부산지방법원 2025타경5488. 부산 해운대구 우동 ‘센텀현대’ 105동 704호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 데이터상 임차인 배열은 비어 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2000.01.28. 을구 1번 주식회사한국주택은행 근저당권으로 산정되어 있고, 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸되는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 459,000,000원인 신건인데, 같은 단지 동일 면적 최근 12건의 평균 실거래가는 435,416,666원입니다. 현재 가격으로 받으면 평균 시세보다 23,583,334원 높게 사는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5488 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 105동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 7층 |
| 소유자 | 안미정 (2020.07.10. 소유권이전, 거래가액 352,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온캐피탈 / 287,845,808원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 정보 | 센텀현대 · 498세대 · 1999.12.06 사용승인 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 등기 이력은 두껍다
현재 임차인 신고 데이터는 없습니다. tenants 배열이 비어 있고, distribution의 assumed_by_buyer도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 사건이 아니며, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득가 459,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.59억은 평균 시세보다 높다
같은 단지(센텀현대, 498세대·1999년 준공) 동일 면적 전용 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.92㎡ | 19 | 449,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 5 | 426,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 17 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 435,416,666원 |
최근 실거래는 410,000,000원~475,000,000원 범위에 있고, 평균은 435,416,666원입니다. 이 사건의 현재 실질취득가 459,000,000원은 평균 대비 105.4%입니다. 권리가 깨끗하더라도, 신건 가격만 놓고 보면 평균 시세보다 비싼 입찰입니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,990,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 홍동호 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 을구 12번 전세권 · 김경수 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 67,100,000원 | 28,510,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사애큐온캐피탈 | 314,400,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 이기근 | 108,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,119,814원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,411,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,165,531,459원 중 예상배당은 452,010,000원, 미배당은 713,521,459원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 도시철도 2호선 ‘벡스코역’ 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 아파트단지, 주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선·동해선 ‘벡스코역’이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 7층 704호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 자연녹지지역, 철도보호지구 등이 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 센텀현대는 498세대, 전용 84.92㎡ 최근 거래 12건이 확인되나 가격 범위가 410,000,000원~475,000,000원으로 벌어져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득가는 최저가와 같은 459,000,000원입니다.
- 시세 상한. 최근 실거래 평균 435,416,666원을 기준으로 보면 신건 가격은 이미 평균보다 높습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원으로 데이터상 시나리오가 제시됩니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 총 미배당 713,521,459원이 발생하고, 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 실제 점유자, 관리비 체납, 인도 절차는 입찰 전 현장과 원본서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 산정되어 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 실질취득가 459,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 435,416,666원보다 높고, 평균 대비 105.4%입니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건에 손을 들기보다 시세 평균과 유찰 시나리오를 기준으로 응찰가를 낮춰 잡는 쪽이 더 보수적인 판단입니다.
