창원지방법원 2025타경11647. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 토지와 함께 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 615,936,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 211,266,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 다세대주택과 토지가 묶인 구조이고 물건 4~10의 대지권인 토지에 별도등기가 존재한다는 명세서 기재가 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하는 접근은 위험합니다.
권리의 기준점은 2021년 1월 12일 설정된 부산동래신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 864,000,000원이며, 이후 창원시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당은 2025년 6월 25일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 회차 매각대금으로는 집행비용을 제외한 207,508,276원만 근저당에 배당될 것으로 계산되어 656,491,724원의 미배당이 남지만, 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11647 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285-3 |
| 등기표시 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285, 286-2 휴먼빌주건축물제1동 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산길61번길 18-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 615,936,000원 / 211,266,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 854,876,543원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 물건 4~10 대지권인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.01.12. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 신탁 관련 등기가 있었고, 이후 2023년 창원시 압류가 설정됐습니다. 2024.03.26. 부산동래신용협동조합이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2025.01.02. 취하됐고, 2025.06.18. 다시 임의경매개시결정이 등기돼 현재 사건으로 이어졌습니다. 2025.07.09.에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유기영 | 미상 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
유기영의 전입일은 2021.10.05.로, 말소기준 근저당 2021.01.12.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 감정가 615,936,000원의 34.3%인 211,266,000원입니다. 네 번째 유찰 시 147,886,200원(감정가 24.01%), 다섯 번째 유찰 시 103,520,340원(감정가 16.81%)으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,757,724원 |
| 2. 근저당 · 부산동래신용협동조합 | 864,000,000원 | 207,508,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,757,724원을 제외한 207,508,276원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 656,491,724원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 211,266,000원 | 207,508,276원 | 656,491,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 147,886,200원 | 145,015,793원 | 718,984,207원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,520,340원 | 101,271,055원 | 762,728,945원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 854,876,543원입니다. 현재 회차 예상배당은 207,508,276원이고, 4회 유찰 시 145,015,793원, 5회 유찰 시 101,271,055원으로 줄어 각 시나리오에서 신청채권은 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 역시 채권자의 회수 문제와 매수인의 인수 문제를 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102호 외 6개호입니다.
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 ‘석산마을회관’ 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고, 인근 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 3~4m의 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 완경사의 사다리형에 가까운 토지로, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 193,900원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 물건 4~10의 대지권인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 별도등기의 종류·순위·매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 임차인 유기영. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 34.3%지만, 실거래 비교 근거 없이 ‘싼 가격’으로 단정하지 말고 주변 다세대주택·토지 거래와 개별 호실 상태를 확인해야 합니다.
- 폐문 상태. 감정평가 당시 내부 벽·바닥은 폐문으로 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선비는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 다세대주택과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 각 물건의 등기·대지권·현황을 묶어서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.01.12. 부산동래신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 유기영의 전입은 그 뒤인 2021.10.05.입니다. 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 다세대주택과 토지가 묶인 일괄매각이고, 대지권 토지의 별도등기와 신탁원부 확인이 남아 있습니다.
가격 역시 감정가 615,936,000원에서 211,266,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 결론 내릴 수 없습니다. 현재 가격은 감정가의 34.3%지만 세 차례 유찰됐고, 실거래 시세 비교 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원이나, 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 물건구조와 가격 검증 과제가 남은 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
