창원지방법원 2025타경11647. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 최저매각가는 301,809,000원으로 감정가 615,936,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 2021.01.12 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입은 그 이후라 대항력이 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
한편 등기에는 신탁 이력이 있고, 신탁 관련 부기에는 부동산에 관한 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각이며 물건 4~10의 대지권인 토지에 별도등기가 있다고 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11647 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285-3 |
| 등기 부동산 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 285, 286-2 휴먼빌주건축물제1동 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산길61번길 18-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 요약 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 615,936,000원 / 301,809,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 854,876,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.01.12 설정된 부산동래신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 864,000,000원입니다. 2023.10.06 창원시 압류와 2025.06.18 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유기영 | 미상 | 2021.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 유기영의 전입일은 2021.10.05로 말소기준권리인 2021.01.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 보증금은 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 301,809,000원으로 감정가 615,936,000원의 49%입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는, 실제 거래가와 수익성·환금성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 301,809,000원 | 296,783,674원 | 567,216,326원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 211,266,300원 | 207,508,572원 | 656,491,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 147,886,410원 | 145,016,000원 | 718,984,000원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 567,216,326원에서 656,491,428원, 718,984,000원으로 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 채권자 미회수액과 매수인 인수액이 서로 다른 개념임을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,025,326원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산동래신용협동조합 | 864,000,000원 | 296,783,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 301,809,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 5,025,326원, 근저당권 예상배당 296,783,674원으로 매각대금이 소진되며, 근저당권 미배당은 567,216,326원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 석산마을회관 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수와 접근성 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 102호 외 6개호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 3~4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 193,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 관련 주의사항에 따라 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 일괄매각이며 물건 4~10 대지권인 토지에 별도등기가 있다는 비고를 반드시 대조하세요.
- 임차인 확인. 유기영의 전입은 2021.10.05로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관련 사항은 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 567,216,326원이어도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 서류 확인이 가격보다 먼저
이 사건은 현재 회차 기준 감정가 615,936,000원에서 최저매각가 301,809,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 조사된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 신탁 관련 주의사항과 일괄매각 대상 대지권 토지의 별도등기가 명시돼 있고, 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세 대비 얼마나 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 49%”라는 숫자 자체가 아니라, 신탁원부와 별도등기를 먼저 확인한 뒤 실제 시장가를 대조하는 것입니다.
