창원지방법원 2025타경11785. 창원시 의창구 봉곡동 77-15의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층입니다. 토지는 287.0㎡, 지목은 대, 평지·정방형이며 소로 한 면에 접합니다. 소유자는 이상모이고, 등기상 핵심 권리는 2015년 설정된 동창원농업협동조합 근저당권입니다.
가격만 보면 감정가 596,052,800원에서 두 번 유찰되어 현재 292,066,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 가격의 매력도는 인근 실제 거래와 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11785 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 77-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 · 외벽 석재 및 적벽돌붙임 등 · 샤시창호 |
| 토지 | 287.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이상모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 596,052,800원 / 292,066,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 268,317,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2015년 농협 근저당이 말소기준
현재 말소기준권리는 2015.02.10. 동창원농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 2007년 지귀동새마을금고 근저당권 400,000,000원은 같은 날 해지되어 이미 말소됐습니다. 이후 한형조의 200,000,000원 가압류와 현재 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2층 전부 점유, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕열 | 2층 전부 | 2025.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김덕열은 2층 전부를 점유하며 전입일은 2025.07.30.로, 말소기준권리인 2015.02.10. 근저당권보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,924원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 300,000,000원 | 287,177,076원 |
| 3. 가압류 · 한형조 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한형조 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 292,066,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,888,924원을 제외한 287,177,076원이 동창원농업협동조합에 배당되고, 전체 채권 500,000,000원 대비 212,822,924원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 최저가율 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 292,066,000원 | 287,177,076원 | 212,822,924원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 204,446,200원 | 200,783,953원 | 299,216,047원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 143,112,340원 | 140,308,767원 | 359,691,233원 | 0원 |
현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 가격이 내려갈수록 매수인 부담이 추가된다는 뜻이 아니라, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당이 줄어들어 채권 미배당액이 커지는 구조라는 의미입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡중학교 남서측 인근이며, 주변은 주택들이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층으로, 외벽은 석재 및 적벽돌붙임 등 마감이고 샤시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 287.0㎡의 대지로 평지·정방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 929,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김덕열의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 반드시 원본 서류로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 믿지 않기. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 됐지만 실거래 시세 확인 없이 싸다고 단정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 2층 전부를 임차인이 점유하고 있으므로 낙찰 후 실제 인도 과정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준이 2015년 동창원농업협동조합 근저당으로 선명하고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 김덕열도 2025년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 596,052,800원에서 2회 유찰돼 292,066,000원까지 내려왔어도, 실제 거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물 포함, 임차 보증금 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
