창원지방법원 2025타경11488. 김해시 관동동 팔판마을1단지부영이그린타운 104동 304호, 전용 84.7888㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최보금이고, 2023.04.21. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 창원새마을금고 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 주식회사씨티에이엠의 근저당권 200,000,000원, 수협은행과 현대캐피탈의 가압류, 국의 압류, 창원새마을금고의 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 정상적으로 매각대금을 납부하면 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 권리분석의 핵심은 후순위 권리보다 조사된 점유자 심유미의 전입 시점인데, 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11488 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 452-1 팔판마을1단지부영이그린타운 제104동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 덕정로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7888㎡ · 지하 1층/지상 17층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2005.06.24. · 794세대 |
| 소유자 | 최보금 (2023.04.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원새마을금고 / 96,243,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
현재 등기상 핵심은 2023.04.21. 설정된 창원새마을금고 근저당입니다. 그 이후 주식회사씨티에이엠 근저당, 수협은행·현대캐피탈 가압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 후순위입니다. 예상배당에서는 후순위 채권에 상당한 미배당이 발생하더라도, 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심유미 | 미상 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
심유미의 전입일 2023.12.26.은 말소기준권리 설정일 2023.04.21.보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분은 확인되지 않았으므로, 배당 순위와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.7%
팔판마을1단지부영이그린타운 전용 84.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,333,333원, 최저 거래는 165,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원이며 최신 거래는 2026.08.의 171,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 11 | 191,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 11 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 179,333,333원 |
현재 최저매각가 135,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%이고, 실거래 최저 165,000,000원 및 최신 거래 171,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 194,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차 가격은 최근 거래 범위 아래로 내려온 상태입니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태는 실거래 표본과 다를 수 있으므로 단순 평균만으로 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 창원새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨티에이엠 | 200,000,000원 | 1,098,800원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 19,942,617원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 26,103,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권액 합계는 378,045,711원, 채권자 예상배당 합계는 133,098,800원, 미배당 예상액은 244,946,911원입니다. 창원새마을금고 배당액은 채권최고액 기준으로 계산된 시나리오이며 신청채권자의 청구액은 96,243,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 244,946,911원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 285,096,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 313,101,468원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 96,243,000원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 창원새마을금고 예상배당은 92,948,920원으로 청구액에 미달합니다. 유찰이 늘수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 분석된 권리관계상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕, 지하 1층·지상 17층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2005.06.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며 대로3류와 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 세로장방형 중로각지이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 794세대 아파트로 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 거래가는 165,000,000원에서 200,000,000원 사이입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 심유미의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 현장 방문을 통해 거주 여부와 내부 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 135,800,000원, 최신 거래 171,000,000원, 최근 평균 179,333,333원을 함께 비교해 개별 호수 상태를 반영한 상한을 정하세요.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 교부청구 및 세금 배당 순위를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비 여부를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 변동 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 물건의 말소기준권리는 2023.04.21. 창원새마을금고 근저당이고, 조사된 임차인의 전입일과 모든 현존 후순위 권리는 그보다 늦습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 채권의 대규모 미배당도 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
가격은 감정가 194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 135,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 179,333,333원의 75.7%로, 신건 감정가 단계와 달리 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이가 있습니다. 다만 실제 임차인 1명의 점유 상태와 내부 상태가 확인되지 않은 만큼, 권리는 합격권이지만 현장 확인 없는 가격 판단은 보류해야 합니다.