창원지방법원 2025타경11576. 창원시 의창구 북면 신촌리 1462-5의 토지와 4층 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(상호: 리앤호텔)로 이용됐으나 현재는 휴업 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 2,714.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 제시외 물건 1-1·1-2도 일괄매각에 포함됩니다. 감정가는 8,340,663,320원, 2회 유찰된 현재 최저가는 4,086,925,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리 구조의 기준점은 2018.08.29 부산은행 근저당권 5,500,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 242,000,000원 근저당, 아이비케이저축은행 240,000,000원 근저당, 국가·창원시 압류와 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11576 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1462-5 · 천주로1150번길 15-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 4층 숙박시설(리앤호텔) · 현재 휴업 중 |
| 토지 | 2,714.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유 명의 | 리앤지주식회사 → 리앤호텔주식회사 → 더엘홀딩스주식회사 → 리앤호텔주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 8,340,663,320원 / 4,086,925,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 5,742,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건(1-1, 1-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
등기부상 과거 중소기업은행·부산은행·경남은행 근저당은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 권리분석의 기준은 을구 8번 부산은행 근저당입니다. 그 뒤의 부산은행 추가 근저당, 아이비케이저축은행 근저당, 국가·창원시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창수 | 4층 우측 1실 | 2023.08.08 | 미상 | 2025.07.29 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
최창수의 전입일은 2023.08.08로 말소기준권리인 2018.08.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.07.29 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저가는 4,086,925,000원으로 감정가 8,340,663,320원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 2회 유찰과 감정가 대비 할인 폭만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 용도는 일반 주택이 아니라 숙박시설이고 현재 휴업 중입니다. 일반상업지역 토지 2,714.9㎡와 4층 건물을 함께 취득하는 구조인 만큼, 가격 판단은 주택 실거래 비교가 아니라 토지가치·건물 상태·영업 재개 가능성·대체 용도·매각 유동성을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,086,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,269,250원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 5,500,000,000원 | 4,043,655,750원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 242,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,982,000,000원 중 예상 배당액은 4,043,655,750원, 미배당은 1,938,344,250원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족분은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북면주민자치센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석·스톤코트·징크판넬 등, 내부는 벽지·타일·인테리어 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비·옥내소화전·무인시스템설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2,714.9㎡, 일반상업지역, 공시지가 616,300원/㎡, 평지·세로장방 형태의 소로각지입니다.
- 규제. 온천원보호지구, 관광지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등에 포함되며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 없는 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 토지와 숙박시설의 개별 가치 및 인근 상업용 부동산 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 휴업 원인·건물 상태. 숙박시설이 현재 휴업 중이므로 객실·공용부·전기·급배수·소방·무인시스템 등의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금. 최창수는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 일정 판단을 위해 매각물건명세서와 접수 문건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 물건 1-1·1-2가 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 온천원보호지구·관광지·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등 중첩 규제가 향후 활용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 배당표 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당금과 채권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 가격보다 ‘활용 가능성’
이 사건은 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2018.08.29 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 현재 휴업 중인 숙박시설과 2,714.9㎡ 토지를 함께 취득하는 상업용 자산입니다.
최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 실거래가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 더구나 2회 유찰이 진행됐고, 숙박시설 운영성과 토지 활용성, 규제와 환금성을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 4,086,925,000원에 취득했을 때 실제로 활용·운영·재매각할 수 있는 가치가 그 금액을 뒷받침하는지입니다.
