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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 3,573,670,589원 ~ 4,244,790,216원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 1,625건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

D 매력지수38 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경2079 · 밀양지원 · 건물
철근콘크리트조 콘도미니엄(사우나) 863.719㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
3,314,171,000원 33억 1,417만 감정가 6,763,614,136원
감정가의 50% ▼ 50% 할인
다음 매각기일
09-07
밀양지원 10:00
입찰 보증금
3억 3,141만
최저가의 10% · 331,417,100원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 67.64억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가의 49%까지 내려왔지만 곽동호의 선순위 전입·보증금 미상과 관광사업시설 권리·의무 승계 확인이 먼저입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타(휴양콘도미니엄)

49%까지 내려왔지만, 대항력 미상 임차인·관광사업 승계가 핵심 — 레이크힐스부곡골프텔

창원지방법원 2024타경2079 · 경상남도 창녕군 부곡면 온천2길 41, 지하층비1호 (레이크힐스부곡골프텔)
감정가 6,763,614,136원 · 최저매각가 3,314,171,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.07
🔥 감정가 49% ⚠️ 2회 유찰 👤 실제 임차인 1명
38점
매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 내려왔지만 선순위 전입자 보증금 미상·관광사업 권리의무 승계 이슈로 실질취득액 확정 불가
2회 유찰된 휴양콘도미니엄으로 실거래 비교자료가 없고, 2013.11.07. 전입 곽동호의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이며 관광사업시설 취득에 따른 약정상 권리·의무 승계 문제까지 남아 있어 등기상 소멸만으로 안전성을 판단하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 휴양콘도미니엄이지만, 가격 할인만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 2013.11.07. 전입한 곽동호의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 실제 인수액을 확정할 수 없고, 사실조회회신에는 관광사업시설 취득 시 관광사업자와 소유자 또는 회원 사이의 약정상 권리·의무 승계 문제도 제시되어 있습니다.
감정가 / 최저가
6,763,614,136원
최저 3,314,171,000원 · 2회 유찰
실질취득
확정 불가
최저가 + 임차인 미배당 인수 가능분
매수인 인수
미상
배당표상 0원 · 곽동호 보증금 미상
핵심지표
49% · 2회
휴양콘도미니엄 · 승계 검토 필요

창원지방법원 2024타경2079. 창녕군 부곡면 온천2길 41의 레이크힐스부곡골프텔로, 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄입니다. 감정가 6,763,614,136원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,314,171,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 2013.11.07. 전입한 곽동호입니다. 이 전입일은 2019.09.04. 말소기준 근저당보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 본 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.

또 하나의 핵심은 물건 자체의 법적·물리적 구조입니다. 2023.11.15. 건축물대장이 집합건축물에서 일반건축물로 합병되어 감정평가도 토지와 건물을 기준으로 이루어졌고, 사실조회회신에는 본건이 관광사업시설에 해당한다고 기재되어 있습니다. 경매로 주요 관광사업시설 전부를 인수하는 경우 관광사업자의 지위와 소유자 또는 회원과 약정한 권리·의무의 승계 여부가 문제될 수 있어, 등기상 근저당 소멸 여부만으로 종결할 수 있는 사건이 아닙니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2024타경2079
소재지경상남도 창녕군 부곡면 온천2길 41, 지하층비1호 (레이크힐스부곡골프텔)
물건종류 / 이용기타 · 휴양콘도미니엄
소유자주식회사부곡스파랜드
감정가 / 최저가6,763,614,136원 / 3,314,171,000원 (2회 유찰)
청구액947,890,985원
매각기일2026.09.07
토지4,969.9㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도

현재 경매의 말소기준은 2019.09.04. 을구 13번 동창원농업협동조합 근저당권 1,209,000,000원입니다. 그 뒤 2020.03.23. 설정된 국의 근저당권 2건과 2025.01.23. 설정된 국의 근저당권 3건, 2024.08.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.

⚠️ 등기상 인수 0원과 임차인 인수 0원은 같은 말이 아닙니다 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 곽동호는 2013.11.07. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 매수인 부담 여부를 추가 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 실질취득액을 3,314,171,000원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금·확정일자는 미상

임차인점유부분전입일보증금확정일자대항력우선변제승계
곽동호 미상 2013.11.07 미상 미상 대항력 가능·미상 미상 보증기관 승계 없음

실제 임차인은 1명입니다. 곽동호의 전입일 2013.11.07.은 말소기준일 2019.09.04.보다 앞섭니다. 다만 점유부분, 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.

⛔ 실질취득액의 상한을 잡을 핵심 숫자가 없습니다 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 곽동호의 보증금 자체가 미상이므로 현재 최저가 3,314,171,000원만 보고 “감정가 대비 49%라 싸다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,314,171,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-35,541,710원
을구 13번 근저당권 · 동창원농업협동조합1,209,000,000원1,209,000,000원
을구 14번 근저당권 · 국2,833,680,000원2,069,629,290원
을구 15번 근저당권 · 국2,442,400,000원0원
을구 16번 근저당권 · 국2,285,690,000원0원
을구 16번 근저당권 · 국877,210,000원0원
을구 16번 근저당권 · 국80,530,000원0원
소유자 교부-0원

총 채권액 9,728,510,000원 중 3,278,629,290원이 배당되고, 미배당액은 6,449,880,710원입니다. 위 계산상 매수인 인수는 0원이나, 곽동호의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않은 상태이므로 이를 임차관계까지 포함한 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 미배당액
실거래 비교자료가 없어 가격 시세가 아닌 회차별 채권 미배당액을 비교합니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

회차매각가채권 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%3,314,171,000원3,278,629,290원6,449,880,710원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%2,319,919,700원2,294,320,503원7,434,189,497원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%1,623,943,790원1,605,304,352원8,123,205,648원0원

회차가 내려가면 매각가격은 3,314,171,000원에서 2,319,919,700원, 1,623,943,790원으로 낮아집니다. 반대로 채권자 미배당액은 6,449,880,710원, 7,434,189,497원, 8,123,205,648원으로 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원은 등기상 배당 계산 결과일 뿐, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 인수 가능성까지 해소했다는 뜻은 아닙니다.

✅ 등기 권리 관점 2019.09.04. 말소기준 근저당 이후의 국 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사부곡스파랜드이며 말소기준 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
⛔ 전체 취득 위험 관점 선순위 전입자 곽동호의 보증금이 미상이고, 관광사업시설 취득에 따른 약정상 권리·의무 승계 문제까지 확인해야 합니다. 따라서 “등기상 후순위가 소멸한다”는 사실만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.

⑤ 물건 자체의 특수성 — 집합건물보다 토지·건물 전체 구조로 봐야 한다

  • 건축물대장. 평가명령상 집합건축물 185개호였으나 2023.11.15. 건축물대장이 집합건축물에서 일반건축물로 합병되어, 기준시점에는 토지·건물 상태를 기준으로 평가되었습니다.
  • 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-6이 매각에 포함됩니다. 거문리 214-1, 214-3 지상의 이동식 화장실과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
  • 토지. 12필지는 상업용 건부지로 이용 중이며 용도상 불가분 관계로 보아 일단지를 기준으로 평가되었습니다.
  • 관정·조경시설. 거문리 213-24, 213-26 지상의 관정은 광천지의 성격상 토지에 포함되고, 조경수와 조경시설도 토지가격에 포함되었습니다.
  • 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
  • 평가 제외 토지. 거문리 213-27, 213-28은 타인 소유로 확인되어 평가에서 제외되었습니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부곡버스터미널 북서측 인근으로, 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 온천관광단지입니다.
  • 교통. 12필지 일단의 토지까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층, 옥탑 1층 구조이며 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생·난방 설비가 갖추어져 있습니다.
  • 누수·쓰레기. 토지 전반에 생활쓰레기가 다수 적치되어 있고 건물 내부에는 누수 부분이 다수 확인되었습니다.
  • 옥탑 면적. 옥탑 1층 교환실·기계실은 일반건축물대장상 16.78㎡와 실측 약 45.82㎡가 서로 다릅니다.
  • 용도지역. 일반상업지역을 중심으로 관광지·온천원보호지구·방화지구·배출시설설치제한지역 등이 포함되며 일부는 자연녹지지역에 저촉됩니다.

⑦ 관광사업 승계 — 이 사건의 별도 핵심

⚠️ 사실조회회신에 명시된 관광사업시설 승계 이슈 2026.01.09. 사실조회회신에 따르면 본건은 관광사업시설에 해당합니다. 경매로 취득한 매수인이 관광진흥법 제8조 제2항에 따라 관광사업자와 소유자 또는 회원 간에 약정한 권리·의무 사항을 승계하는지 여부가 문제되고, 문화체육관광부령에서 정하는 주요 관광사업시설의 전부를 인수한 경우의 승계 문제가 명시되어 있습니다. 입찰 전 해당 약정과 회원 관련 권리·의무의 구체적 범위를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.

이 특수성은 일반적인 근저당 소멸 분석과 별개의 영역입니다. 매각물건 자체가 휴양콘도미니엄이고 건축물대장도 일반건축물로 합병된 상태이므로, 낙찰 후 운영·회원관계·관광사업자 지위와 연결되는 의무가 있는지 확인하지 않고 가격만 비교하는 것은 위험합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

  • 곽동호 보증금 확인. 2013.11.07. 선순위 전입이므로 보증금, 실제 점유부분, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
  • 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다.
  • 관광사업 약정 확인. 관광사업자와 소유자 또는 회원 간의 약정상 권리·의무가 무엇인지, 매수인이 승계하는 범위를 사실조회회신과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
  • 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 불분명하고 평가 제외된 타인 소유 토지가 존재하므로 실제 경계를 확인해야 합니다.
  • 물리적 보수비 점검. 생활쓰레기 적치와 건물 내부 다수 누수 부분이 확인되어 현장 상태와 복구 범위를 직접 점검해야 합니다.
  • 매각 포함·제외 범위 대조. 제시외 건물 1-1~1-6은 포함되고 이동식 화장실·컨테이너는 제외되므로 매각목록과 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 사건은 감정가 6,763,614,136원에서 최저 3,314,171,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 2013.11.07. 전입한 곽동호의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 확정되지 않았습니다.

여기에 휴양콘도미니엄이라는 저환금·특수 용도, 2회 유찰, 일반건축물대장 합병, 지적경계 불분명, 다수 누수·쓰레기 적치, 관광사업시설 취득에 따른 약정상 권리·의무 승계 이슈가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 등기 후순위 소멸은 비교적 명확하지만 전체 취득위험은 높습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 관광사업 승계 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.

본 리포트는 등기사항, 매각물건 관련 기재, 현황조사, 감정평가 및 배당 계산 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 곽동호의 보증금·확정일자·점유부분과 관광사업시설 취득에 따른 구체적 권리·의무 승계 범위는 입찰 전 원본 서류에서 추가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사실조회회신과 현장을 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 창녕군 부곡면 온천2길 41, 지하층비1호 (레이크힐스부곡골프텔)

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