창원지방법원 2025타경11659. 창원시 진해구 죽곡동 113 소재 단독주택과 토지가 함께 경매에 나온 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 주택이며, 전기·급배수·난방시설과 태양광발전설비가 갖추어져 있습니다. 소유자는 박상민이고, 새진해새마을금고가 설정한 채권최고액 286,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건에서 주의할 부분은 권리 소멸과 물건 취득이 서로 다른 문제라는 점입니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다고 해서, 옥상 태양광 설비까지 확실히 매수인 소유가 되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 태양광 설비가 매각대상에 포함되지만, 리스·렌탈 등으로 제3자가 소유권을 주장할 가능성이 있다고 명시되어 있습니다.

게다가 3회 유찰 기록이 있는데도 현재 최저매각가는 감정가의 약 100%입니다. 유찰 횟수만 보고 가격이 충분히 내려왔다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 비교거래와 감정평가의 구성 내역을 확인하기 전에는 가격 경쟁력이 입증되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 설비는 별개

말소기준은 2015.10.08 설정된 새진해새마을금고 근저당권입니다. 이후의 김기건 근저당권, 기술보증기금 근저당권, 국의 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 주식회사기영 가압류는 이미 2018.10.24 말소되었습니다.

특히 2026.01.09 새진해새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전등기이지 새로운 선순위 근저당권 설정이 아닙니다. 배당 예상표는 기존 채권명으로 산정되어 있으므로 실제 권리자와 채권액은 최신 등기 및 채권신고 내역으로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 신고는 없지만 확인이 필요하다

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 임차인 또는 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.

현재 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 이는 확인된 인수 권리가 없다는 전제이며, 임대차보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 판정한 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰인데 최저가가 감정가 수준

감정가는 507,130,540원, 현재 최저매각가는 507,130,000원입니다. 3회 유찰 기록에도 최저가는 사실상 감정가 수준으로 설정되어 있습니다. 회차별 예정가격이 아래와 같이 제시되어 있지만, 현재 회차 가격이 통상적인 유찰 인하 결과처럼 보이지 않는 만큼 입찰 전 법원 매각기일 및 최저매각가격을 반드시 확인해야 합니다.

현재 가격을 기준으로 추정된 권리 인수액은 0원이며, 부대비용 등을 제외한 실질취득금액은 507,130,000원입니다. 다만 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 새롭게 확인되지 않는다는 전제가 필요합니다.

단독주택과 토지는 아파트처럼 같은 평형의 거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 제시외 건물, 태양광 설비, 일부 도로 이용 토지가 함께 얽혀 있어 실제 취득 범위가 감정가와 부합하는지 검증하는 작업이 선행되어야 합니다. 현재 가격이 최근 지역 거래에 비해 저렴하다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 507,130,000원 가정)

신청채권자의 청구금액은 240,469,400원이지만, 배당 계산에는 각 근저당권의 채권최고액을 사용합니다. 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 746,000,000원이고, 최저가 수준에서는 일부 채권자에게 미배당이 발생합니다.

매각대금에서 추정 집행비용을 공제한 후 근저당권 순서에 따라 배당한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 이자, 우선하는 조세채권, 법정 우선변제권, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 배당은 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

⑤ 물건 특수사항 — 태양광 설비와 토지 일부 도로

이 사건에서 일반적인 단독주택 경매보다 주의해야 할 부분은 매각에 포함되는 시설과 제외되는 시설이 구분되어 있다는 점입니다. 등기상 권리보다 실제 물건을 인수할 때 분쟁이 생길 수 있는 영역입니다.

농지취득자격증명에 관해서는 2026.10.06 진해구 사실조회회신에 따라 목록 3·4가 발급대상이 아니라는 내용이 반영되었고, 2026.10.12 매각물건명세서가 정정·변경되었습니다. 따라서 이 사건은 농지취득자격증명이 필요한 토지 경매라고 일률적으로 판단할 사안은 아닙니다.

다만 농지취득자격증명 문제가 정리되었다는 사실과, 현황 도로로 사용되는 토지를 자유롭게 이용할 수 있는지는 별개입니다. 토지 경계, 도로 이용관계와 실제 사용 현황 확인은 여전히 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 죽곡동 소재 죽곡 일반산업단지 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 운행 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지·타일·인테리어 등으로 마감되어 있습니다. 전기·위생·급배수·난방·태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 죽곡동 113의 토지면적은 342.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 목록 3·4의 일부 도로 이용 상황은 별도입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가 참고액은 260,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 태양광 설비의 소유권은 건축물 위반 여부와 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 단독주택 및 복수 토지·부속 시설이 결합된 일괄매각 물건으로, 일반적인 공동주택보다 거래가격의 표준화가 어렵습니다. 현황 도로 및 설비 소유관계에 따라 실수요자의 선호와 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가격 재확인. 3회 유찰에도 최저가가 감정가의 약 100%로 표시됩니다. 2026.11.10 매각기일의 최종 최저매각가격과 변경·정정 여부를 법원 공고로 대조해야 합니다.
• 태양광 설비 소유자 확인. 리스·렌탈 계약, 금융관계, 실제 소유자 및 설비 철거·반환 의무를 확인해야 합니다. 매각대상 포함만으로 소유권 취득을 확신해서는 안 됩니다.
• 매각 제외 물건 식별. 제시외 건물 1-1~1-5와 매각 제외 기계기구 1-6을 현장에서 구분하고, 실제 사용에 필요한 시설이 누구 소유인지 확인해야 합니다.
• 일부 도로 이용 토지. 목록 3·4의 도로 사용 범위, 토지 경계 및 다른 사람의 통행관계 등을 점검해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 2026.10.12 정정·변경된 매각물건명세서의 발급대상 제외 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 실사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약 및 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 새진해새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 을구 1번 근저당권의 최신 권리자 및 채권관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·체납 확인. 창원세무서장의 압류 원인채권, 법정기일, 배당순위와 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 감정평가 검증. 단독주택·토지의 인근 거래, 건물 상태, 도로 이용 부분의 가치, 태양광 설비의 실제 취득 가능성을 반영하여 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 법원 공고를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도, 모든 것이 내 것은 아니다”

이 사건은 후순위 근저당권이 다수이고 미배당도 크지만, 매수인이 후순위 채무 246,341,300원을 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다. 말소기준권리와 소멸 대상 등기의 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 투자 판단은 다릅니다. 3회 유찰에도 최저매각가가 감정가 수준이고, 실제 시세와 비교한 할인 근거가 확인되지 않았습니다. 여기에 태양광 설비의 제3자 소유권 가능성, 매각 제외 기계기구, 현황 도로 토지, 미확인 임대관계가 함께 존재합니다.

따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 범위와 가격의 불확실성이 큰 주의형 경매입니다. 현재 가격만으로 적극적인 입찰 매력을 인정하기 어렵습니다. 설비 소유권·점유관계·토지 이용과 매각조건의 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.