인수 0원이어도 ‘쉬운 물건’이 아니다 — 김해 고모리 토지·단독주택 일괄매각

창원지방법원 2025타경11661. 김해시 진례면 고모리의 토지 여러 필지와 단독주택, 제시 외 건물 및 수목을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,515,545,480원의 70%인 1,060,881,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2020년 8월 14일 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 난점은 등기상 인수액보다 매각 대상의 구성과 현황에 있습니다. 목록 5·6은 지분만 매각되고, 주된 단독주택과 일부 제시 외 건물에는 위반건축물 표시가 조사됐습니다. 일부 토지는 단독주택 건축신고 후 조성됐거나 공사가 중단된 상태이며, 인접 토지와의 지적경계도 불분명합니다. 권리가 소멸한다고 해서 이용·처분·환금성 문제까지 함께 해소되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 등기 기준 인수액 0원

2015년 장유농업협동조합 근저당, 2016년 우희석 근저당과 임의경매, 2018년 대구대건신용협동조합 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2020.08.14. 을구 7번 근저당권이며, 이 근저당권과 같은 날 추가 설정된 을구 8번, 2023년 을구 9번, 국·김해시의 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

현재 최저가는 감정가보다 454,664,480원 낮은 1,060,881,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 이 30% 하락분을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 토지 여러 필지, 단독주택, 제시 외 건물, 지분매각 대상이 섞인 일괄매각은 일반 주택처럼 단순한 평당가나 인근 거래 한 건으로 가격을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,060,881,000원 가정)

총 신고채권 3,350,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,047,872,190원, 미배당은 2,302,127,810원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 일괄매각 구성 — 포함·제외 대상을 구분해야 한다

• 일괄매각. 토지와 기호 8 단독주택, 제시 외 건물 8-1~8-4 및 수목 1-1이 함께 매각됩니다.
• 지분매각. 목록 5와 목록 6은 전체 소유권이 아니라 지분만 매각되는 대상입니다.
• 평가 제외 물건. 목록 1 지상에 이동이 용이한 콘테이너 1식이 있으나 평가에서는 제외됐습니다.
• 제시 외 시설. 기호 7 지상에는 컨테이너조 사무실·화장실, 목조 가추 및 애견동반캠핑장 용도의 목조 시설이 조사됐습니다.
• 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유상태는 미상입니다.

⑤ 토지·건축 리스크 — 이용 가능성을 먼저 확인

• 건축신고. 목록 1과 3은 단독주택 건축신고를 마친 토지이나, 세부 내용과 현재 유효성은 관할청 확인 대상입니다.
• 공사 중단. 목록 3은 건축신고 후 부지 조성 과정에서 공사가 중단됐고 상당 부분이 법면 상태입니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목이 임야이나 지반을 평탄하게 조성하고 일부 시멘트 포장이 이뤄졌습니다.
• 경계 불분명. 목록 1~7은 일부 인접 필지와 지적경계가 불분명해 전문 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 제시 외 물건 위치. 경계가 불명확하므로 제시 외 건물이 어느 필지를 점용하는지도 측량으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 진례면 고모리 고령마을 안에 위치하며 전원주택, 전원주택부지, 농경지와 임야가 혼재하는 시가지 주변 지역입니다.
• 교통. 기호 1·2·3·5·6·7까지 차량 출입 또는 접근이 가능하고, 지역 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 주택 상태. 기호 8은 경량목구조 2층 단독주택으로 외벽 페인팅, 내부 비닐시트·벽지·타일·무늬목, 새시 이중창호 마감입니다.
• 환금성. 토지 여러 필지와 단독주택, 제시 외 시설, 지분 대상이 섞여 있어 표준화된 주택보다 매수층이 좁고 처분기간이 길어질 수 있습니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 각 목록의 지번·면적·지분비율과 일괄매각 포함 대상을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 위반건축물 확인. 기호 8과 제시 외 건물 8-1~8-3의 위반 내용, 이행강제금 및 시정 가능성을 관할청에 확인하세요.
• 건축신고 유효성. 목록 1·3의 건축신고 내용, 변경사항, 공사 중단 후 효력과 재착공 가능성을 확인하세요.
• 경계측량. 인접 필지 경계와 도로 접면, 법면, 제시 외 건물의 실제 점용 위치를 측량으로 확정하세요.
• 지분관계. 목록 5·6의 공유자, 사용관계, 분할 가능성 및 공유물분할 비용을 검토하세요.
• 점유 조사. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 및 시설 운영 여부를 확인하세요.
• 평가 제외 콘테이너. 목록 1 지상 콘테이너의 소유자와 철거·인도 책임을 확인하세요.
• 세금·배당 원본. 국·김해시 압류의 체납액, 당해세와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 독립 시세조사. 인근 토지·전원주택 거래, 건물 원가, 위반 시정비용을 반영해 입찰가 상한을 별도로 산정하세요.

맺으며 — 권리는 정리돼도 물건은 정리되지 않는다

이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 그 장점만으로 안전한 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 목록 5·6의 지분, 기호 8과 제시 외 건물의 위반건축물 표시, 목록 1·3의 건축신고 유효성, 불명확한 지적경계와 평가 제외 콘테이너까지 확인해야 할 대상이 많습니다.

더구나 실제 시장가격을 비교할 거래자료가 없어 최저가 1,060,881,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 토지 이용 가능성·건축 적법성·지분 정리·경계 확정과 독립적인 시세 산정입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 물건성과 가격은 보류입니다.