부산지방법원 2025타경5430. 부산 기장군 정관읍 방곡리 400-3의 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 정기호이고 2019.09.11. 거래가액 428,720,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 임성준의 채권최고액 100,000,000원 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 정기호의 전입신고일은 2019.07.30.으로 말소기준인 2019.09.11.보다 앞서고, 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 배당 시나리오에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5430 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 400-3 3층301호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 구연방곡로 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 정기호 · 2019.09.11. 소유권이전 · 거래가액 428,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 196,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 279,183,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2019.09.11. 북부산농업협동조합 근저당입니다. 2019.12.04. 임성준 근저당, 2025.06.10. 임의경매개시결정, 2025.07.02. 국 압류, 2025.08.28. 및 2026.05.29. 기장군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 온양농업협동조합 근저당과 신탁·일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 분석 — 확정 인수 1건, 미상 위험 2건
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기호 | H-TOWER 301호 | 2019.07.30 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| SCV주식회사 | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정기호의 보증금은 현재 배당표에서 예상배당 0원·매수인 인수 20,000,000원으로 처리돼 있습니다. 특히 임차인 정기호는 등기부상 소유자·채무자 정기호와 동일한 이름이라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 지적돼 있습니다. 이 점은 인수 여부와 명도 판단에 직접 연결되므로 원본 서류에서 법률관계를 확인해야 합니다.
SCV주식회사는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고, ‘점포’ 항목 역시 전입신고일·보증금이 미상입니다. 따라서 두 항목은 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 현재 계산된 20,000,000원 외에 추가 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없는 이유입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 감정가 400,000,000원의 49%인 196,000,000원입니다. 두 번 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
더구나 알려진 인수액 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 자료상 실질취득은 216,000,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가격은 137,200,000원, 4회 유찰 시 96,040,000원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 정기호 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 인수 · 임차인 정기호 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 324,000,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 근저당 · 임성준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 424,000,000원 중 예상배당은 192,456,000원이고, 미배당은 231,544,000원입니다. 정기호 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 231,544,000원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 289,520,800원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 330,088,720원 | 20,000,000원 |
현재 회차에서 신청채권자 북부산농업협동조합의 청구액은 279,183,371원이고, 예상배당은 192,456,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자의 예상배당은 각각 134,479,200원, 93,911,280원으로 감소합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산중앙중학교 북측 인근이며, 부근은 대단위 아파트와 관련 근린상가 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설 이용으로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·화재경보설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 북측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적 549.0㎡, 공시지가 1,755,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정기호 임차관계 확인. 소유자·채무자와 동일한 이름의 임차인이며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 임대차계약서와 점유관계를 원본 대조해야 합니다.
- SCV주식회사 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다.
- ‘점포’ 항목 확인. 매각물건명세서에는 용도가 주거로 표시돼 있으나 전입신고일·보증금이 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라도 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고, 알려진 인수 20,000,000원과 미상 점유 위험을 함께 반영해야 합니다.
- 이용상태 확인. 근린생활시설 이용 중인 호실이므로 실제 영업·점유 현황과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 인수와 미상 점유”
이 사건은 감정가 400,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 196,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 정기호의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 시나리오라 현재 자료상 실질취득은 216,000,000원입니다. 더 중요한 것은 SCV주식회사와 ‘점포’의 전입일·보증금이 미상이라는 점입니다.
등기부의 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 점유관계는 등기 말소와 별개입니다. 또한 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 정기호 임차관계의 실체, 미상 점유자의 대항력·보증금, 세금 우선순위까지 원본으로 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
