창원지방법원 2025타경11785. 창원시 의창구 봉곡동 77-15의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층이고, 토지는 대지 287.0㎡입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기 흐름의 기준점은 2015.02.10 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 한형조와 삼성그린스톤 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 말소됐거나 매각으로 소멸합니다. 2층 전부를 점유한 김덕열은 2025.07.30 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순위상 보증금 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 77-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 · 외벽 석재 및 적벽돌붙임 · 샤시창호 |
| 토지 | 대 287.0㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 929,500원/㎡ |
| 소유자 | 이상모 (단독소유 · 2007.09.05 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 596,052,800원 / 417,237,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 268,317,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
2007.10.18 설정된 지귀동새마을금고 근저당권 400,000,000원은 등기상 2015.02.10 해지를 원인으로 말소된 뒤, 같은 날 동창원농업협동조합 근저당권 300,000,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2015.02.10 동창원농업협동조합 근저당권으로 보는 것이 등기 순서와 일치합니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕열 | 2층 전부 | 2025.07.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 김덕열 1명입니다. 전입일 2025.07.30은 말소기준일인 2015.02.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 대항력 임차인에는 해당하지 않습니다. 다만 2층 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차는 예상해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 596,052,800원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 417,237,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 417,237,000원입니다.
그러나 본건은 단독주택으로 이용되는 건물과 287.0㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 매각하는 개별성이 큰 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 토지가격, 제시외 건물의 면적·상태, 건물 노후도와 실제 수선비를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,572,370원 |
| 1. 근저당 · 지귀동새마을금고 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 300,000,000원 | 10,664,630원 |
| 3. 가압류 · 한형조 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성그린스톤 주식회사 | 38,201,950원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 268,317,808원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 한형조 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,206,519,758원, 예상 배당액 410,664,630원, 미배당액 795,855,128원으로 산정된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 지귀동새마을금고 근저당의 말소 여부와 신청채권자 청구액의 귀속은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 417,237,000원 | 410,664,630원 | 795,855,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 292,065,900원 | 287,176,977원 | 919,342,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,446,130원 | 200,783,884원 | 1,005,735,874원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원시 의창구 봉곡동 소재 봉곡중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택들이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 석재 및 적벽돌붙임 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 287.0㎡, 평지·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로·규제. 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 봉곡중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2007년 근저당 말소 확인. 지귀동새마을금고 근저당권의 2015.02.10 말소가 현재 등기에도 유효하게 반영돼 있는지 원문을 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 말소 근저당을 제외할 경우 동창원농업협동조합과 후순위 채권자의 배당액이 달라지므로 배당요구 종기와 채권계산서를 확인하세요.
- 신청채권 귀속 확인. 청구액 268,317,808원의 채권자와 현재 사건의 경매신청채권자가 일치하는지 사건기록을 대조하세요.
- 점유자 명도. 김덕열이 2층 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 임대차계약과 점유 경위를 확인하고 명도비용을 예상하세요.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용상태와 감정가 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매물로 판단하지 말고 토지와 건물의 개별 가치, 수선비를 별도로 조사하세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역과 도로 접면이 증·개축 및 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건기록을 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “인수 0원과 서류 안전은 별개다”
이 사건의 임차인 인수 구조는 비교적 명확합니다. 김덕열의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 각 회차에서 산정된 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 미배당 채권 795,855,128원을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 배당표에는 등기상 말소된 것으로 기재된 지귀동새마을금고 근저당 400,000,000원이 선순위로 반영돼 있습니다. 신청채권자 표시 역시 현재 경매개시등기와 맞춰 볼 필요가 있습니다. 여기에 제시외 건물과 2층 점유자가 존재하고, 비교 실거래 없이 감정가의 70%만 제시된 상태입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격과 배당은 재검증”입니다. 원본 대조와 현장조사가 끝나기 전에는 감정가 할인율만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
