144,900,000원
창원지방법원 2025타경11713. 김해 관동동 ‘팔판마을1단지부영이그린타운’ 104동 1603호, 전용 84.7888㎡ 아파트입니다. 감정가는 207,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 144,900,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균이 178,416,666원이므로 표면 가격만 보면 시세보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 가등기입니다.
갑구 7번에는 2011.10.13. 주식회사우리주택 명의의 소유권이전청구권 가등기와 거래가액 220,000,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준인 2022.06.17. 신한은행 근저당보다 약 11년 앞선 권리이며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 등기에 적힌 220,000,000원은 거래가액이므로 그 금액 전부를 매수인의 인수채무라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 인수 부담이 0원이라고 볼 근거도 없어, 가등기의 종류와 현재 권리관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 452-1 팔판마을1단지부영이그린타운 제104동 제16층 제1603호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 덕정로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7888㎡ · 지하 1층/지상 17층 건물 내 16층 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2005.06.24. / 794세대 |
| 소유자 | 유경자 (2024.06.12. 상속, 2025.06.25. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조연우 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
말소기준은 을구 11번 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 조연우의 강제경매개시결정, 장유농업협동조합 가압류, 신한은행의 별도 임의경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 후순위 권리가 소멸한다는 사실은 선순위 가등기의 인수 문제를 해결하지 않습니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가보다 인수권리가 먼저다
팔판마을1단지부영이그린타운 전용 84.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 178,416,666원, 최신 거래는 2026년 6월 191,000,000원입니다. 현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 11 | 191,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 11 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 178,416,666원 |
실거래 범위는 160,000,000원부터 200,000,000원까지이고, 현재 최저가는 실거래 최저보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 가등기 인수 부담을 반영하지 않은 낙찰대금만의 비교입니다. 실질취득비용은 낙찰가에 가등기 관련 부담과 권리해결비용을 더해 판단해야 하지만, 현재 자료만으로 그 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 “시세의 81.2%라서 싸다”는 결론은 금지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 142,071,400원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 조연우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 장유농업협동조합 | 6,073,533원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 104,616,727원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 490,690,260원 중 예상배당은 142,071,400원이며 미배당은 348,618,860원입니다. 배당표의 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 선순위 가등기의 권리 인수와 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 348,618,860원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 391,480,280원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 421,367,278원 |
유찰될수록 낙찰대금과 채권자 배당액은 줄지만, 갑구 7번 가등기의 순위는 바뀌지 않습니다. 후순위 채권자의 미배당액은 원칙적으로 낙찰자가 자동 승계하는 금액이 아니지만, 선순위 가등기는 낙찰가가 낮아져도 별도로 남는 권리입니다. 따라서 추가 유찰은 낙찰대금만 낮출 뿐 권리위험을 제거하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 지하 1층·지상 17층 건물 내 16층입니다.
- 입지. 덕정초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·아파트·교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·승강기·소화·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 대체로 등고평탄한 세장형이며 북측과 서측으로 폭 약 25m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 원문 확인. 2011.10.13. 가등기의 원인증서, 권리자 주식회사우리주택의 현재 권리 존속 여부와 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부. 가등기가 담보 목적이라면 피담보채권과 배당요구 여부, 청산관계를 확인하고, 소유권이전청구권 보전 목적이라면 본등기 위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 말소 조건 확보. 권리자와의 말소합의나 말소 가능성을 서면으로 확인하지 못하면 낙찰가 상한을 산정할 수 없습니다.
- 점유 조사. 등재 임차인은 없지만 임대미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·점유자·임대차계약·보증금을 현장에서 확인해야 합니다.
- 사건 병합 여부. 조연우의 강제경매와 신한은행의 별도 임의경매개시결정이 함께 등기되어 있으므로 매각절차와 배당요구 종기, 사건 진행관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 점유자의 미납 내역을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “81.2% 할인”보다 선순위 가등기가 먼저다
현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 178,416,666원의 81.2%이고, 최신 거래 191,000,000원과 비교해도 낮습니다. 일반적인 아파트라면 가격 검토를 시작할 만한 구간이지만, 이 물건은 일반적인 권리구조가 아닙니다.
2011.10.13. 주식회사우리주택 명의 가등기가 2022.06.17. 신한은행 근저당보다 앞서며, 제공된 권리판정상 매수인이 인수합니다. 가등기의 실질 부담과 본등기 가능성을 확인하지 못한 상태에서는 실질취득가도, 안전한 입찰가도 계산할 수 없습니다. 가격은 검토 대상이지만 권리는 입찰 중단 사유입니다. 가등기 말소 또는 인수 범위가 명확하게 확정된 뒤에만 시세 비교가 의미를 가집니다.