창원지방법원 2025타경11670. 김해시 주촌면 선지리 동선마을 북측 인근의 공장과 토지입니다. 토지면적은 1,129㎡이고, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 건물은 철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕 단층 공장으로, 주기둥 H-Beam-500×300㎜, 높이 약 9m이며 경비실·화장실·사무실 용도의 부속 건물도 포함됩니다.
소유자는 조형준으로, 2005.09.21. 상속을 원인으로 2005.12.30. 소유권을 취득했습니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 770,221,590원이며, 현재 최저매각가는 770,891,000원입니다. 가격만 보면 감정가에서 30% 낮아졌지만, 공장은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 상태와 매각 포함 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 42-1 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1701번안길 58-185 |
| 등기상 소재 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 42-1, 42-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 공장 |
| 토지 | 공장용지 1,129㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕 단층 공장 · 높이 약 9m |
| 부속 용도 | 경비실 · 화장실 · 사무실 |
| 소유자 | 조형준 (2005.09.21. 상속, 2005.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,101,273,000원 / 770,891,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 770,221,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 · 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) |
| 공시지가 | 393,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 2014년 근저당이 기준
등기에는 1994년부터 여러 근저당이 나타나지만, 현재 효력을 그대로 유지하는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다. 한국산업은행 400,000,000원 근저당은 2000.11.17., 중소기업은행 180,000,000원 근저당은 2006.01.16., 우리은행 360,000,000원 근저당은 2010.03.22., 황성국 180,000,000원 근저당은 2010.03.18., 부산은행 540,000,000원 근저당은 2014.12.05. 각각 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2014.12.05. 을구 10번 중소기업은행 근저당 648,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류 262,135,000원, 임의경매개시결정, 가압류 7,535,322원은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민연금관리공단 압류와 한국전력공사 가압류도 각각 2005.11.30.과 2008.07.17. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’보다 자산 범위가 중요하다
현재 회차 최저가는 770,891,000원으로 감정가 1,101,273,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가격은 539,623,700원(감정가 49%), 3회 유찰 시에는 377,736,590원(감정가 34.3%)으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 770,891,000원 | 760,782,090원 | 1,830,813,262원 |
| 2회 유찰 시 | 539,623,700원 | 531,827,463원 | 2,059,767,889원 |
| 3회 유찰 시 | 377,736,590원 | 371,648,278원 | 2,219,947,074원 |
그러나 이 물건은 토지와 공장뿐 아니라 다수의 제시외 건물과 기계기구가 함께 평가된 일괄매각 물건입니다. 기계기구 일부는 소재불명이고, 별도 목록의 기계기구는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 최저가율 70%만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 감정평가 당시 존재한 자산이 현재도 현장에 존재하는지, 정상 작동하는지, 철거·운반비가 필요한지 확인해야 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,108,910원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 한국산업은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 360,000,000원 | 180,782,090원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 13,925,030원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 황성국 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 부산은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 262,135,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 7,535,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,591,595,352원 중 예상배당은 760,782,090원, 미배당은 1,830,813,262원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 위 배당표는 채권최고액 기준 추정치로 과거 말소 등기가 포함되어 있으므로, 실제 배당 대상과 채권 현존액은 등기 원본·채권계산서·배당요구 내역으로 다시 확인해야 합니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함과 제외를 분리해서 봐야 한다
- 포함. 제시외 건물 목록 3-1~3-14와 기계기구 목록 3-15~3-20은 일괄매각에 포함됩니다.
- 제외. 제시외 기계기구 목록 3-21~3-22는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 소재불명. Pit Type Heating Furnace 2,500kg/charge와 Over Head Crane 5Ton·2.5Ton·5.5ton은 소재불명입니다.
- 물탱크. 지상 일부의 물탱크는 이설 및 이동이 용이해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 지번 정리. 건물 등기는 42-1·42-6 지상으로 표시되지만, 2013.12.10. 토지합병에 따라 일반건축물대장과 현황은 42-1 지상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 주촌면 선지리 동선마을 북측 인근으로, 중·소규모 공장지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형태. 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 공장과 토지, 기계기구가 결합된 비표준 자산으로 매수층과 금융조달 가능성을 개별 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 등기 원본 대조. 과거 근저당의 말소 여부와 현재 유효한 을구 10번 근저당을 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장 가동자, 점유자, 전차인과 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 기계기구 실사. 목록 3-15~3-20의 현존 여부·정상 작동 여부·제조번호를 감정평가 목록과 일대일로 대조하세요.
- 제외 자산 표시. 목록 3-21~3-22와 물탱크가 낙찰 자산에 포함되지 않도록 현장에서 명확히 구분하세요.
- 소재불명 자산. Heating Furnace와 Crane 4건은 소재불명입니다. 감정가에 반영된 가치와 실제 인도 자산의 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 토지·건물 지번. 등기 42-1·42-6 표시와 건축물대장·현황 42-1 표시가 토지합병 이력에 따른 것인지 원본 서류로 확인하세요.
- 철거·이전비. 고정 여부가 불분명한 설비와 잔존물의 철거·운반·폐기비용을 현장 조사하세요.
- 공장 운영 가능성. 제2종일반주거지역에서 현재 공장 사용의 지속 가능성과 향후 인허가·용도 변경 사항을 관계 기관에 확인하세요.
- 배당표 재검증. 자동 배당 추정에 과거 말소 권리가 포함돼 있으므로 채권 현존액과 실제 배당 순위는 법원 기록으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 받는가’가 승부처
이 물건은 오래된 근저당과 압류·가압류의 말소 이력이 확인되고, 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 복잡해 보이는 과거 기록을 말소 이력과 함께 정리하면 판단은 비교적 명확합니다.
반면 공장 경매의 실질 위험은 등기 밖에 있습니다. 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함되고, 일부 기계기구는 제외되며, 주요 설비 일부는 소재불명입니다. 임대관계도 미상이어서 점유와 명도 부담 역시 현장에서 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 인도받을 토지·건물·설비의 상태와 범위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 현장 실사 후입니다.
