창원지방법원 2025타경11659. 진해구 죽곡동의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건으로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 전기·위생·급배수·난방설비와 태양광발전설비가 갖춰져 있으며, 감정가 507,130,540원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 248,494,000원입니다.
권리관계만 보면 말소기준은 2015.10.08. 설정된 새진해새마을금고 근저당 286,000,000원입니다. 이후 설정된 김기건 근저당 150,000,000원, 기술보증기금 근저당 310,000,000원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 권리보다 매각조건 확인의 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11659 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 113 · 경상남도 창원시 진해구 어은로35번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 박상민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 507,130,540원 / 248,494,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 240,469,400원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.08. 새진해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2015년 새진해새마을금고 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 근저당과 압류는 모두 후순위입니다. 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 현재 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 248,494,000원으로 감정가 507,130,540원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 173,945,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 121,762,059원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 248,494,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 173,945,800원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,762,059원 | 24% | 0원 |
다만 이 사건에서는 실거래 시세와의 직접 비교를 하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 숫자는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 시장가격보다 싸다는 근거가 되지는 않습니다. 특히 단독주택과 토지가 결합된 물건은 개별성·토지 형상·접도·이용상태·매각조건의 영향이 커 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,916원 |
| 1. 근저당 · 새진해새마을금고 | 286,000,000원 | 244,215,084원 |
| 2. 근저당 · 김기건 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 기술보증기금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 746,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 244,215,084원, 미배당은 501,784,916원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층입니다.
- 주위환경. 죽곡 일반산업단지 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통수단 통행 횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 260,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 토지면적. 확인된 토지 정보의 면적은 342.0㎡입니다.
- 도로 이용. 목록 3·4 토지 일부는 현황 도로로 이용 중이며 해당 부분을 감안해 감정평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 건물은 공부와의 차이가 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3·4에 필요하며 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 태양광 설비. 옥상 설비는 매각대상에 포함되지만 제3자 소유권 주장이 가능한 것으로 명시돼 있습니다. 리스·렌탈 여부와 실제 소유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함되고, 제시외 기계기구 1-6은 매각에서 제외됩니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 토지·건물 상태와 특수 매각조건을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 농취증 관련 회신과 태양광 설비 계약관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 조건 확인 실패의 대가는 크다
이 사건은 등기상 후순위 권리 인수보다 매각조건과 현황 확인이 승부처입니다. 현재 최저가 248,494,000원은 감정가의 49%이고 매수인 인수액은 0원이지만, 실거래 시세 비교 없이 이 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 목록 3·4의 농지취득자격증명과 옥상 태양광 설비의 제3자 소유권 가능성입니다. 농취증 미제출은 보증금 반환 불가로 직결되고, 태양광의 실제 소유자가 채무자가 아니면 소유권 취득이 제한될 수 있습니다. 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 입찰 전 서류·점유·설비 소유관계 확인이 끝나지 않았다면 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
