창원지방법원 2025타경11659. 창원시 진해구 죽곡동 113 소재 철근콘크리트구조 2층 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자 박상민은 2015년 10월 2일 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 달 8일 새진해새마을금고 앞으로 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김기건의 근저당권, 국의 압류, 기술보증기금의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순위 자체는 명확하지만, 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 1-1부터 1-5까지는 매각에 포함되고, 제시외 기계기구 1-6은 제외된다고 적혀 있습니다. 옥상 태양광설비도 매각대상에 포함되지만 리스·렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있어, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명되면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 113 · 경상남도 창원시 진해구 어은로35번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(1) 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 · 석재 등 외벽 마감 |
| 토지 | 342㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박상민 (2015.10.02. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 507,130,540원 / 354,991,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새진해새마을금고 / 240,469,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~1-5 포함 · 제시외 기계기구 1-6 제외 · 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.08. 새진해새마을금고 근저당권입니다. 2018년 주식회사기영의 가압류는 2018.10.24. 해제로 이미 말소됐고, 김기건의 150,000,000원 근저당, 국의 압류, 기술보증기금의 310,000,000원 근저당은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2026.01.09. 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위를 승계한 것이므로 매수인이 별도로 인수하는 권리는 아닙니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현재 점유자, 점유 원인, 전입 관계와 사업자등록 여부를 원본 조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 유무를 별도로 판단해야 합니다.
③ 특수 매각조건 — 농취증과 태양광이 핵심
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며, 제시외 건물 1-1부터 1-5까지 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 기계기구 1-6은 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에서 포함 건물과 제외 기계의 경계를 구분해야 합니다.
- 태양광설비. 옥상 태양광발전설비는 매각대상에 포함되지만, 리스·렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있습니다.
- 소유권 취득 제한. 태양광설비의 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명되면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있습니다.
- 현황 도로. 목록 3·4는 공부상 답이지만 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·4에 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,769,874원 |
| 1. 근저당 · 새진해새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김기건 | 150,000,000원 | 63,221,126원 |
| 3. 근저당 · 기술보증기금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 746,000,000원 중 349,221,126원이 배당되고, 396,778,874원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 2026.01.09. 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당권자는 배당기일의 권리관계로 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 354,991,000원 | 349,221,126원 | 396,778,874원 | 충족 |
| 2회 유찰(49%) | 248,493,699원 | 244,214,787원 | 501,785,213원 | 충족 |
| 3회 유찰(34%) | 173,945,589원 | 170,710,351원 | 575,289,649원 | 미충족 |
⑥ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 354,991,000원으로 감정가 507,130,540원의 70%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 매각대금 기준 354,991,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 죽곡동 소재 죽곡 일반산업단지 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 공동주택과 농경지 등으로 이루어져 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방설비와 태양광발전설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지면적 342㎡, 완경사·부정형이며 공시지가는 260,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물은 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 목록 3·4 토지 일부는 현황 도로입니다.
- 환금성. 단독주택과 복수 토지, 농취증, 현황 도로와 태양광 소유권 확인이 결합돼 일반적인 주택보다 매수 검토 범위가 좁아질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 3·4에 필요한 농지취득자격증명을 제출기한 안에 발급받을 수 있는지 먼저 확인하세요.
- 보증금 미반환 조건. 농취증 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건을 입찰보증금 납부 전에 원문으로 재확인하세요.
- 태양광 계약. 설비의 제조번호·명판, 리스 또는 렌탈 계약, 잔여대금과 실제 소유자를 확인하세요.
- 매각 경계. 제시외 건물 1-1~1-5와 제외 기계기구 1-6의 위치 및 물리적 분리 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 현황 도로. 목록 3·4 중 도로로 사용되는 부분의 면적, 통행 형태와 독점적 이용 가능성을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 말소기준 근저당의 현재 권리자를 확인하세요.
- 매각 결과. 매각기일이 2026.07.23으로 기재돼 있으므로 매각 결과와 차기 절차를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 각 물건목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 매각조건이 어려운 물건
이 사건은 말소기준이 분명하고 후순위 등기권리가 모두 소멸해, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이를 평범한 권리 깨끗한 주택으로 보면 안 됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건, 일부 토지의 현황 도로 이용, 제시외 건물과 제외 기계의 경계, 태양광설비의 제3자 소유권 가능성이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교할 실거래가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 없지만, 특수조건 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 농취증 발급 가능성과 태양광 소유권을 서면으로 확인하고, 포함·제외 물건의 현장 경계를 확정한 뒤에야 실질적인 응찰가를 계산할 수 있습니다.
