창원지방법원 2025타경11601. 김해시 내동 건영아파트 304동 12층 1201호, 전용 99.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 279,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 195,300,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 272,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월 252,000,000원입니다. 최저가는 최근 실거래 최저 227,000,000원보다도 낮아 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다.
권리 구조의 기준점은 2007.05.22. 설정된 한국외환은행 근저당권 85,200,000원입니다. 그보다 앞선 압류·가압류·근저당권은 각각 후속 해제 또는 말소 기록이 확인되고, 기준권리 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1125-2 건영아파트 제304동 제12층 제1201호 · 도로명 경상남도 김해시 우암로 106 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.96㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 지상 15층 중 12층 |
| 단지 | 건영 · 558세대 · 준공일 1998.12.26 |
| 소유자 | 김재준 (단독소유 · 1996.04.10. 매매 원인, 1999.04.26. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비오일유동화전문 유한회사 / 105,164,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 등기의 ‘말소 완료’ 확인이 핵심
등기부상 2007.05.22. 한국외환은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 1999년 한국주택은행 근저당권은 2002.01.09. 해지로 말소됐고, 2002년 서울은행 근저당권은 2007.05.22. 해지로 말소됐습니다. 2001년 근로복지공단 압류, 2005년 디.와이기계 가압류와 하나은행 근저당권도 각각 해제·해지 기록이 확인됩니다. 따라서 이 기말소 등기들이 원본에서도 정상적으로 정리돼 있다면, 기준권리보다 앞서 매수인에게 남는 등기상 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 71.6%
건영아파트 동일 면적 99.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 오래된 고가 거래에 기대기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 현재 최저가를 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.96㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 99.96㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 99.96㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 99.96㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 99.96㎡ | 2 | 276,000,000원 |
| 2026.02 | 99.96㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2026.01 | 99.96㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 99.96㎡ | 2 | 233,000,000원 |
| 2025.12 | 99.96㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 99.96㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.11 | 99.96㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 99.96㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.96㎡ | 12건 | 272,916,666원 |
최근 거래 범위는 227,000,000원에서 335,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 252,000,000원입니다. 현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%이며, 최신 거래와 최근 실거래 최저보다도 낮습니다. 인수액이 실제로 0원으로 확정된다면 가격 경쟁력은 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 한국주택은행 근저당권 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 서울은행 근저당권 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 디.와이기계 가압류 | 50,000,000원 | 49,765,800원 |
| 하나은행 근저당권 | 80,000,000원 | 0원 |
| 한국외환은행 근저당권 | 85,200,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 337,649,750원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 31,052,650원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 총 채권액은 1,359,383,259원, 채권자 배당액은 191,765,800원, 미배당액은 1,167,617,459원이며 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액 105,164,136원도 현재 회차 시나리오에서는 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 195,300,000원 | 191,765,800원 | 1,167,617,459원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 1,225,387,199원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 1,265,808,805원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액이 크다는 사정만으로 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계 미상 점유자나 법정기일이 빠른 당해세가 별도로 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물의 12층입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 경운초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 포장도로가 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,220,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 558세대, 1998.12.26. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인돼 거래 표본은 있으나 가격 범위는 227,000,000원에서 335,000,000원으로 넓습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준권리 전 등기 재확인. 1999년·2002년·2005년 근저당권과 압류·가압류의 해지 및 말소가 현재 등기부 원본에도 유효하게 반영됐는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 파산·복수 경매 확인. 2025.03.31. 파산선고와 2025.11.25. 추가 임의경매개시결정이 본건 절차와 매각조건에 미치는 영향을 법원 기록에서 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 기말소 권리가 배당 가정에 반영된 불일치를 해소한 뒤 채권순위와 신청채권자의 권리승계 관계를 확인하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.22.이므로 실제 매각 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최신 거래 252,000,000원, 최근 12개월 평균 272,916,666원과 내부 상태를 함께 비교해 수리·명도비용을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 서류는 확인 전”
이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 272,916,666원의 71.6%이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최신 거래 252,000,000원과 최근 실거래 최저 227,000,000원보다 낮아 가격 경쟁력도 있습니다.
그러나 권리를 곧바로 “깨끗하다”고 확정하기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 기준권리보다 앞선 등기들은 말소기록이 있지만 예상배당에는 선순위로 반영돼 있고, 임대관계는 미상이며, 당해세 가능성이 있는 세금성 채권과 파산선고·복수 경매도 존재합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정입니다. 말소기록·점유·당해세가 모두 정리될 때 비로소 71.6%라는 할인율이 실제 투자 메리트가 됩니다.
