창원지방법원 2024타경752. 경상남도 밀양시 산내면 원서리 909-2 소재 물건입니다. 사건 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 [2] 단독주택으로 이용중입니다. 따라서 아파트형 환금성을 전제로 보면 안 됩니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 장춘식의 소유권보존 이후, 2007.08.14 밀양농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 2018.03.16 근저당권, 2024.03.26 가압류, 2024.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 315,036,160원에서 3회 유찰되어 최저가가 108,058,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 제공되지 않았으므로, 이 최저가가 시세 대비 싼지 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 34.3%”라는 숫자보다, 단독주택 이용상태·농경지대 입지· 제시외 건물 및 수목 포함·임대관계 미상을 현장에서 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경752 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산내면 원서리 909-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 [2] 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 919.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 장춘식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,036,160원 / 108,058,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양 농업협동조합 / 38,555,206원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입· 임대차관계는 입찰 전 원본과 현장으로 확인해야 합니다. 현재 데이터만 기준으로는 보증금 있는 대항력 임차인이나 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
② 회차별 가격 — 낮아진 가격, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 감정가의 34.3% 수준인 108,058,000원입니다. 이 금액에서는 배당표상 채권자 총 청구 105,051,092원이 전액 배당되고, 소유자에게 694,096원이 교부되는 것으로 계산됩니다. 그러나 4회 유찰 시에는 미배당 31,172,023원, 5회 유찰 시에는 미배당 53,455,744원이 발생합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 108,058,000원 | 105,051,092원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,640,600원 | 73,879,069원 | 31,172,023원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 52,948,420원 | 51,595,348원 | 53,455,744원 | 0원 |
실거래 자료가 없으므로 이 물건의 시세 대비 저평가 여부는 단정하지 않습니다. 특히 감정평가상 주위환경은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농경지대이고, 제반 주위환경과 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 “싸다”고 판단하기보다, 토지 919.0㎡와 단독주택 현황의 실제 활용가치를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,312,812원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 밀양 농업협동조합 | 17,051,092원 | 17,051,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 694,096원 |
현재 회차 108,058,000원 가정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 산내면 원서리 소재 “원당마을” 내에 있으며, 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 [2] 단독주택으로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이나, 이용상태는 단독주택으로 확인해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건이며, 제반 위생설비 및 기름 보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 확인. 제시외 건물(2-1 ~ 2-6)과 제시외 수목(2-7)이 매각 포함입니다. 현장에서 위치·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입·점유·사용자를 반드시 원본으로 대조하세요.
- 환금성 확인. 농경지 및 단독주택 중심 입지입니다. 아파트처럼 표준화된 거래·명도·환금성을 기대하면 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역이 함께 걸려 있습니다.
- 배당 변동. 현재 최저가에서는 채권 전액 배당으로 계산되지만, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2007.08.14 밀양농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 현재 최저가 108,058,000원에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 본질은 권리보다 물건성입니다. 감정 이용상태는 단독주택, 주위는 농경지 및 단독주택 중심, 매각에는 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 접근하기보다, 실제 점유·제시외·토지 규제·재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
