창원지방법원 2023타경2041. 밀양시 하남읍 명례리 1130-2의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2 등의 단독주택이고, 주위는 농촌주택과 농경지로 형성되어 있습니다. 현 소유자는 황수정이며 2016.04.19. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 65,000,000원입니다.
현재 최저가는 108,414,000원으로 감정가 154,877,440원의 70% 회차입니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원이지만, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함, 목록3 지분매각, 공유자 우선매수 불가, 그리고 목록3 토지 남측 일부의 실제 점유관계가 명시되어 있어 현황 확인의 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 1130-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(방3·거실·주방·욕실2 등)으로 이용 중 |
| 소유자 | 황수정 · 2016.04.19. 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,877,440원 / 108,414,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양중앙새마을금고 / 92,482,750원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 토지 | 대 · 337.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.09. 을구 4번 밀양중앙새마을금고 근저당권, 채권최고액 101,400,000원입니다. 2023.07.26. 최유정 근저당권 70,000,000원, 2023.08.03. 신순철 가처분, 이 사건 임의경매개시결정과 이후 경남신용보증재단·신한카드·경남단감원예농업협동조합 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 별도로 목록3 토지 남측 일부는 인접 1132번지 토지와 건물의 소유자이면서 본건 토지의 공유지분권자인 송흥재가 점유하고 있는 것으로 조사됐습니다. 이는 임차보증금 인수 문제와는 별개로, 인도·경계·실사용 범위를 현장에서 확인해야 할 사안입니다.
② 매각조건 — 권리보다 현황을 더 봐야 한다
목록1 토지상의 조경석과 연산홍 등 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 이 사건의 핵심은 등기말소 여부보다 토지 지분과 실제 점유관계를 어떻게 사용할 수 있는지에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,317,796원 |
| 2. 근저당 · 밀양중앙새마을금고 | 101,400,000원 | 101,400,000원 |
| 3. 근저당 · 최유정 | 70,000,000원 | 4,696,204원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,829,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,178,306원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남단감원예농업협동조합 | 31,724,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 228,132,608원, 예상 배당액은 106,096,204원, 미배당은 122,036,404원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 108,414,000원 | 106,096,204원 | 122,036,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,889,800원 | 74,123,784원 | 154,008,824원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,122,860원 | 51,766,649원 | 176,365,959원 | 0원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가치가 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 특히 토지 지분·점유상태와 제시외 건물까지 함께 보는 현장형 물건이므로 가격 판단은 현물 확인과 함께 해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 방3·거실·주방·욕실2 등의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 밀양시 하남읍 명례리 평지공동딸기집하장 남서측 인근이며, 주변은 농촌주택과 농경지로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·기름보일러난방·LPG가스주방·TV공시청·DATA·태양광발전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 337.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 104,500원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등이 적용됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록3 지분 범위 확인. 지분매각 대상의 정확한 지분과 실제 이용 가능한 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 송흥재 점유부분 확인. 목록3 남측 일부의 점유 위치와 경계, 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 1-1~1-3, 3-1~3-4의 위치·현황을 확인하고, 특히 3-1~3-4가 전체 매각·전체 평가라는 조건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목이 어떤 범위로 일괄매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 맞춰봐야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 현지 토지·단독주택 거래와 사용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 단순 물건”은 아니다
이 사건의 등기상 권리 흐름은 명확합니다. 2021.02.09. 밀양중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 최유정 근저당, 가처분, 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록3은 지분매각이고 공유자 우선매수는 불가하며, 그 토지 남측 일부를 공유지분권자 송흥재가 점유하고 있습니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 108,414,000원이 시장 대비 싼지 단정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 점유·지분·현황 확인 난도는 높은 물건입니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 어떤 범위를 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지를 확인하는 것입니다.
