창원지방법원 2025타경11520. 김해시 유하동 429-4 일원의 공장과 사무실, 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 주건축물은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물이며, 감정 당시 공장 및 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 디에이치하이텍주식회사이고, 말소기준은 2023.04.05. 접수된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 같은 날 설정된 채권최고액 744,000,000원의 근저당권, 2023.06.20. 설정된 360,000,000원의 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세 명의 사무실 점유자 역시 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,537,074,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 유하동 429-4 · 경상남도 김해시 유하로 169-41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 · 주기둥 H-Beam(485×300mm) · 처마고 약 12m |
| 소유자 | 디에이치하이텍주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,195,820,000원 / 1,537,074,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사아이엠뱅크 / 2,424,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 기계기구 목록 2-1~2-4 포함 · 목록3·4·8~13·15 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당권보다 앞선 제한물권이나 대항력 있는 점유자는 확인되지 않습니다. 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 과거 김해시 압류, 주식회사마디종합건설의 40,000,000원 가압류, 국 압류, 주식회사 마디종합건설의 540,000,000원 가압류는 각각 해제 또는 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원석 | 사무실 | 2023.11.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김병수 | 사무실 | 2024.07.02 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김연수 | 사무실 | 2024.09.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 점유자는 모두 말소기준일인 2023.04.05. 이후 전입했습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 실제 임차인 또는 점유자는 3명입니다. 다만 최원석과 김연수의 보증금, 세 점유자의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로, 금전 인수와 별개로 계약관계와 명도 협의 가능성은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 단순 할인물건은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 2,195,820,000원의 70%인 1,537,074,000원입니다. 매수인 인수액이 없어 실질취득액도 1,537,074,000원으로 동일합니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래와 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,537,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 17,770,740원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 744,000,000원 | 199,303,260원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사마디종합건설 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 마디종합건설 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 에스에이치시스템 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한진산업개발주식회사 | 33,875,530원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,557,875,530원 중 채권자 배당액은 1,519,303,260원이고, 미배당액은 2,038,572,270원입니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 구성·이용 및 규제
- 이용상태. 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로, 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 김해시 내덕동 김해내덕지구 북서측 인근의 소규모 공장지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 포함됩니다.
- 하천 관련 제한. 일부 토지는 하천구역 또는 소하천예정지에 해당하며, 목록11에는 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록5~7 토지는 공부상 지목이 하천·전·답이지만 현황은 공업나지 상태입니다.
- 토지 특성. 대표 토지 자료상 공장용지, 일반공업지역, 토지면적 1,113㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 건물·토지·기계기구의 각 목록번호를 감정평가서와 매각물건명세서 원본에서 맞춰야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록3·4·8~13·15의 정확한 지분비율, 공유자, 사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 목록14 제외 확인. 공매절차에서 매각된 목록14가 현장 이용과 진입, 공장 운영에 어떤 관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 최원석·김병수·김연수의 실제 임대차계약, 사용 범위, 보증금, 배당요구와 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
- 기계기구 실재 확인. 매각에 포함되는 제시 외 기계기구 목록 2-1~2-4의 현존 여부와 가동 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지목·현황 차이 확인. 하천·전·답으로 등재된 토지를 공업나지로 이용하는 데 필요한 인허가와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 하천구역, 소하천예정지, 역사문화환경보존지역, 도로 일부 포함이 증축·재건축·공장 운영에 미치는 영향을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지 지분, 제외 목록, 기계기구 상태를 반영해 별도 현장가치를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 취득하는가’가 더 어렵다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 세 점유자도 모두 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석이 끝났다고 물건분석까지 끝난 것은 아닙니다. 지분매각 목록, 포함되는 기계기구, 제외된 목록14, 공부와 현황이 다른 토지, 하천·도로·역사문화환경 관련 제한을 하나씩 대조해야 실제 취득 범위와 활용 가능성이 드러납니다.
현재 최저가는 1,537,074,000원으로 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권의 미배당이 아니라 매각목록과 현장을 정확히 일치시키고, 공장 운영에 필요한 토지와 시설을 온전히 확보할 수 있는지 확인하는 것입니다. 결론은 등기상 인수 0원, 물건 구성은 고난도입니다.
