창원지방법원 2025타경11787. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 412동 8층 802호입니다. 감정가 136,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,640,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2016.11.09. 설정된 주식회사에이치케이저축은행의 채권최고액 122,400,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격도 단순히 “감정가 대비 반값”이라는 이유만으로 평가할 필요가 없습니다. 동일면적 80.88㎡의 최근 12개월 거래 평균은 115,458,333원, 최신 거래는 2026.09. 130,000,000원입니다. 현재 최저가 66,640,000원은 최근 평균의 57.7%로, 이번 건은 최근 거래 자료를 기준으로도 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 880-3 월산마을부영아파트 412동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 신정연 (2016.03.04. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 100,401,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.11.09. 에이치케이저축은행 근저당입니다. 같은 날 추가로 설정된 채권최고액 61,200,000원의 근저당은 2023.04.20. 이미 말소됐고, 2024년 이후 목상수·현대카드·신한카드·신용보증기금·롯데카드·경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단· 농협은행 등의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 57.7%
월산마을4-2단지부영19차 동일면적 80.88㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 115,458,333원이고, 2026.09. 최신 거래는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.88㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 9 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 11 | 109,000,000원 |
| 2026.02 | 80.88㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 80.88㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 80.88㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 80.88㎡ | 14 | 126,500,000원 |
| 2025.11 | 80.88㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 평균 | 80.88㎡ | 12건 | 115,458,333원 |
표본 최저 거래는 94,000,000원, 최고 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 66,640,000원은 이 거래 범위의 하단보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 57.7%입니다. 최신 2026.09. 거래 130,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 따라서 이 건은 최저가만 내려간 착시가 아니라, 제공된 최근 실거래 기준에서도 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 122,400,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 가압류 · 목상수 | 7,085,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 11,411,008원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,695,670원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 10,291,662원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 9,218,838원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경남신용보증재단 | 33,203,205원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 50,940,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 38,583,239원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,062,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 307,891,315원 중 예상배당은 65,040,480원, 미배당은 242,850,835원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,031,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층으로, 기본 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 월산마을4-2단지부영19차 434세대, 사용승인일은 2004.09.20.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 66,640,000원은 최근 12개월 평균 115,458,333원의 57.7%입니다. 응찰가를 올릴수록 이 가격 차이가 얼마나 남는지 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 조사가 되지 않았으므로 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 정확한 내부 확인을 하지 못했습니다. 수리비와 내부 하자 여부는 현장 확인 대상으로 남습니다.
- 배당 부족 오해 금지. 채권 미배당액 242,850,835원은 크지만, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 비교. 3회 유찰 시 46,648,000원, 4회 유찰 시 32,653,599원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정된 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인과 입찰가’가 변수
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 여기에 두 차례 유찰로 최저가는 66,640,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 115,458,333원의 57.7%, 최신 거래 130,000,000원보다 낮습니다. 따라서 제공된 가격 자료만 놓고 보면 권리와 가격 모두 검토할 만한 구간입니다. 다만 임대관계 미상·폐문부재라는 현장 확인 요소가 남아 있으므로, 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 그 비용까지 포함해 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
