부동산임의경매

한 줄 평 감정가 67.64억원의 부곡온천 관광숙박시설이 3회 유찰돼 최저가 23.20억원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 곽동호의 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았고, 관광사업시설 취득에 따른 회원·공유자 관련 권리와 의무의 승계 여부도 중요한 쟁점입니다. 건축물대장 합병, 누수, 지적경계 불분명 등 물건 자체의 확인 사항까지 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 23.20억원은 확정적인 실질취득금액이 아닙니다.

감정가 / 최저가

67.64억 / 23.20억

3회 유찰 · 감정가 약 34.3%

현재 최저매각가

2,319,920,000원

2026.10.12 매각기일

매수인 인수 위험

확정 불가

선순위 전입 · 관광사업 승계

핵심 위험 지표

3회 유찰

임차보증금 미상 · 대형 관광시설

창원지방법원 2024타경2079. 창녕군 부곡면 온천관광단지에 위치한 레이크힐스부곡골프텔 관련 경매입니다. 등기부에는 지하층 비1호가 표시되어 있으나, 감정평가는 단순한 구분건물 하나가 아니라 건축물대장 합병 이후의 토지·건물 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.

감정가 6,763,614,136원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 2,319,920,000원입니다. 외형상 가격 하락 폭은 매우 크지만, 일반적인 아파트와는 비교 방식이 다릅니다. 이 물건은 휴양콘도미니엄으로 이용되는 관광사업시설이며, 종전 사업자와 회원·공유자 사이의 계약상 권리·의무가 매수인에게 승계되는지가 핵심 검토 대상입니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경2079 (임의경매)
소재지	경상남도 창녕군 부곡면 온천2길 41, 지하층 비1호 (레이크힐스부곡골프텔)
물건종류 / 이용상태	관광숙박시설 · 휴양콘도미니엄
평가 대상	토지 12필지 및 일반건축물 기준 평가 · 일괄매각 · 제시외 건물(1-1~1-6) 포함
건물 구조	철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 10층, 옥탑 1층
토지면적	4,969.9㎡
소유자	주식회사부곡스파랜드
감정가	6,763,614,136원
최저매각가	2,319,920,000원 (3회 유찰)
신청채권자	동창원농업협동조합
청구금액	947,890,985원
매각기일	2026.10.12
말소기준권리	2019.09.04 을구 13번 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,209,000,000원

⚠️ 등기 표시와 실제 평가 대상의 차이 평가명령서상 집합건축물 185개호였으나, 2023.11.15 건축물대장이 집합건축물에서 일반건축물로 합병되었습니다. 따라서 감정평가는 기존 개별 구분건물이 아닌 토지·건물 기준으로 진행되었습니다. 낙찰 대상의 실제 범위, 등기와 건축물대장의 정합성, 소유권 이전 및 이후 활용 가능성을 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 변수

현재 말소기준권리는 2019.09.04 설정된 동창원농업협동조합의 을구 13번 근저당권입니다. 과거의 서울은행·신한은행 근저당권과 서부새마을금고 근저당권, 종전 경매 및 가압류 등기는 이미 말소되어 현재의 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

말소기준 이후 설정된 국 명의 근저당권들과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기된 근저당권이 소멸한다는 사실과 선순위 점유자의 임차보증금이나 관광사업 관련 계약상 의무가 소멸한다는 사실은 별개입니다.

✅ 등기상 말소 관계 동창원농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 국 명의 근저당권 및 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전은 기존 을구 13번 근저당권의 이전이므로 별개의 신규 선순위 근저당권으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입자 1명, 인수금액 미확정

점유자	전입일	보증금	대항력	우선변제	매수인 인수
곽동호 점유 부분 미상	2013.11.07	미상	가능 · 확인 필요	미상	금액 미확정

실제 조사된 점유자 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 점유 범위는 확인이 필요합니다.

곽동호의 전입일은 2013.11.07로, 말소기준권리 설정일인 2019.09.04보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력이 성립할 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 다만 전입일만으로 대항력의 최종 성립이나 현재 존속을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 범위, 적법한 임대차관계, 점유 개시, 보증금 및 임차권 존속 여부를 확인해야 합니다.

⛔ 최저가만으로 실질취득금액을 계산할 수 없는 이유 곽동호의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금을 산정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 실제 인수액은 배당 후 미반환 보증금에 따라 달라집니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 2,319,920,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 관광사업시설 승계 — 등기 말소만으로 끝나지 않는 위험

매각물건명세서에는 이 물건이 관광사업시설에 해당한다는 사실조회회신이 기재되어 있습니다. 특히 2026.01.09자 회신은 관광진흥법 제8조 제2항에 따른 관광사업자 지위와 기존 소유자·공유자·회원 간 약정한 권리 및 의무의 승계 문제를 다루고 있습니다.

⛔ 핵심 쟁점 — 회원·공유자와의 약정 승계 문화체육관광부령으로 정하는 주요 관광사업시설의 전부를 인수하는 경우, 관광사업자의 지위 및 관광사업자와 소유자 등 또는 회원 사이에 약정한 권리·의무의 승계 문제가 발생합니다. 이 경매가 해당 요건을 충족하는지, 승계 대상 계약과 금전적 의무의 범위가 어디까지인지는 사실조회회신 전문 및 관련 계약서를 확인해야 합니다. 매각으로 등기상 담보권이 말소된다고 하여 관광사업 관련 계약상 의무까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

회원권, 공유자와의 약정, 관광사업 관련 인허가 및 종전 사업자의 계약상 의무를 별도로 확인해야 합니다. 해당 의무가 승계된다면 일반적인 배당표에 나타나지 않는 실질취득부담이 발생할 수 있으므로, 현재 단계에서 이를 0원으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 적정 시세는 별도 검증 필요

현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 감정가에서 상당히 내려온 것은 사실이지만, 숙박시설의 실제 거래가격과 운영 상태, 시설 보수비 및 승계 의무를 확인하기 전에는 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

구분	매각가격	감정가 대비	채권자 미배당
감정가	6,763,614,136원	100%	—
현재 회차 (3회 유찰)	2,319,920,000원	34.3%	7,434,189,200원
4회 유찰 시	1,623,944,000원	24.01%	8,123,205,440원
5회 유찰 시	1,136,760,800원	16.81%	8,605,516,808원

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 진행 결과를 뜻하지 않습니다. 미배당은 채권자별 예상배당에 따른 수치로, 매수인 인수금액과는 다릅니다.

⚠️ 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다 감정가는 6,763,614,136원이지만, 실제 시장에서 이 관광숙박시설을 매각할 수 있는 금액은 별도 확인이 필요합니다. 숙박 수요, 운영수익, 시설 상태, 토지·건물의 활용 가능성 및 관광사업 관련 승계 의무에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 가격이 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 안전마진이 확보되었다고 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,319,920,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	25,599,200원
1. 을구 13번 · 동창원농업협동조합	1,209,000,000원	1,209,000,000원
2. 을구 14번 · 국	2,833,680,000원	1,085,320,800원
3. 을구 15번 · 국	2,442,400,000원	0원
4. 을구 16번 · 국 (창원세무서)	2,285,690,000원	0원
5. 을구 16번 · 국 (마산세무서)	877,210,000원	0원
6. 을구 16번 · 국 (김해세무서)	80,530,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

현재 가격 기준 집행비용 추정액은 25,599,200원이며, 채권자 예상배당액은 2,294,320,800원입니다. 전체 채권최고액 기준 합계 9,728,510,000원에 비해 매각대금이 부족하여 채권자 미배당 추정액은 7,434,189,200원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액, 공동담보 배당, 법정 우선순위, 당해세, 임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 곽동호의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당 결과 및 인수액이 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

집행비용과 등기상 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 선순위 임차인 관련 배당은 확정되지 않았습니다.

회차별 채권자 미배당 추정

가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인 인수금액을 의미하지 않으며, 임차보증금·관광사업 승계 부담은 별도입니다.

⚠️ 배당표상 인수 0원과 실제 권리분석의 차이 등기상 담보권을 기준으로 한 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 선순위 전입자 곽동호의 보증금이 미상이고 관광사업 관련 계약상 의무 승계 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 매수인 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

입지. 부곡버스터미널 북서측 인근 온천관광단지에 위치하며 주변은 근린생활시설 및 숙박시설 밀집지역입니다.
교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 지역 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
토지. 12필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,969.9㎡입니다. 일반상업지역을 중심으로 일부 자연녹지지역이 포함되어 있습니다.
규제. 관광지·온천원보호지구·방화지구·배출시설설치제한지역 등 이용 규제가 적용됩니다. 공시지가 기준액은 217,300원/㎡입니다.
건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층·옥탑 1층으로 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
건축물대장. 2023.11.15 기존 185개호 집합건축물이 일반건축물로 합병되었습니다. 단순 구분호실 투자와 달리 전체 토지·건물의 권리관계와 관리·운영 문제를 검토해야 합니다.
시설 하자. 건물 내부에 누수 부분이 다수 확인되고 대상 토지 전반에 생활쓰레기가 다수 적치되어 있습니다. 보수·정비 비용 확인이 필요합니다.
제시외 건물. 제시외 건물(1-1~1-6)은 매각에 포함되지만, 이동이 용이한 이동식 화장실과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
관정 및 조경. 거문리 213-24, 213-26 지상의 관정은 토지에 포함하여 평가되었으며, 조경수와 조경시설도 토지가격에 포함되었습니다.
지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
타인 소유 토지. 거문리 213-27, 213-28 토지는 타인 소유로 확인되어 평가에서 제외되었습니다. 실제 시설 이용 및 동선과의 관계를 확인해야 합니다.
면적 차이. 옥탑 1층 교환실·기계실의 일반건축물대장상 면적은 16.78㎡이나 실측면적은 약 45.82㎡입니다. 북측 별관 2층은 중층 구조로 확인되어 감정평가에 반영되었습니다.
환금성. 대형 관광숙박시설로 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 관광사업 운영 가능성, 유지관리비, 시설 보수비 및 회원·공유자 관련 계약관계 확인이 필요합니다.

⛔ 감정가 대비 할인보다 중요한 물리적·운영상 부담 내부 누수, 생활쓰레기 적치, 건축물대장 합병, 지적경계 불분명, 옥탑 면적 차이, 관광사업 관련 권리·의무 승계 문제가 동시에 존재합니다. 최저가 외에 건물 보수비, 기존 시설의 활용 가능성, 각종 계약상 부담을 포함한 총취득비용을 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

곽동호의 임대차 확인. 전입일 2013.11.07의 점유자에 대해 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
관광사업 관련 사실조회회신 확인. 2026.01.09자 사실조회회신 전문과 관광진흥법상 지위 승계 요건을 대조해야 합니다. 회원·공유자와의 계약 및 반환 의무 등의 승계 범위도 확인 대상입니다.
매각 대상 범위 확인. 기존 지하층 비1호의 등기 표시와 실제 토지 12필지·일반건축물 기준 일괄매각 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
건축물대장 합병 확인. 185개호 집합건축물의 일반건축물 합병 경위와 낙찰 후 소유권 이전·활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다.
미포함 시설 구분. 제시외 건물 포함 범위와 이동식 화장실·컨테이너 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
지적측량. 인접 토지와 경계가 불분명하고 타인 소유 토지가 인접해 있어 실사용 면적 및 시설 동선을 확인해야 합니다.
시설 보수비. 내부 누수, 생활쓰레기 적치, 옥탑 면적 차이 및 북측 별관의 중층 구조를 직접 조사해야 합니다.
운영·인허가 확인. 관광사업시설의 운영 가능 여부, 승계 조건, 관련 행정절차 및 시설 유지관리비를 사전에 검토해야 합니다.
가격 검증. 감정가의 약 34.3%라는 할인율만으로 판단하지 말고 실제 거래 가능가격, 운영수익, 보수비와 인수 위험을 종합해야 합니다.
원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관광사업 관련 사실조회회신 전문을 확인해야 합니다.

맺으며 — “67.64억에서 23.20억, 싸진 가격보다 중요한 것은 승계되는 의무”

레이크힐스부곡골프텔은 감정가 6,763,614,136원에서 3회 유찰돼 최저가 2,319,920,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 비교적 명확하고, 그 이후의 국 명의 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기상 담보권의 소멸 여부만이 아닙니다. 2013년 전입한 곽동호의 임대차관계와 미상 보증금, 관광사업자 및 회원·공유자 관련 계약상 의무의 승계 문제, 건축물대장 합병 이후의 평가·매각 범위를 함께 검토해야 합니다.

시설 내부의 누수와 쓰레기 적치, 지적경계 문제까지 고려하면 단순히 감정가 대비 할인율을 근거로 접근하기 어려운 물건입니다. 현재 최저가가 낮아진 사실과 실질취득비용이 낮다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

결론적으로 선순위 점유자의 보증금과 관광사업 관련 승계 의무를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 현재 가격에 경제적 메리트가 있다고 단정하기도 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저, 낙찰자가 실제로 무엇을 취득하고 어떤 권리와 의무를 승계하는지를 명확하게 확정하는 데 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	67억 6,361만원
2	2026-08-03	유찰	47억 3,453만원
3	2026-09-07	유찰	33억 1,417만원
4	2026-10-12	유찰	23억 1,992만원
5	2026-11-09	D-12 진행	16억 2,394만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

감정가 67.64억에서 23.20억까지 — 그러나 ‘숨은 승계 의무’부터 확인해야 하는 골프텔

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 변수

② 임차인 분석 — 선순위 전입자 1명, 인수금액 미확정

③ 관광사업시설 승계 — 등기 말소만으로 끝나지 않는 위험

④ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 적정 시세는 별도 검증 필요

⑤ 예상배당표 (매각가 2,319,920,000원 가정)

⑥ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

맺으며 — “67.64억에서 23.20억, 싸진 가격보다 중요한 것은 승계되는 의무”

사건 개요

물건 전체 내역 (185)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (129장)

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