광주지방법원 2024타경1316. 전남 완도군 완도읍 죽청리 1004, 가용죽청농공단지 안의 공장시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 냉장·냉동창고, 건조실, 선별장, 가공시설, 사무실, 숙소와 관리사 등이 있는 산업시설형 부동산입니다. 토지면적은 5,019.4㎡이며, 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계·기구 일부가 일괄매각 범위에 포함됩니다.
가격만 보면 상당히 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 4,335,294,930원에서 세 번 유찰돼 현 최저매각가는 1,942,212,000원입니다. 하지만 공장은 아파트처럼 주변 동일 평형 실거래 평균만으로 가치를 판단할 수 없습니다. 건물 상태, 제조설비의 실제 가용성, 양도담보권, 점유관계, 대체 매수층에 따라 실질적인 거래가치가 크게 달라질 수 있습니다.
더욱 중요한 것은 권리입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권보다 뒤에 설정된 담보권과 압류들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 미확정 점유·유치권 문제는 단순한 등기 말소만으로 해결됐다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 위험은 바로 그 지점에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1316 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 1004 |
| 건물 등기 | 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 1004 제1동 |
| 물건종류 | 공장시설 및 토지 · 제시외 건물과 일부 기계·기구 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사프레시고완도 (구 주식회사함지박) |
| 토지 | 공장용지 5,019.4㎡ · 계획관리지역 · 농공단지 |
| 감정가 | 4,335,294,930원 |
| 최저매각가 | 1,942,212,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 3,769,146,812원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.25 · 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 3,780,000,000원 |
| 점유 관련 | 완도글로벌(손창환) · 보증금 1,000,000,000원 · 대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 점유위험은 별개
권리분석의 기준점은 2021.06.25 설정된 신한은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,780,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-79호가 기재돼 있습니다. 동일 날짜에 설정된 을구 2번 신한은행 근저당권의 채권최고액은 564,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 김승미·배윤수·한국전력공사 근저당권, 한국전력공사·수협은행 가압류와 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 강인식의 가압류 195,000,000원은 2022.07.18 이미 말소됐습니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금 10억 원, 대항력 미상
현황조사상 확인되는 실제 점유 관련자는 완도글로벌(손창환) 1명입니다. 보증금은 1,000,000,000원으로 나타나지만 전입신고일과 대항력 판단에 필요한 사항이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 완도글로벌(손창환) 현황조사 확인 |
1,000,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 |
미확정 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수위험 미확정 |
이 물건은 공장시설이므로 점유자의 실제 사업장 사용관계, 사업자등록·점유 개시 시점, 임대차계약의 성격, 보증금 지급 사실, 배당요구 및 관련 법률상 대항요건을 함께 확인해야 합니다. 보증금 1,000,000,000원이 기재됐다는 사실만으로 인수액을 그 금액으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 유치권 신고 — 이 경매의 가장 큰 변수
매각물건명세서에는 주식회사 완도 글로벌이 2025.11.20 유치권 신고서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.
신청채권자인 신한은행은 2025.12.16 유치권 배제신청서를 제출했습니다. 신고 내용이 유치권 성립요건에 부합하지 않으며 물건의 정당한 가치에 손해를 초래할 수 있다는 취지입니다.
유치권은 등기부상 근저당권처럼 단순히 말소기준권리 이후라는 이유만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 실제 점유의 계속성, 피담보채권의 존재와 발생 원인, 목적물과 채권 사이의 견련관계, 점유 권원 및 경매 관련 절차를 확인해야 합니다.
또한 유치권 신고 법인인 주식회사 완도 글로벌과 현황조사상 완도글로벌(손창환)의 관계도 확인 대상입니다. 양자를 동일한 법적 주체로 단정하거나 보증금과 유치권 주장액을 자동으로 합산하는 것은 피해야 합니다.
④ 매각범위 — 공장 전체가 모두 넘어오는 것은 아니다
이번 경매는 토지·건물·제시외 건물과 일부 기계기구를 포함한 일괄매각입니다. 다만 현장에서 보이는 설비와 물품이 전부 매각 대상인 것은 아닙니다.
| 구분 | 매각범위 및 확인사항 |
|---|---|
| 토지·건물 | 완도읍 죽청리 1004 공장시설과 토지 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 목록1 지상의 제시외 건물 1-1, 1-2 포함 |
| 포함 기계·기구 | 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 매각 대상 기계·기구 포함 |
| 제외 기계·기구 | 양도담보권자 소유의 제시외 기계·기구 22, 23 제외 |
| 기타 제외 물품 | 컨테이너 2동, 일부 제조설비, 지게차, 스틸파렛트(트레이), 물탱크, 사무용품, 가전기기, 컨테이너박스, 기타 자재 등 |
| 환매특약 | 완도군 환매특약 등기 · 완도군은 환매권 행사계획이 없다고 회신 |
완도군의 환매권 행사계획이 없다는 회신은 긍정적인 사항입니다. 하지만 환매특약이 등기돼 있는 만큼 회신서의 적용 범위와 입찰 시점의 권리상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 가격 분석 — 감정가 44.8%, 그러나 시세 할인율은 미확정
현재 최저매각가는 1,942,212,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 것은 사실이지만 이를 실제 공장 거래시세보다 저렴하다는 뜻으로 해석할 수는 없습니다.
특히 현장 설비 중 일부가 매각에서 제외되고, 유치권과 점유관계도 불확실합니다. 일반적인 공장 매매가격 비교에서도 토지가치·건물가치·포함 설비가치·가동 가능성을 분리해 판단할 필요가 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 배당액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 44.8% |
1,942,212,000원 | 1,920,389,880원 | 3,405,072,335원 |
| 4회 유찰 시 감정가 35.84% |
1,553,769,600원 | 1,535,831,904원 | 3,789,630,311원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 28.67% |
1,243,015,680원 | 1,228,185,523원 | 4,097,276,692원 |
회차별 금액은 각 유찰 시나리오이며 실제 후속 매각기일 또는 낙찰가를 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권총액 대비 부족액으로, 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 1,942,212,000원 가정)
현 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 21,822,120원을 제외한 1,920,389,880원이 선순위 신한은행 근저당권에 배분되는 구조입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔액은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,822,120원 |
| 1. 을구 1번 · 신한은행 근저당권 | 3,780,000,000원 | 1,920,389,880원 |
| 2. 을구 2번 · 신한은행 근저당권 | 564,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 김승미 근저당권 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 한국전력공사 가압류 | 36,127,180원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 수협은행 가압류 | 40,835,035원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 · 배윤수 근저당권 | 344,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 5번 · 한국전력공사 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 5,325,462,215원 · 채권자 예상배당 1,920,389,880원 · 미배당 3,405,072,335원. 채권최고액과 신고 청구금액을 기초로 한 단순 추정이며, 신용보증기금의 일부 대위변제액을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세, 최우선변제 및 임차인 배당은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 완도읍 죽청리의 가용죽청농공단지 내 부동산입니다. 주변은 제조공장·양어장·관공서 등이 소재하는 해안 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근에 국도 제13호선이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 5,019.4㎡, 평지·부정형, 중로각지입니다. 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 속하고 농공단지로 지정돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 해당하며 중로3류 도로에 접합니다. 공시지가 기준은 90,100원/㎡입니다.
- 창고시설. 기호 2-가 건물은 1층에 냉장·냉동·상온 창고, 2층에 기계실이 있습니다.
- 생산시설. 기호 3-나는 건조실 등 공장시설, 기호 4-다는 선별장·자재 가공시설 및 창고 용도입니다.
- 업무·숙소시설. 기호 5-라는 1층 사무실, 2층 숙소 및 관리사로 이용됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 건물로, 판넬·콘크리트·에폭시 등의 마감이 확인됩니다. 사무실·숙소에는 위생설비와 냉난방설비 등이 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제조공정과 냉장·냉동설비를 갖춘 특수목적 산업시설이므로 일반 주거용 부동산보다 잠재 매수자의 사용 목적과 설비 요구조건에 영향을 크게 받을 수 있습니다. 실제 시장 매각 가능가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력. 완도글로벌(손창환)의 임대차계약서, 점유 개시, 사업자등록 등 관련 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 유치권 신고. 주식회사 완도 글로벌의 2025.11.20 유치권 신고서와 신한은행의 2025.12.16 배제신청서를 대조하고, 공사대금 등 피담보채권과 점유 사실을 검토해야 합니다.
- 기계기구 구분. 매각에 포함되는 기계·기구와 양도담보권자 소유로 제외되는 기계·기구 22, 23, 그 밖의 제외 설비를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 환매특약. 완도군의 환매권 행사계획 없음 회신서와 실제 등기상 환매특약의 효력 및 적용범위를 재확인해야 합니다.
- 공동담보·대위변제. 신한은행 근저당권의 공동담보목록, 신용보증기금 일부 대위변제, 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 국세·완도군 지방세·건강보험공단 압류와 법정 우선징수 가능액을 점검해야 합니다.
- 공장 가동성. 냉동창고·건조실·선별장·가공설비의 현황, 필수 설비의 소유관계 및 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 가치. 감정가가 아니라 유사 농공단지 공장과 토지, 실제 매각에 포함되는 건물·설비의 거래가치로 입찰가격을 검증해야 합니다.
- 인도·명도. 현 점유자, 사업장 운영 주체 및 유치권 주장자의 인도 협의 가능성과 소송 위험을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록과 완도군 회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 위험이 사라지는 것은 아니다”
완도 죽청리 공장·토지는 감정가 대비 44.8%라는 가격으로 눈길을 끕니다. 선순위 신한은행 근저당권과 후순위 담보권·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이것만으로 안전한 경매라고 판단할 수는 없습니다.
현황조사상 보증금 1,000,000,000원의 점유자가 있고, 대항력과 우선변제 관계가 미확정입니다. 유치권 신고 역시 성립 여부가 불분명하며, 공장 운영에 영향을 줄 수 있는 양도담보 기계기구가 매각에서 제외됩니다. 환매특약과 공동담보·대위변제 문제까지 별도 검토가 필요합니다.
따라서 이 물건은 저가 매수기회로 평가하기 전에 실질취득비용, 인도 가능성, 실제 사용 가능한 설비와 시장가격을 먼저 확정해야 하는 고위험 산업시설 경매입니다. 3회 유찰은 가격이 내려왔다는 사실일 뿐, 위험이 해소됐다는 근거가 아닙니다.
등기상 말소는 비교적 명확하지만, 점유와 유치권은 아직 결론이 나지 않았습니다. 권리·설비·현장조사 완료 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
