창원지방법원 2024타경10483. 경상남도 밀양시 부북면 가산길 29의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 김인석이고, 말소기준은 2017.03.09. 동래농업협동조합 근저당권 54,000,000원입니다. 2024.02.26. 같은 동래농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저매각가를 전제로 한 배당표에서는 근저당권이 전액 배당되고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

권리구조 자체보다 더 중요한 것은 물건의 실제 이용상태와 환금성입니다. 건물은 공부상 ‘경량철골구조 판넬지붕 소매점’으로 기재돼 있으나 매각물건명세서 비고에는 한 동의 건물이 둘 이상의 용도로 이용 중이며 일부는 주택 및 보일러실, 일부는 필로티 형식의 목조 판넬지붕 옥외휴게실로 기재돼 있습니다. 제시외 건물과 공작물도 일괄매각에 포함되고, 토지 일부의 수목·잔디·목재 울타리 등은 토지에 포함 평가됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 을구 1번 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고 채무자는 김인석입니다. 2024.02.26. 임의경매개시결정도 이 근저당권 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 58,932,000원을 전제로 한 배당 시나리오에서는 집행비용 1,460,776원과 근저당권 54,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 3,471,224원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 별개

현재 회차 최저매각가는 58,932,000원으로 감정가 120,270,620원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 근거가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.

3회 유찰 시 매각가는 41,252,400원, 4회 유찰 시 28,876,680원까지 낮아지지만 동래농업협동조합의 미배당액은 각각 13,890,143원, 26,043,100원으로 커집니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조로 계산되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,932,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 2.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양시 부북면 가산리 ‘가산마을’ 내에 위치하며 주변은 단독주택·나지·농경지 등으로 형성된 농촌취락지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 등의 원활한 접근은 어려우며, 간선도로와의 거리와 인근 대중교통수단을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 실제 이용. 일부 주택 및 보일러실, 일부 필로티 형식의 옥외휴게실로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 전기·위생·급배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
• 토지. 311.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)이며 계획관리지역·개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 일부 접하거나 포함되며, 단독주택용지로 건폐율 60, 용적율 150입니다.
• 경계. 토지 서측 등 인접지와 지적경계가 일부 불분명해 정확한 위치와 경계 확인을 위해 전문 지적경계측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 제시외 물건. 제시외 건물과 공작물이 일괄매각에 포함되고, 토지 일부의 수목·잔디·목재 울타리 등은 토지에 포함 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계부터 확인. 서측 등 인접 토지와 지적경계가 일부 불분명하므로 현황만 보고 경계를 단정하지 말고 지적측량 필요성을 검토해야 합니다.
• 차량 접근 확인. 감정평가서에서 본건까지 차량 등의 원활한 접근이 어렵다고 평가했습니다. 실제 진입로 폭·경사·회차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부와 실제 이용 대조. 공부상 소매점인 건물이 현황에서는 주택·보일러실·옥외휴게실 등으로 이용되고 있으므로 실제 구조·용도와 관련 인허가 상태를 직접 대조해야 합니다.
• 제시외 포함범위 확인. 제시외 건물·공작물과 토지에 포함 평가된 수목·잔디·목재 울타리 등의 위치와 상태를 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입·임대차관계를 별도 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자는 확인되지만 실거래 시세 비교 근거는 없습니다. 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 0원 인수”보다 현장 리스크가 더 중요하다

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 동래농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 임의경매개시결정은 소멸하며 현재 최저가 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 권리만 보고 평가해서는 부족합니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 비교자료가 없고, 농촌취락지대·원활하지 않은 차량 접근·복합적인 실제 이용·일부 불분명한 지적경계가 함께 존재합니다. 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 현장 접근성·경계·실제 이용상태를 확인한 뒤 그 조건을 감수할 가격인지 판단하는 것입니다.