창원지방법원 2025타경11808. 김해시 대청동 311-2 토지 229.9㎡와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 건물입니다. 사용승인일은 2015년 4월 2일입니다. 따라서 일반적인 아파트 한 호실이 아니라 상가와 주택이 결합된 일괄매각 물건으로 봐야 합니다.
권리의 출발점은 2015년 4월 8일 반송새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 임차권과 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김정희 씨와 정주현 씨의 전입일은 각각 2016년 5월 11일과 2021년 2월 8일로 말소기준일보다 늦어, 두 임차권의 보증금 합계 85,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
문제는 이름이 특정되지 않은 현재 점유자입니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 등기와 현재 예상배당표만 보면 인수액은 0원이지만, 점유자의 실제 전입일이 말소기준보다 빠른지, 임대차보증금이 존재하는지는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 311-2 · 경상남도 김해시 계동로212번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 · 3층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 3층 · 사용승인 2015.04.02 |
| 토지 | 대 229.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 847,700원/㎡ |
| 소유자 | 이미정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 817,128,800원 / 571,990,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황보두병 / 186,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2015년 4월 8일 반송새마을금고의 을구 1번 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2018년 김정희 씨의 주택임차권, 2024년 황보두병 씨의 근저당, 2025년 정주현 씨의 주택임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
김정희 씨의 임차권등기는 2019년 2월 14일 이미 말소됐습니다. 정주현 씨의 임차권등기는 등기상 남아 있으나 전입일이 기준권리보다 늦고, 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정희 | 3층 중 약 100㎡ 부분 · 302호 | 80,000,000원 | 2016.05.11 / 2016.05.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정주현 | 2층 중 202호 전체 49.58㎡ | 5,000,000원 | 2021.02.08 / 2021.01.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현재 점유자 | 확인 필요 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 미상 |
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 571,990,000원으로 감정가 817,128,800원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 외형상 가격이 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
또한 이 물건은 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 단독형 건물이고 토지까지 일괄매각됩니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 비교하기 어렵고, 임대수익·공실·상가 부분의 이용 가능성, 건물 전체의 관리상태가 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 571,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,119,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 반송새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 반송새마을금고 | 364,000,000원 | 303,870,100원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 황보두병 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 924,000,000원 중 예상배당은 563,870,100원이고, 미배당액은 360,129,900원입니다. 신청채권자 황보두병의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 대청초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택가입니다. 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 및 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 상가와 주택을 함께 관리·운영해야 하는 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장벽돌, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생설비와 도시가스 난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며, 소로2류 도로에 접합니다. 상대보호구역·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 3층 건물 전체를 매수해야 하고 근린생활시설과 주택이 혼합돼 있어, 표준화된 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 전입세대확인서와 현황조사 원본을 대조해 점유자의 성명, 전입일, 점유 부분, 보증금과 계약일을 확인해야 합니다.
- 대항력 재판정. 현재 점유자의 전입일이 2015.04.08보다 빠른지 확인하기 전에는 대항력과 보증금 승계 여부를 확정하지 마세요.
- 임차권 말소 확인. 김정희 씨 임차권은 2019.02.14 말소됐고 정주현 씨 임차권은 후순위 소멸 대상입니다. 등기사항전부증명서 최신본에서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 상가·주택 명도 분리. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택의 실제 사용자와 출입구, 전기·가스·수도 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 인근 대청동 토지 가격, 유사 규모 근린주택 매매사례, 예상 임대료와 공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 부속물, 경계, 도로 접면과 현황을 감정평가서 도면 및 현장과 대조하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공과금, 상하수도·도시가스 체납과 건물 유지보수 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “완전한 0원”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2015년 반송새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권과 근저당은 모두 소멸합니다. 확인된 임차인 2명의 보증금 합계 85,000,000원도 선순위 대항력 보증금이 아니므로 현재 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이상, 그 0원을 최종 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 여기에 1층 근린생활시설과 2·3층 주택을 함께 인수하는 혼합용도 건물의 운영·명도·환금성 부담이 더해집니다. 실거래 근거도 없어 현재 최저가 571,990,000원이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격은 보류입니다. 입찰의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 점유자의 권리 확인과 주상용 건물의 실제 수익·환금성 검증입니다.
