43,400,000원
창원지방법원 2025타경11650. 진해구 자은동 경동빌라1차 제4층 제403호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 62,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 43,400,000원입니다. 현재 소유자 성시향은 2015.08.21. 거래가액 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 기준은 소유권 이전보다 앞선 2014.05.23. 창원시축산업협동조합 근저당권 66,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 등기상 이미 말소된 과거 근저당권·전세권도 매수인이 떠안을 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 310-1 제4층 제403호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 자은로 104-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 성시향 (2015.08.21. 거래가액 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원시축산업협동조합 / 55,975,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 1994.12.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.05.23. 을구 8번 창원시축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 2015.08.27. 채무자가 성시향으로 변경됐습니다. 이후의 다원로지스 가압류, 신용보증기금 가압류, 롯데캐피탈 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정윤 | 전체 | 2024.03.12. | 미상 | 2025.07.15. 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 최정윤 1명입니다. 전입일 2024.03.12.은 말소기준일 2014.05.23.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.15. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 43,400,000원이 싸다고 단정할 수 없다
감정가 62,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 43,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 경동빌라1차의 최근 실거래나 최근 낙찰금액을 근거로 한 직접 비교가 되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 단지명 | 경동빌라1차 |
|---|---|
| 총세대수 | 19세대 |
| 준공일 | 1994.12.30. |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 비교 대상 면적 | 59.4㎡ · 본건과 면적 매칭 불일치 |
현재 확인되는 단지 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액은 제시되지 않습니다. 비교 대상 면적 59.4㎡도 본건과 일치하는 면적으로 확인되지 않았습니다. 따라서 응찰가를 정할 때는 자은동 인근의 유사 연립·다세대 실거래와 동일 건물의 매매사례, 내부 상태와 수리비를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 창원시축산업협동조합 | 66,000,000원 | 42,218,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 다원로지스 | 38,640,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 7,620,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 202,260,440원 중 예상배당은 42,218,800원이며 미배당액은 160,041,640원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 서측으로 폭 약 3m의 도로와 접합니다.
- 건물. 지하1층·지상4층 구조의 제4층 제403호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 새시창입니다. 도시가스 난방과 기본 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 497㎡입니다. 공시지가는 556,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지원항공작전기지, 비행안전제4구역에 포함됩니다. 하천구역 저촉 표시도 확인 대상입니다.
- 환금성. 1994.12.30. 사용승인된 19세대 규모 공동주택입니다. 최근 비교 거래 근거가 부족해 소규모 노후 연립주택의 실제 매수층과 거래기간을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 대지권 표시와 면적 차이
등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 표시에는 자은동 310-1의 면적이 479㎡로 기재돼 있으나, 토지대장상 면적은 497㎡입니다. 감정평가는 토지대장상 497㎡를 기준으로 산정했습니다. 또한 등기부상 소재지번과 대지권 목적 토지 및 제시목록의 토지 표시가 서로 다르다는 감정평가 의견이 있으므로, 입찰 전 대지권의 대상 지번·면적·지분을 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 최저가 43,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 자은동 유사 연립·다세대의 최근 실거래와 현장 매물가격을 확인하세요.
- 임차관계 확인. 최정윤의 보증금·확정일자·임대차계약서와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 창원시·국민건강보험공단·국 명의 압류의 체납액과 우선순위를 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 대지권 원본 확인. 등기부의 479㎡와 토지대장의 497㎡ 차이, 자은동 310-1·311의 대지권 표시와 지분을 대조하세요.
- 건물 상태 확인. 1994.12.30. 사용승인 건물로 내부 수리, 누수, 배관, 외벽, 창호 상태와 공용부분 유지보수 비용을 현장에서 점검하세요.
- 도로·주차 확인. 서측 약 3m 도로의 차량 교행과 주차 여건이 실제 이용 및 재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하고 필요한 명도 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.05.23. 창원시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 최정윤도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 안전하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰금액을 통한 직접 비교가 어렵고, 1994년 사용승인·19세대 규모·약 3m 도로·대지권 표시 차이까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정. 현재 최저가 43,400,000원의 적정성은 유사 물건의 실제 거래가격과 수리비를 확인한 뒤 판단하는 것이 보수적입니다.
