창원지방법원 2023타경2614. 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-18 소재 물건입니다. 등기부상 소유자는 윤초운이고, 말소기준권리는 2013.10.25 접수된 을구 14번 신한은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 신용보증기금 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 신한은행 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자는 안중일 1명으로 조사되지만, 전입일이 2022.09.14라 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 데이터상 없음으로 정리됩니다.
다만 이 사건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 부족합니다. 감정평가 요항에는 기호 ④가 사무소 및 주택, 기호 ⑤가 주유소 캐노피 상태로 기재되어 있고, 토지는 주유소용지·상업용 성격입니다. 또한 일부 토지가 접도구역에 저촉되고, 제시외 기계기구와 일부 기계기구 제외·중복 추정 내용이 있습니다. 권리 인수보다 현황·용도·환금성 검증이 핵심인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-18 |
| 등기부 표시 | [건물] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-24외 1필지 제에이동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소 및 주택 · 주유소 캐노피 · 주유소용지 |
| 토지 개요 | 계획관리지역 · 지목 주유소용지 · 토지이용상황 상업용 · 면적 492.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 윤초운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,093,770,970원 / 375,164,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.10.25 을구 14번 신한은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 이후 접수된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으며, 현 점유자 안중일의 전입일도 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 보이는 임차인 1명이 있습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 데이터상 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구는 미상으로 표시되어 있어 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정/배당요구 | 보증금/차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안중일 | 미상 | 2022.09.14 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 최저가는 낮지만, 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,093,770,970원이고 현재 최저매각가는 375,164,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 제공 데이터에는 동일 용도·동일 입지의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가 대비 할인”만으로 끝내면 안 되고, 주유소용지·상업용 토지의 실제 사용 가능성, 출입관계, 접도구역 저촉, 기계기구 포함·제외 범위를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 375,164,000원 | 34.3% | 3,416,426,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 262,614,799원 | 24.01% | 3,527,400,434원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 183,830,359원 | 16.81% | 3,605,081,892원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 375,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,052,296원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사신세기통신 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 650,000,000원 | 339,111,704원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 에쓰대시오일주식회사 | 450,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 420,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 60,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 296,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,250,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 7,788,626원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 데이터의 예상배당표 기준입니다. 채권총액 3,785,538,626원 중 예상배당은 369,111,704원, 미배당은 3,416,426,922원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 물건성·환금성 메모 (감정요항표·명세서 비고 기준)
- 위치. 여초마을회관 북측 인근에 위치하고, 주위는 마을취락과 농경지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
- 이용상태. 기호 ④는 사무소 및 주택, 기호 ⑤는 주유소 캐노피 상태입니다. 단순 주거용이 아니라 상업용·시설물 성격을 함께 봐야 합니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역이 기재되어 있고, 기호 ②·③ 일부는 접도구역에 저촉됩니다. 최저매각 가격은 이를 감안하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
- 출입관계. 3필지 일단의 토지 동측으로 아스콘 포장도로가 소재하나, 출입은 북측으로 인접한 창녕군 창녕읍 여초리 281-9번지를 경유한다고 기재되어 있습니다.
- 기계기구. 기계기구 기호(3), (5), (6), (8)은 물적 동일성이 인정되는 물건이 소재하지 않아 평가에서 제외되었고, 기호(12)~(22)는 기호(1)~(11)과 중복목록으로 추정되어 평가에서 제외되었습니다.
- 매각 제외. 제시외 기계기구(a~d)는 매각 제외입니다. 기호 ② 지상 주유원 대기실 1동도 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외되었습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 375,164,000원 + 인수 0원 = 375,164,000원입니다. 단, 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 낙찰 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2013.10.25 신한은행 근저당권입니다. 과거 전세권·근저당권 말소 이력과 예상배당표 반영 항목을 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 안중일은 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 출입로 확인. 출입이 북측 인접 토지를 경유한다고 기재되어 있으므로, 실제 차량 진출입과 사용승낙·분쟁 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 접도구역 확인. 기호 ②·③ 일부 접도구역 저촉은 사용·수익에 영향을 줄 수 있습니다. 토지이용계획과 제한사항을 재확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 포함 기계기구, 제외 기계기구, 중복 추정 기계기구, 제시외 기계기구(a~d) 매각 제외 범위를 명확히 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 주유소용지·상업용 부동산은 일반 주거용보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 낙찰 후 사용계획과 재매각 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건성이 더 어렵다”
이 사건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아닙니다. 안중일의 전입은 말소기준권리 이후이고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 핵심 위험은 크지 않습니다. 그러나 물건은 주유소용지·상업용 건부지 성격이고, 사무소 및 주택·주유소 캐노피, 접도구역, 출입 경유, 기계기구 제외·중복 추정 이슈가 함께 붙어 있습니다. 최저가가 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 숫자보다 중요한 것은 이 용도와 현황을 실제로 감당할 수 있는가입니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격 판단은 보류, 현장·공법·기계기구·환금성 검증 후 접근입니다.
