창원지방법원 2025타경11650. 진해구 자은동 310-1, 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용은 공동주택(연립주택)이고, 건물은 지하1층/지상4층으로 1994.12.30. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 성시향이며 2015.08.21. 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 2014.05.23. 설정된 창원시축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 이후 확인되는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 최정윤은 2024.03.12. 전입했고, 보증금은 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11650 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 310-1 4층403호 · 자은로 104-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 지하1층/지상4층 · 제4층 제403호 · 사용승인일 1994.12.30 |
| 소유자 | 성시향 · 2015.08.21. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 55,975,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준은 2014.05.23. 창원시축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.09.23. 주식회사 다원로지스 가압류, 2025.02.18. 신용보증기금 가압류, 2025.03.28. 롯데캐피탈주식회사 가압류, 2025.04.21. 창원시 압류, 2025.06.20. 임의경매개시결정, 2025.08.11. 국민건강보험공단 압류, 2025.12.22. 국 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정윤 | 전체 | 2024.03.12 | 2025.07.15 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료가 없다
현재 최저매각가는 30,380,000원으로 감정가 62,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 경동빌라1차의 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 단지명 | 경동빌라1차 |
|---|---|
| 세대수 | 19세대 |
| 사용승인 | 1994-12-30 |
| 비교 면적 | 59.4㎡ |
| 단지 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
④ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 2. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 66,000,000원 | 29,433,160원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 다원로지스 | 38,640,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 7,620,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 946,840원을 제외한 29,433,160원이 창원시축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 총액 202,260,440원 중 채권자 배당액은 29,433,160원, 미배당액은 172,827,280원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자은초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층/지상4층 건물의 4층 403호이며, 도시가스 난방과 기본 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 497.0㎡, 공시지가는 556,900원/㎡이고 평지의 부정형 토지입니다.
- 위반건축. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최정윤은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 다시 확인합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고 인근 다세대·연립주택 실거래와 매물 호가를 대조합니다.
- 대지권 면적 대조. 등기 표시 479㎡와 토지대장 497㎡의 차이를 원본 서류에서 확인합니다.
- 현장 상태 확인. 1994.12.30. 사용승인 건물로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.05.23. 창원시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 최정윤의 전입은 2024.03.12.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시장가 대비 할인폭을 검증할 수 없고, 경동빌라1차는 19세대 규모이며 단지 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단이 적절합니다.
