창원지방법원 2025타경11520. 김해시 유하동 429-4 일대의 공장 및 사무실과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕의 2층 건물이며 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,113.0㎡이고 일반공업지역에 속합니다. 말소기준권리는 2023.04.05. 주식회사대구은행 근저당권 1,320,000,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용 단일 호실이 아니라 토지와 공장, 제시 외 기계기구가 결합된 일괄매각이고 일부 토지는 지분 매각이므로 등기 소멸 여부와 별개로 물적 범위 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11520 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 유하동 429-4 · 경상남도 김해시 유하로 169-41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 소유자 | 디에이치하이텍주식회사 |
| 토지 | 공장용지 · 1,113.0㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,195,820,000원 / 1,537,074,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 2,424,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 640,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.05. 접수된 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 744,000,000원, 2023.06.20. 을구 3번 근저당권 360,000,000원과 이후의 기술보증기금, 주식회사 에스에이치시스템, 한진산업개발주식회사 가압류 및 2025.05.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 3명 모두 말소기준일 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연수 | 사무실 | 2024.09.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최원석 | 사무실 | 2023.11.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김병수 | 사무실 | 2024.07.02 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.04.05.보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 김연수·최원석은 보증금이 확인되지 않았고, 김병수는 보증금 2,000원으로 기재돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 프레임 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 1,537,074,000원으로 감정가 2,195,820,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,075,951,800원, 3회 유찰 시 753,166,260원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,537,074,000원 | 1,458,572,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,075,951,800원 | 1,915,083,248원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 753,166,260원 | 2,234,640,933원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,537,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,770,740원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 744,000,000원 | 199,303,260원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 에스에이치시스템 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한진산업개발주식회사 | 33,875,530원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 17,770,740원과 을구 1번 근저당권 1,320,000,000원이 우선 배당되고, 을구 2번 근저당권에는 199,303,260원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,458,572,270원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 일괄매각·토지 범위 — 권리보다 물적 범위를 먼저 확인
- 일괄매각. 제시 외 기계기구 목록 2-1~2-4가 매각에 포함됩니다.
- 지분 매각. 목록 3, 4, 8~13, 15는 지분 매각입니다.
- 현황 지목. 목록 5~7 토지는 공부상 각각 하천·전·답이나 현황은 공업나지입니다.
- 건물 소재지. 건물 등기에는 429-4, 430, 431, 432, 433번지가 표시돼 있으나 430, 431, 432, 433번지는 2023.02.16. 429-4번지에 합병돼 현황은 429-4번지상 소재합니다.
- 목록 14. 공매절차에서 매각되어 임의경매개시결정이 취소되고 경매신청이 기각됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 내덕동 김해내덕지구 북서측 인근의 소규모 공장지대로, 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로, 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 공장용지 1,113.0㎡, 일반공업지역이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 역사문화환경보존지역이 저촉되며, 일부 토지는 하천구역·소하천예정지와 접합니다.
- 공부 차이. 목록 5~7, 14 토지는 공부상 지목과 현황 이용상태에 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 김해 유하동 인근 공장용지와 공장·사무실 거래사례를 별도로 대조해 실제 취득 상한을 확인해야 합니다.
- 지분 범위. 목록 3, 4, 8~13, 15가 지분 매각이므로 각 목록의 지분율과 실제 사용 가능 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 기계기구. 목록 2-1~2-4가 매각에 포함되므로 현존 여부와 상태, 공장 운영에 필요한 설비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자. 김연수·최원석·김병수의 사무실 점유관계와 실제 명도 상태를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 점유 인도 절차는 별개의 실무 문제입니다.
- 토지 제한. 하천구역·소하천예정지·역사문화환경보존지역 등 개별 토지의 제한이 향후 이용과 개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2023.04.05. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 1,537,074,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐, 동일 비교군 실거래 시세와 비교된 할인율은 아닙니다. 게다가 일부 토지는 지분 매각이고, 하천·소하천 관련 제한과 공부·현황 차이, 제시 외 기계기구까지 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 명확하지만 가격과 물적 범위 검증이 핵심인 공장형 경매로 보는 것이 적절합니다.
