창원지방법원 2025타경11722. 김해시 외동 ‘김해외동이진캐스빌2차’ 101동 202호, 전용 84.9981㎡ 아파트입니다. 김동현 씨가 2023.03.16. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 명의로 채권최고액 201,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후의 후순위 권리와 서민금융진흥원 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김병준 씨는 2024.01.02. 전입해 말소기준일보다 늦고, 매각물건명세서상 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11722 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1421 김해외동이진캐스빌2차아파트 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9981㎡ · 25층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김동현 · 2023.03.16. 소유권 취득 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,384,546원 · 업무수탁기관 주식회사한국스탠다드차타드은행 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2023.03.16. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정·이전된 후순위 근저당권과 2025.04.22. 서민금융진흥원 가압류, 2025.07.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권자 미배당액이 발생하지만, 이는 채무자와 채권자 사이의 부족액으로 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 기재액 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김병준 · 본건 전부 | 2024.01.02. | 3,000 | 2025.07.29. 신고 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
김병준 씨의 전입일은 2024.01.02.로 말소기준일인 2023.03.16.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 반환의무를 주장할 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.29. 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미확정입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 현재 점유가 본건 전부로 기재돼 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차는 별도로 예상해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.9%
김해외동이진캐스빌2차 전용 85.0㎡ 동일 평형 거래 12건입니다. 전체 평균은 232,875,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 227,875,000원, 최신 거래는 2026.07. 225,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -6.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 14 | 244,500,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 85.0㎡ | 23 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 8건 | 227,875,000원 |
현재 최저매각가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 163,800,000원으로 동일합니다. 감정가 234,000,000원은 전체 거래 평균 232,875,000원과 비슷하지만, 1회 유찰로 가격이 70%까지 내려오면서 실거래 구간보다 낮은 출발점이 형성됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 201,600,000원 | 160,706,800원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,375,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구권 합계 214,975,277원 중 예상배당은 160,706,800원이며, 미배당액은 54,268,477원입니다. 미배당은 채권자 측 부족액이고 매수인 인수금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 소재 외동사거리 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공동주택이 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통입니다. 단지 북측과 동측에는 왕복 6~7차선, 서측에는 왕복 2차선, 남서측에는 폭 약 5m의 포장도로가 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물 내 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 도시지역·제3종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로2류 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,416,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2013.08.28. 준공, 총 216세대 단지입니다. 동일 평형 거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 추세도 -6.2%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김병준 씨가 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 시기와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.07.29.이나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미확정입니다. 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,875,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -6.2%를 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 동일 층 비교. 동일 평형 2층 거래는 2026.03. 230,000,000원 2건과 2025.11. 213,000,000원이 확인됩니다. 내부 상태와 방향 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수 구분. 채권자 미배당액 54,268,477원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유 현황, 체납 관리비 및 세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 매력적이지만 추세 확인이 필요하다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준일보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 유형입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않지만 임차인이 본건 전부를 점유하고 있어 명도 절차는 남습니다.
가격 면에서는 1회 유찰 최저가 163,800,000원이 최근 12개월 평균 227,875,000원의 71.9%로 내려왔습니다. 다만 최신 거래는 225,000,000원이고 최근 추세가 -6.2%이므로 하락 흐름을 무시한 낙관적 시세 적용은 금물입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 매력적이되 하락 추세와 명도를 반영한 상한 설정이 필요한 물건입니다.
