창원지방법원 2025타경11769. 창원시 진해구 용원동 ‘일신님아파트’ 103동 10층 1003호, 전용 121.4142㎡ 아파트입니다. 소유자 구민욱 씨는 2016년 1월 18일 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 339,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 감정가의 70%인 237,300,000원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 국 압류입니다. 그 이후 접수된 국민건강보험공단 압류, 황순귀 근저당권, 임의경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 전입세대는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1208 일신님아파트 103동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 안골로 359 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 121.4142㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 단지규모 / 준공 | 869세대 · 2005.08.19 준공 |
| 소유자 | 구민욱 (2016.01.18 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경신항수산업협동조합 / 209,929,032원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 산정 인수 0원, 세금과 점유는 재확인
말소기준은 2023.02.23 국 압류입니다. 이후 설정된 2023.10.25 국민건강보험공단 압류, 2024.02.06 황순귀 근저당권 240,000,000원, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.09.16 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 시장은 하락 중
같은 단지 ‘일신님’의 전용 121.41㎡ 실거래 11건입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 320,181,818원보다, 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 303,333,333원과 최신 거래가 280,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.41㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 121.41㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 121.41㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2024.12 | 121.41㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2024.12 | 121.41㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2023.08 | 121.41㎡ | 11 | 332,000,000원 |
| 2023.04 | 121.41㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 121.41㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.10 | 121.41㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2021.11 | 121.41㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2021.10 | 121.41㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.41㎡ | 3건 | 303,333,333원 |
| 전체 평균 | 121.41㎡ | 11건 | 320,181,818원 |
현재 최저가이자 산정 실질취득액인 237,300,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 최신 실거래 280,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 분명한 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 -7.1% 낮아졌습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만 볼 것이 아니라, 하락 중인 최신 시세를 기준으로 보수적인 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,122,200원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 황순귀 | 240,000,000원 | 233,177,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 237,300,000원 가정 시 집행비용을 제외한 233,177,800원이 황순귀 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 6,822,200원이 미배당됩니다. 매수인 산정 인수액은 0원입니다. 다만 당해세에 해당하는 체납액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식구조, 경사슬라브 지붕 15층 건물의 10층 1003호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 일신님아파트 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통·주차. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정, 진입도로 및 주차장 상태는 보통 수준입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함되며, 학교 절대·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 869세대 단지지만 대상 면적은 121.4142㎡로, 하락 추세와 대형 면적의 매수층을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 점유자 면담으로 대항력 가능성을 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세의 세목, 법정기일, 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 기록 대조. 2025.08.22 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 근저당권과 배당요구·채권계산서를 원본에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다. 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 320,181,818원보다 최근 12개월 평균 303,333,333원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.1%이므로 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기, 전입세대 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”
이 물건의 현재 최저가는 237,300,000원으로 최근 12개월 평균 303,333,333원의 78.2%이며, 최신 실거래 280,000,000원보다 낮습니다. 산정 매수인 인수액도 0원이어서 현재 회차에는 가격과 권리 양쪽의 메리트가 존재합니다.
다만 최근 시장은 -7.1% 하락 추세이고, 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 여기에 조세·공과금성 압류, 근저당권 이전 기록, 임대관계 미상과 내부 미확인이 겹칩니다. 결론은 “가격은 합격권, 서류와 점유 확인 후 응찰”입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 위험 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.