익가치 검증입니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 권리·점유 실사 우선. 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.