창원지방법원 2025타경11668. 김해시 삼문동 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층 101호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 150,000,000원입니다. 임차인 황길오는 2022.07.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.31이며, 2024.03.19 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.06.23이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다.
매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매각으로 말소되지 않는 권리라고 명시돼 있고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 93,100,000원을 기준으로 집행비용 2,075,800원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 91,024,200원, 미배당 보증금은 58,975,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11668 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사유창 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,660,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 1,189,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행·신한은행 근저당은 이미 모두 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 을구 11번 황길오 주택임차권입니다. 보증금은 150,000,000원이고 전입일 2022.07.15, 확정일자 2022.05.31입니다. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 매각가로는 보증금 전액 배당이 불가능하므로 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황길오 | 605동 101호 전부 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
젤미마을6단지주공 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 129,000,000원입니다. 단순 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 152,075,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.26㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2026.08 | 59.26㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 15 | 151,000,000원 |
| 2026.06 | 59.26㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 59.26㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 17 | 138,000,000원 |
| 평균 | 59.26㎡ | 12건 | 129,000,000원 |
최근 12건의 최저 거래는 107,000,000원, 최고 거래는 152,000,000원, 평균은 129,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.08의 107,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 152,075,800원은 최근 평균을 크게 웃돌고, 거래 표본의 최고가 152,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 황길오 보증금 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 158,660,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 황길오의 보증금 미배당액 58,975,800원은 매수인 인수 예상액이며, 주택도시보증공사 청구액 158,660,066원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼문초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측 왕복 3차선, 동측 왕복 6차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로2류·보행자전용도로·중로1류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 18층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 단지. 젤미마을6단지주공은 407세대이며 준공일은 2003.03.12입니다.
- 현장상태. 현장조사 시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란해 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 93,100,000원에 임차보증금 미배당 58,975,800원을 더한 152,075,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 인수액이 커져 총 부담은 151,573,060원·151,221,142원 수준입니다.
- 임차권등기 확인. 황길오의 주택임차권은 매각으로 말소되지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
- 명도·인도 상태 확인. 임차권등기 대상은 605동 101호 전부이며 현장조사 당시 폐문부재였습니다.
- 내부 관리상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 입찰 전 실제 이용상황과 관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “9,310만원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 133,000,000원에서 93,100,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 선순위 대항력 임차인 황길오의 보증금 150,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액 58,975,800원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 실질취득은 152,075,800원입니다.
최근 12개월 동일 평형 평균은 129,000,000원, 최신 거래는 107,000,000원입니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 증가해 실질 부담은 계속 약 150,000,000원에 머뭅니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 높은 선순위 임차보증금입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세 이상. 가격 메리트보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
