광주지방법원 2025타경415. 영암군 삼호읍 용당리 32-6 일대의 건물·토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 사무실·화장실·공장이며, 토지는 공장용지와 농지 관련 토지가 함께 매각대상에 포함됩니다. 현재 소유자는 오여남이고, 말소기준은 2012년 11월 1일 설정된 나주신용협동조합 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
다만 이번 물건은 단순한 근저당 말소형으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록1의 매각 대상 아닌 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여지가 있음이라고 명시돼 있고, 목록5는 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지입니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 실제 사용·인도 리스크 0원은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용당리 32-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·화장실·공장 |
| 건물 구조 | 경량철골조 인슈판넬 단층 · 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 · 철골조 인슈판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 오여남 |
| 감정가 / 최저가 | 338,171,400원 / 236,720,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 222,118,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
현재 권리관계의 기준점은 2012.11.01. 나주신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 오여남에게 소유권이 이전됐고, 근저당권의 채권최고액은 234,000,000원입니다. 이후 2025년 광주신용보증재단의 11,544,000원 가압류, 나주신용협동조합의 임의경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — 제시외 건물과 농지 절차가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함되는 항목이 있습니다.
- 목록1 제시외 창고. 블록조 판넬지붕 단층 3㎡는 매각 제외이며, 이 매각 대상 아닌 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
- 이동식 컨테이너. 목록1과 목록5 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 수목·관정. 목록1의 제시외 수목과 관정은 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 목록4 내부의 제시외 기계기구인 호이스트 크레인은 매각에 포함됩니다.
- 목록5 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 불법사항 원상복구 후 농지취득자격증명 발급이 가능하다는 사실조회 회신 내용도 기재돼 있습니다.
목록5의 이용상태는 자료별 표현을 함께 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 전, 현황상 휴경전이고 일부는 공장 진입로로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가의 공부와의 차이에는 같은 토지가 공부상 지목은 전이나 현황은 공업용 부지라고 기재돼 있습니다. 농지취득자격증명과 원상복구 가능성 확인이 입찰 전 선행돼야 하는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,114,080원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 234,000,000원 | 232,605,920원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 11,544,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 236,720,000원에서는 집행비용 4,114,080원을 제외한 232,605,920원이 나주신용협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권액 245,544,000원 대비 총 미배당은 12,938,080원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 236,720,000원 | 232,605,920원 | 12,938,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 165,704,000원 | 162,584,144원 | 82,959,856원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 115,992,800원 | 113,568,901원 | 131,975,099원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 내려가지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 등기상 채권 미배당액 자체가 낙찰자에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 법정지상권 가능성과 농지취득자격증명 문제는 이 배당표와 별개의 현장·법률 리스크입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 영암군 삼호읍 용당리 소재 용당초등학교 남동측 인근이며, 주위는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물 이용. 사무실, 화장실, 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 사무실·공장에는 기본적인 전기설비, 화장실에는 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면이며 토지면적은 1,110.0㎡, 공시지가는 84,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 창고 권리 확인. 목록1의 매각 제외 블록조 판넬지붕 단층 3㎡에 대해 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있으므로 소유자, 축조 시점, 토지·건물 소유관계를 원본으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록5는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부와 원상복구 조건을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외물 구분. 컨테이너는 제외, 수목·관정 및 목록4 호이스트 크레인은 포함됩니다. 현장에서 경계를 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실의 실제 사용자와 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황 대조. 목록5는 공부상 전이고 현황 설명은 휴경전·공장 진입로 또는 공업용 부지로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 농지 관련 행정조건을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 사실조회 회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2012년 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 최종 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 매각 제외 제시외 창고의 법정지상권 성립 가능성, 그리고 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건입니다. 감정가 338,171,400원에서 1회 유찰돼 236,720,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 실거래 자료도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰 판단은 현장·농지 절차 확인 후. 이 물건의 결론입니다.
