광주지방법원 2024타경1316. 완도읍 죽청리 가용죽청농공단지 안에 있는 공장용 토지와 공장·창고·사무실 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 토지는 5,019.4㎡, 지목은 공장용지이고 감정 이용상태는 냉장·냉동·상온 창고, 기계실, 건조실, 선별장, 자재 가공 공간, 창고, 사무실, 숙소 및 관리사로 구성됩니다.
현재 최저매각가는 2,427,765,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 10억원 보증금 점유자의 대항력 판단이 끝나지 않았고, 주식회사 완도 글로벌의 유치권 신고도 성립 여부가 불분명한 상태이기 때문입니다. 공장 및 기계·기구 매각범위도 복잡해 등기권리와 현장권리를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1316 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 1004 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·숙소 및 관리사 |
| 토지 | 공장용지 · 5,019.4㎡ · 계획관리지역 · 농공단지 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사프레시고완도 |
| 감정가 / 최저가 | 4,335,294,930원 / 2,427,765,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 3,769,146,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기소 | 광주지방법원 완도등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.06.25. 을구 1번 신한은행 근저당권, 채권최고액 3,780,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 김승미·배윤수·한국전력공사 근저당과 국·완도군·국민건강보험공단 압류, 한국전력공사·수협은행 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 보증금 10억원, 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증금은 10억원이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 없음’으로 전제해 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 완도글로벌(손창환) | 1,000,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,427,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,677,650원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,780,000,000원 | 2,401,087,350원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 564,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김승미 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한국전력공사 | 36,127,180원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 수협은행 | 40,835,035원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 배윤수 | 344,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한국전력공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 26,677,650원을 제외한 매각대금 전부가 을구 1번 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 총 채권액 5,325,462,215원 중 예상 배당액은 2,401,087,350원이며 미배당액은 2,924,374,865원입니다. 당해세 해당 시 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유치권·매각범위 — 이 사건의 현장 리스크
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물 1-1, 1-2 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 컨테이너 2동, 일부 제조설비, 지게차, 스틸파렛트, 물탱크, 사무용품, 가전기기, 컨테이너박스, 기타자재 등은 매각에서 제외됩니다.
- 양도담보 기계. 양도담보권자 소유에 속하는 제시외 기계·기구 22, 23은 매각 제외입니다.
- 기계 감정. 분리가 곤란하더라도 양도담보가 설정된 기계·기구를 제외한 본건 기계기구만의 감정평가액이 반영되었습니다.
- 환매특약. 목록1에 완도군 환매특약이 등기되어 있으나 완도군은 환매권 행사계획이 없다고 회신했습니다.
⑤ 토지·공장 이용과 입지
- 입지. 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 ‘가용죽청농공단지’ 내에 위치하며 제조공장, 양어장, 관공서 등이 있는 해안 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근에 국도 제13호선이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 5,019.4㎡, 공업용 이용, 평지·부정형·중로각지입니다. 공시지가는 90,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지이고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건물 이용. 냉장·냉동·상온 창고, 기계실, 건조실, 선별장, 자재 가공 공간, 창고, 사무실, 숙소 및 관리사로 이용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 세금·압류와 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 완도글로벌(손창환)의 전입신고일·사업자등록·점유개시 시점과 임대차계약 원본을 확인해 보증금 1,000,000,000원의 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 주식회사 완도 글로벌의 실제 점유 여부, 피담보채권, 공사·용역 관계, 채권 발생시점과 목적물 견련성을 확인해야 합니다.
- 기계·설비 경계 확인. 매각 포함 기계와 양도담보·매각제외 설비를 현장에서 개별 대조해야 합니다.
- 감정가 56%를 ‘시세 56%’로 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 56%이지만 공장 가동성·설비 상태·매각제외 물품·점유 리스크를 반영해 별도 가격검증이 필요합니다.
- 선순위 채권 내부 확인. 을구 1번 근저당 일부가 신용보증기금에 1,559,898,539원 이전된 만큼 배당요구 및 채권관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 당해세 해당 여부와 구체 금액을 확인해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 현장이 더 중요한 공장 경매”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기부 밖의 위험이 더 큽니다. 보증금 10억원 점유자의 대항력이 미상이고, 별도의 유치권 신고가 있으며, 공장 기계·기구 중 포함·제외 물건도 복잡합니다.
2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려온 것은 사실이지만, 그것만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 임차인의 법적 지위와 유치권 성립 여부, 실제 포함되는 설비의 가치가 확정된 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 등기권리는 정리형, 현장권리는 미확정형. 이 사건의 승부처는 할인율보다 점유·유치권·기계설비 실사입니다.
