부산지방법원 2025타경5508. 부산 수영구 남천동 남천엑슬루타워 101동 3303호, 전용 144.06㎡ 대형 아파트입니다. 핵심은 권리 구조입니다. 2019년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 부담하는 인수 권리는 없습니다.
가격 측면에서는 감정가 11억에서 1회 유찰 후 최저가 7.7억까지 내려왔습니다. 최근 거래는 8.1억~11.3억 범위이며 최근 12개월 평균은 약 9.60억입니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 할인된 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5508 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 323 남천엑슬루타워 101동 3303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 144.06㎡ · 101동 33층 101-3303호 |
| 소유자 | 김윤호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 987,173,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리는 을구 11번 중소기업은행 근저당권(2019.08.22)입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
엑슬루타워 동일 평형 중심 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 144.06㎡ | 35 | 1,130,000,000원 |
| 2026.06 | 144.06㎡ | 22 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 131.8㎡ | 34 | 1,025,000,000원 |
| 2026.05 | 131.8㎡ | 9 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 144.06㎡ | 13 | 915,000,000원 |
| 2026.02 | 144.06㎡ | 8 | 880,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 959,583,333원 |
최저가 770,000,000원은 최근 12개월 평균 959,583,333원의 80.2%입니다. 감정가 대비 할인폭은 존재하며, 최근 최고 거래 1,130,000,000원과 비교하면 가격 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 410,400,000원 | 410,400,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 349,500,000원 |
| 후순위 권리 합계 | 378,840,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,388,400,000원 중 예상 배당액은 759,900,000원이며 미배당 약 628,500,000원이 발생합니다. 해당 미배당은 매수인 인수금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 부산도시철도 2호선 남천역 및 시내버스정류장 접근이 가능합니다.
- 환경. 준주거지역·일반상업지역 등이 포함된 지역으로 고층 주거시설이 형성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 7층 지상 43층 건물이며 사용승인일은 2012.05.08입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 할인 구간이나 대형 평형 거래량을 함께 확인하세요.
- 현황 확인. 현장조사에서 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 제한되었습니다.
- 배당 확인. 후순위 채권 미배당은 매수인 인수와 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 가격”
남천엑슬루타워 3303호는 권리 구조만 보면 명확한 안전형 물건입니다. 인수해야 할 임차권이나 소멸되지 않는 부담은 확인되지 않습니다. 다만 대형 평형 초고층이라는 특성상 가격과 환금성을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준으로 가격 메리트는 있지만, 실제 낙찰가는 거래 흐름과 경쟁 상황에 따라 결정됩니다.
