창원지방법원 2025타경11795. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 704동 505호, 전용 59.1074㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조영훈이고, 2022.04.29. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 선순위 임차인 인수형처럼 보이지만, 2026.07.22. 제출된 확약서가 매수인 승계 위험을 실질적으로 해소한다는 점입니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 129,000,000원이고, 같은 단지 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 109,666,666원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 117.6%입니다. 최신 거래 145,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 12건 전체 평균을 기준으로 보면 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 704동 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.1074㎡ · 철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 20층 중 5층 |
| 소유자 | 조영훈 (2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.07.11. 창원지방법원의 강제경매개시결정입니다. 조정희의 주민등록·점유개시는 2022.04.29., 확정일자는 2022.04.15., 임차권등기는 2024.05.14.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 배당만으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 잔액 승계 문제가 생깁니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정희 | 704동 505호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.04.29. | 2022.04.15. | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 조정희의 보증금은 150,000,000원 한 건으로 봅니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권 행사 대상입니다.
② 시세 비교 — 확약이 가격 메리트까지 만들어 주지는 않는다
갑오마을7단지부영10차는 730세대, 2002.09.07. 준공 단지입니다. 비교대상은 전용 59.11㎡ 동일 면적의 최근 12건 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.11㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.11㎡ | 12건 | 109,666,666원 |
최근 12건은 91,000,000원에서 145,000,000원 사이에 분포하고, 최근 12개월 평균은 109,666,666원입니다. 현재 실질취득액 129,000,000원은 이 평균의 117.6%입니다. 최신 거래는 2026.09. 145,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 한 건의 최신 고가 거래보다 최근 12건 평균도 함께 봐야 합니다. 현재 가격은 최근 평균보다 높으므로 ‘시세보다 저렴하다’는 평가와 가격 가점은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 조정희 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조정희 보증금 미변제액은 23,606,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상이나, 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 계동초등학교 남측 인근으로, 주위는 동류형·유사형 아파트 단지가 형성된 지역이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 20층 중 5층이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 대로, 북측·남측 중로, 동측 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역 등에 속하고, 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 730세대 아파트로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 91,000,000원부터 145,000,000원까지 넓게 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 7번 임차권등기의 말소 동의 및 말소 절차가 매수인에게 추가 부담 없이 이행되는지 점검해야 합니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 배당표상 미변제액은 23,606,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 현재 가격 검증. 실질취득액 129,000,000원은 최근 12개월 평균 109,666,666원의 117.6%입니다. 권리 해소만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다.
- 회차·최저가 재확인. 2회 유찰 표시와 현재 감정가 100% 최저가가 함께 제시되어 있으므로 실제 입찰 회차의 최저매각가와 매각기일 조건을 원문 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·평가선례·탐문조사 등에 따라 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 권리분석은 겉모습만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형입니다. 보증금 150,000,000원에 배당가정 129,000,000원이라 원칙 계산상 23,606,000원의 잔액도 생깁니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 제공된 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액은 결국 현재 최저가와 같은 129,000,000원이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 109,666,666원의 117.6%입니다. 최신 145,000,000원 거래가 존재하더라도 12건 평균을 웃도는 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만, 현재 가격 메리트는 부족합니다. 이 사건은 권리보다 입찰가 판단이 승부처입니다.
