부산지방법원 2025타경5389. 부산 남구 용호동 엘지메트로시티 103동 1층 104호 아파트입니다. 소유자는 지윤성이고, 2001.08.30 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2005.05.10 부산은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2001년 신한은행 근저당은 2005.05.10 이미 말소됐고, 2010년 부산은행 근저당도 2015.05.07 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 부산은행 근저당, 정해선 가압류, 부산광역시 남구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
가격 측면에서는 신건이 아닙니다. 감정가 534,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 373,800,000원입니다. 동일 면적 102.52㎡ 최근 12개월 실거래 평균이 560,416,666원, 최신 2026.07 거래가 557,000,000원인 점을 감안하면 현재 최저가는 최근 평균의 66.7%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득 기준금액이 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 103동 1층104호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 분포로 111 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상25층 건물 내 1층 104호 |
| 비교 면적 | 102.52㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 사용승인일 | 2001.06.16 |
| 소유자 | 지윤성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 정해선 / 295,946,464원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.05.10 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 2001.08.30 신한은행 근저당권은 같은 날인 2005.05.10 해지로 이미 말소됐고, 2010.07.06 설정된 부산은행 근저당권 역시 2015.05.07 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 을구 6번 부산은행 근저당, 갑구 3번 정해선 가압류, 갑구 4번 남구 압류 및 갑구 5번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 판정입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 66.7%
엘지메트로시티1 동일 면적 102.52㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 560,416,666원, 최저 거래는 525,000,000원, 최고 거래는 630,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 557,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.52㎡ | 3 | 557,000,000원 |
| 2026.07 | 102.52㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 102.52㎡ | 23 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 102.52㎡ | 21 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 102.52㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 102.52㎡ | 15 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 102.52㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 102.52㎡ | 24 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 102.52㎡ | 25 | 584,000,000원 |
| 2026.03 | 102.52㎡ | 2 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 102.52㎡ | 2 | 545,000,000원 |
| 2026.01 | 102.52㎡ | 23 | 529,000,000원 |
| 평균 | 102.52㎡ | 12건 | 560,416,666원 |
감정가 534,000,000원은 최근 실거래 평균 560,416,666원보다 낮고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 373,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 66.7%입니다. 최신 2026.07 거래 557,000,000원 및 최근 거래 최저 525,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 정해선 | 390,000,000원 | 112,766,800원 |
| 갑구 5번 · 정해선 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 645,000,000원, 예상 채권자 배당액은 367,766,800원이며 미배당액은 277,233,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 373,800,000원 | 367,766,800원 | 277,233,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 261,659,999원 | 257,196,759원 | 387,803,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,161,999원 | 179,797,731원 | 465,202,269원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만, 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서는 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 매수인의 권리 인수 위험이 별개로 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 분포초등학교 남서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·아파트상가·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 엘지메트로시티1은 총 2,637세대이며 사용승인일은 2001.06.16입니다.
- 도로. 북서측·남측·동측으로 광대로 또는 중로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
- 공시지가. 2,245,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부마감재와 실제 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계 미상·폐문부재입니다. 실제 거주자와 임대차 존재 여부를 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 실거래 비교 표본은 2층부터 25층까지입니다. 본건 1층의 개별 가격 차이는 별도로 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부마감재와 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리비 발생 가능성을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2005.05.10 부산은행 근저당입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 560,416,666원, 최신 거래 557,000,000원과 본건의 1층·내부상태를 함께 놓고 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순해졌고, 가격은 66.7%까지 내려왔다”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 2005.05.10 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거쳐 373,800,000원까지 내려와 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 560,416,666원의 66.7%입니다. 최신 거래도 2026.07 557,000,000원으로 확인됩니다.
다만 본건은 1층이고 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 보지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원·가격 메리트 존재로 정리하되, 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 그 비용과 1층 조건을 응찰가에 반영하는 접근이 적절합니다.
