창원지방법원 2025타경11724. 김해시 내동 ‘동아’ 310동 5층 501호, 전용 127.69㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박재환은 2007.06.05. 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 근저당과 압류가 다수 등장하지만, 구 근저당과 국세·지방세 압류에는 후속 말소등기가 이어집니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2012.01.10. 설정된 주촌농업협동조합 근저당권 234,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 권미영은 2005.02.18. 본건 전부에 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금이 밝혀지지 않았고 우선변제권과 배당요구 여부도 확인되지 않아, 낙찰자가 인수할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 반면 강윤식은 2022.04.01. 전입해 말소기준보다 늦으므로 조사 내용상 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1115-4 동아아파트 제310동 제5층 제501호 · 도로명주소 경상남도 김해시 내외로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 127.69㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박재환 (2007.06.05. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동기 / 315,237,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 단지 정보 | 동아 · 720세대 · 1996.04.26. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차인이 핵심
을구 1번과 2번 근저당은 2004년, 을구 3번과 6번 근저당은 2007년, 을구 8번 근저당은 2010년, 을구 9번 근저당은 2012년에 각각 말소등기가 기재돼 있습니다. 따라서 현재 말소기준은 2012.01.10. 주촌농업협동조합 근저당입니다. 이보다 늦은 을구 13번 근저당 18,000,000원, 을구 14번 신명철 근저당 300,000,000원 및 2025.07.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권미영 | 본건전부 | 2005.02.18. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강윤식 | 미상 | 2022.04.01. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 조사 대상입니다. 보증금 합산 문제는 없지만, 권미영의 보증금 자체가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 임대차계약서 확인이 이 사건의 입찰 선행조건입니다.
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 확정 할인은 아니다
동아아파트 전용 127.69㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 329,100,000원, 최신 거래 335,000,000원과 최근 가격 추세를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 127.69㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 127.69㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 127.69㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 127.69㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2026.01 | 127.69㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 127.69㎡ | 10 | 333,000,000원 |
| 2025.10 | 127.69㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 127.69㎡ | 15 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 127.69㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 127.69㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2025.06 | 127.69㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.05 | 127.69㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.69㎡ | 10건 | 329,100,000원 |
최근 12개월 평균은 329,100,000원이고 최신 거래는 335,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 8.8% 상승했습니다. 감정가 339,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 103.0%로 시세권에 가깝고, 1회 유찰된 최저가는 최근 평균의 72.1%입니다.
다만 이 72.1%는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 표면 비율입니다. 권미영의 미배당 보증금을 더한 실질취득가가 329,100,000원이나 최신 거래 335,000,000원에 가까워지면, 경매 할인 메리트는 크게 줄어듭니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 단독이 아니라 237,300,000원 + 실제 인수보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원·임차인 배당 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 선순위 가능 임차인 · 권미영 | 미상 | 미상 |
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,122,200원 |
| 1. 근저당 · 주촌농업협동조합(을구 11) | 234,000,000원 | 233,177,800원 |
| 2. 근저당 · 주촌농업협동조합(을구 13) | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신명철(을구 14) | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 김동기 | 315,237,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권미영의 임차보증금·확정일자·배당요구와 당해세가 확인되지 않은 상태의 참고 계산입니다. 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수액이 될 수 있으므로, 차트의 배분액만 보고 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 단지 정보 기준)
- 이용상태. 전용 127.69㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 501호입니다.
- 건물설비. 위생설비·승강기설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 720세대, 1996.04.26. 준공 단지로 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 도로·토지. 남측에 단지 진입로가 있으며, 토지는 평지·정방형·중로각지로 조사됐습니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접하고 학교에도 접합니다.
- 공시지가. 1,271,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권미영 임대차계약 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 가능액을 확인해야 미배당 인수보증금을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 계산. 응찰가에 권미영의 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 329,100,000원과 최신 거래 335,000,000원에 비교해야 합니다.
- 강윤식 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 체납세금 확인. 말소된 압류 이력과 별개로 당해세 존재 여부 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 사용승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 법원 배당자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “72.1% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건의 표면 최저가는 237,300,000원으로 최근 12개월 평균 329,100,000원의 72.1%입니다. 동일 면적 최신 거래도 335,000,000원이고 최근 가격 추세는 +8.8%여서, 숫자만 보면 유찰 할인폭이 커 보입니다.
그러나 권미영의 보증금이 미상입니다. 2005.02.18. 전입은 말소기준일 2012.01.10.보다 빠르며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 배당되지 않으면 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
결론은 표면 가격은 관심, 권리 확인 전 입찰은 보류입니다. 권미영의 보증금과 배당관계가 확인돼 실질취득가가 최근 거래가격보다 충분히 낮다는 계산이 끝난 뒤에만 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.