광주지방법원 2023타경55071. 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표시는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태는 기호(6-가) 1층 공장(현 공실상태), 2층 기숙사(현 공실상태)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사해원바이오테크입니다. 숫자만 보면 감정가 1,055,650,530원짜리가 123,976,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 취득 가능성·허가서류·물건 동일성·경계가 먼저입니다.
매각물건명세서 비고에는 재매각, 일괄매각, 목록 3·5 지상의 제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명원 제출 특별매각조건, 공부상 전·답이나 현황 공업용, 농지전용 허가된 토지, 일반건축물대장이 없는 건물, 인접토지와의 경계 확인 필요가 함께 적혀 있습니다. 따라서 “최저가가 낮다”는 이유만으로 접근하면 안 되고, 매각허가기일까지 제출해야 하는 서류와 현황의 적법성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경55071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428 |
| 등기상 부동산 | [건물] 전라남도 완도군 금일읍 월송리 428외 4필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(6-가) 1층 공장(현 공실상태), 2층 기숙사(현 공실상태) |
| 소유자 | 주식회사해원바이오테크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,055,650,530원 / 123,976,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사별처럼벤처스 / 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸형, 실사 리스크는 별개
현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 0원이라는 말과 물건이 쉽다는 말은 다릅니다. 이 사건은 과거 2018년 가압류·가처분·경매개시결정이 있었고, 2021.06.24에 임의경매 매각으로 소유권이전 및 관련 말소기록이 있습니다. 현재 사건에서는 2023.06.30 주식회사별처럼벤처스 가압류와 2023.12.05 강제경매개시결정이 핵심 흐름입니다.
② 특별매각조건 — 싸게 보이는 이유가 있다
매각물건명세서 비고의 핵심은 농지취득자격증명원입니다. 전용사업이 완료되기 전까지는 농지이므로 농지취득자격증명원을 제출하여야 하고, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함이라고 기재되어 있습니다. 이 조건은 단순 서류 누락 리스크가 아니라, 낙찰 후 허가 단계에서 바로 손실로 이어질 수 있는 조건입니다.
| 비고 항목 | 데이터 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 재매각·일괄매각 | 재매각. 일괄매각 | 개별 분리 접근이 아니라 전체 물건 기준으로 판단 |
| 제시외 건물 | 목록3, 5. 지상의 제시외 건물(3-1) 매각 포함 | 현장 실물과 매각 포함 범위 확인 필요 |
| 농지취득자격증명원 | 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우 매수보증금 미반환 | 가장 큰 허가 리스크 |
| 공부와 현황 차이 | 공부상 목록1~4는 전, 목록5는 답이나 현황 공업용 | 현황 사용과 공부상 지목 차이 확인 필요 |
| 건축물대장 | 목록6은 일반건축물대장이 없는 건물 | 건물 적법성·사용승계 실사 필요 |
| 경계 | 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인 필요 | 면적·점유·경계 분쟁 가능성 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 123,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,535,664원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금114271-0001636 | 1,440,000,000원 | 121,440,336원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 신용보증기금114271-0001636 | 750,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사별처럼벤처스 | 800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사별처럼벤처스 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,990,000,000원, 채권자 총 배당액은 121,440,336원, 미배당은 2,868,559,664원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 위치. 전라남도 완도군 금일읍 월송리 소재 “동백마을”에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 도서지방이나 당목항에서 운항하는 여객선이 소재하며, 제반 교통상황은 대체로 보통시 됩니다.
- 이용상태. 기호(6-가) 1층은 공장(현 공실상태), 2층은 기숙사(현 공실상태)입니다.
- 토지. 농림지역, 농업진흥구역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 준보전산지 접함. 공시지가 4,030원/㎡, 지목 전, 토지면적 793.0㎡입니다.
- 접도. 토지 정보상 도로접면은 맹지입니다. 공장·기숙사 활용을 전제로 한다면 진입과 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 귀 제시목록상 지목이 기호(1-4)는 전, 기호(5)는 답이나 현황 기호(1-5)는 공업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 농지전용 허가 상태. 공부상 전·답, 현황 공업용, 농지전용 허가된 토지라는 내용이 함께 있으므로 전용사업 완료 여부와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물대장. 목록6은 일반건축물대장이 없는 건물입니다. 건물의 적법성, 사용승계, 철거·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다. 일괄매각 물건에서 경계 문제는 활용성과 직결됩니다.
- 점유·임대관계. 이용상태는 현 공실상태이나 임대관계는 미상입니다. 공장·기숙사 점유, 사용 흔적, 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 착시. 10회 유찰 시 99,180,800원, 11회 유찰 시 79,344,640원 시나리오가 있으나, 가격 하락만으로 리스크가 사라지지는 않습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회 회신서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “취득할 수 있나”가 먼저
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,055,650,530원, 현재 최저가 123,976,000원, 9회 유찰, 감정가 대비 11.7%. 하지만 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 농지취득자격증명원 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있고, 공부상 전·답과 현황 공업용의 차이, 농지전용 허가, 일반건축물대장이 없는 건물, 경계 측량 필요, 맹지 조건이 모두 함께 있습니다. 권리상 인수액은 0원이라도, 실전 입찰에서는 서류와 현황을 통과해야만 의미가 있는 물건입니다.
